低利率前景已融入房地产市场
来源： 2021-07-05 15:12:43
随着澳大利亚房价继续看似势不可挡的攀升，只有一个小小的安慰：家庭现在背负了如此多的与住房相关的债务，只需要非常温和地拉动缰绳就可以使经济放缓。
经济学家早就知道，一个经济体的借贷水平越高，它就越容易受到利率上升的影响。
但联邦银行的高级经济学家贝琳达·艾伦 (Belinda Allen) 清楚地证明了这种超敏反应的程度。
艾伦在她的最新报告中指出，由于储备银行决定将官方利率下调至接近零以应对大流行，家庭利息支付接近历史低点 3.1%。
这意味着房屋借款人的呼吸比 2008 年中期要轻松得多，当时他们的利息支付攀升至可支配收入的 8.5% 的峰值。
但艾伦指出，还本付息率——包括利息成本和本金还款——并没有急剧下降，因为住房贷款的平均规模已经攀升。
根据国际清算银行的数据，2020 年最后三个月的偿债率为 13.6%，低于 2008 年第二季度 17.6% 的峰值。
现在，当经济复苏变得足够强劲以允许储备银行提高官方利率时，家庭将首当其冲地感受到住房贷款利息支付增加的冲击。
就联邦银行的澳大利亚经济主管 Gareth Aird 而言，他预计储备银行将在 2022 年 11 月开始提高现金利率。他预计官方利率将在 2023 年第三季度达到 1.25% 的峰值。
“虽然这个利率看起来很低，但需要考虑到澳大利亚的家庭债务水平，这是非常高的，”他说。
“加息将对偿债的利息成本产生很大影响，我们的预期是储备银行不需要加息太多来将现金利率置于中性水平。”
但房地产市场的动态进一步证明了官方现金利率可能会达到 1.25% 左右的峰值的观点。
正如艾伦指出的那样，有两种可能的方法可以确定利息支付与可支配收入的“正常”比率。
一是看矿业繁荣结束以来的平均水平。自 2012 年以来，平均值为 4.9%。
另一种方法是查看储备银行上一次达到 2% 至 3% 的通胀目标时的比率。2014 年，该比率平均为 5.3%。
因此，逆向计算，艾伦计算出将利息支付在家庭可支配收入中的份额提高到 5% 左右所需的现金利率是——“现金利率等于 1.25%，”她说。
当然，还有其他一些因素在起作用。自大流行开始以来，许多房主没有利用抵押贷款利率的急剧下降，而是继续偿还贷款。
结果，他们在抵消账户中存留了大量资金。根据澳大利亚审慎监管局的数据，2021 年前三个月的抵消余额激增至 2050 亿美元，高于大流行爆发前的 2019 年最后三个月的 1710 亿美元。
抵消余额具有减少贷款利息金额的效果。
艾伦计算出，家庭每年通过他们的抵消账户节省大约 130 亿美元的利息成本。她说，这“表明当利率上升时，许多家庭都有一个内置的缓冲”。
更重要的是，她指出固定利率贷款的受欢迎程度有了强劲的增长——联邦银行在 5 月份写的所有新房贷款中，只有不到一半是固定抵押贷款利率。
虽然他们的固定利率贷款到位，借款人将免受官方利率上升的影响。但最终，随着固定利率贷款的减少，借款人可能会面临抵押贷款利率的上升。
相关文章
猜你喜欢
今日头条
图文推荐
