澳大利亚飙升的房地产市场仍在上涨但失去动力

澳大利亚飙升的房地产价值在一个月内又增加了五位数，多个首都创下历史新高，但新数据显示房地产繁荣可能出现放缓迹象。

周四发布的最新 Core Logic 房屋价值指数显示，住宅价值在过去一年中上涨了 13.5%，6 月份又上涨了 1.9%，约合 11,000 美元，中位数为 645,454 美元。

CoreLogic 的研究主管 Tim Lawless 表示，这是自 2004 年 4 月以来最强劲的年度增长，其中房屋领先。房屋的单位资本增长超过两倍。

房价现在每年上涨 15.6%，在多个城市和地区——包括达尔文、堪培拉、新南威尔士州和塔斯马尼亚州——的增长率已经超过 20%，而全国的单位价值上涨了 6.8%。

过去一年，悉尼(19.3%)和霍巴特(19.2%)的房价也出现了强劲增长，其中大部分是在 2021 年录得的。尽管墨尔本的房地产市场在去年春天的部分时间关闭，房价在一年内上涨了 8.9%。

“尤其是在六个月的时间里，房价上涨了多少令人吃惊，”劳利斯先生说。“这是由于偏好的持续转变，远离任何有密度的东西……似乎肯定有更多人想要住在独立式住宅中[由于大流行]。”

6 月份所有首府城市的住宅价值中位数都有所上涨，其中霍巴特的涨幅最大。其中位数上涨 3% 至 607,960 美元。悉尼紧随其后，中位数上涨 2.6% 至 994,298 美元，其次是堪培拉(2.3%)、布里斯班(1.9%)、阿德莱德(1.6%)和墨尔本(1.5%)。

珀斯和达尔文的房价分别上涨了 0.2% 和 0.8%，但达尔文的年增长率仍然是所有首都中最高的，其住宅价值中位数在一年内上涨了 21%。

与此同时，偏远地区的表现继续优于首府城市，但只是略有增长，价值上涨了 2%，因为越来越多的澳大利亚人希望搬离大城市。

Lawless 先生说，创纪录的低利率、高于平均水平的消费者信心以及在大流行之后推出的住房刺激措施是强劲增长的背后。他补充说，廉价债务的交易活动在过去一年飙升至 2004 年以来的最高水平，虽然新上市数量有所增加，但总库存水平仍然很低，房屋迅速抢购一空。

但有迹象表明房地产繁荣可能正在失去动力，除堪培拉以外的所有首府城市的增长都在放缓，而全国的增长从5 月份的2.2%略有下降。

“我们可能已经度过了大多数首都在 3 月份出现的最高增长率，今年下半年不会那么强劲，” Lawless 先生说。

他预计未来几个月的增长将逐渐放缓，因为负担能力限制减少了买家活动，而且消费者情绪在最近的封锁措施后有所缓解。抵押贷款利率上升和贷款条件收紧的可能性可能会进一步改变市场动态，早期迹象表明房屋贷款评估更加保守。

“当你考虑到家庭收入并没有增长那么多，也许每年增长 1.5%，我们已经看到房价在一个月内的增长率，所以你必须期待房价上涨这么多与家庭收入相比，能够参与的人会越来越少，”他说。

“随着需求开始减少，我们将开始看到挂牌数量开始正​​常化，随着 FOMO(对错过的恐惧)开始消散，这将使买家有机会进行更多谈判。”

尽管可能会放缓，但劳利斯先生表示，预计到今年年底全国将实现双位数的年增长率是合理的。

“今年早些时候，我们的观点是，我们可以看到房价在一年内上涨 10% 至 15%，显然鉴于价格已经上涨了多少，我们目前看起来有点看跌，但我们应该看到未来几个月会进行一些再平衡。”

劳利斯先生表示，即使在受负担能力挑战影响较小的高端市场，价格增长也在全面放缓。

首府城市高端市场的价值——住宅价值的前 25%——九个月来首次回落。然而，这一细分市场的增长仍然强于其他价格点，6 月份季度的增长率为 8%，低于截至 5 月份的三个月的 9.2%。

劳利斯先生表示，最近的封锁不太可能对价值产生太大影响，并指出之前的封锁导致销售和挂牌量短暂急剧下降，从而限制了价格下跌，随后交易活动迅速恢复。

“不过，这一切都回到了封锁的持续时间，”他说。“这一次(如果我们确实采取延长封锁措施)的通配符是缺乏任何重大的财政支持……我认为，如果我们要度过另一个长期中断的时期，这将非常重要。”

Domain高级研究分析师尼古拉鲍威尔表示，虽然房地产市场继续跑赢公寓，但两者之间的差距可能接近峰值，随着房地产市场下滑，需求和单位价格增长可能会在未来几个月加快步伐对更多澳大利亚人来说遥不可及。

鲍威尔博士说，负担能力的限制和 HomeBuilder 等激励措施的结束，以及进入市场的房屋数量的增加，将在未来几个月看到需求和价格增长放缓。

“真正加速价格增长的一件大事是，需求超过了新上市的上市速度，创造了异常强劲的条件，尤其是在悉尼，今年年初的月清盘率超过 80% ，”鲍威尔博士说。“我们开始看到更多卖家进入市场……清盘率开始下降。”

最近固定期限抵押贷款利率的上升也会让更多的买家考虑未来的加息，并限制他们能够或准备借入的金额。