数据而不是日期推动房地产市场

今年早些时候，基金经理施罗德发表了一份洞察报告，该报告基于英格兰银行近两个世纪的数据，为英国的房价历史提供了迷人的线索。

该公司发现，目前平均房价是平均收入的 8 倍以上，这一水平在过去 120 年中仅突破两次，最近一次是在金融危机爆发之前。

施罗德发现，相对于收入，19 世纪下半叶的房价甚至更高。房地产价值随后暴跌，直到第一次世界大战后才触底反弹。Insight 报告认为，房地产市场命运的这种戏剧性转变归因于三个主要“驱动因素”：更多的房子、更小的房子和收入的增加。

更多房屋：英格兰、威尔士和苏格兰的房屋存量在 1851 年至 1911 年间翻了一番多，从 380 万套增加到 890 万套。

较小的房屋：1850 年之前建造的房屋明显大于 19 世纪下半叶建造的房屋。

1850 年之前，英格兰和威尔士的平均房屋面积为 913 平方米;那些建于 1851 年至 1899 年之间的建筑平均只有 268 平方米。这一变化既反映了建筑向较小类型的房产(尤其是排屋)的转变，也反映了所有房产类型的房屋平均面积的显着减少。

更高的收入：虽然平均房价在 1845 年至 1911 年间下降了 23%，部分原因是上述两个因素，但同期收入增长了 90%。

一个可靠的房地产相关比率徘徊在百年高位的含义是明确的：它不可能永远持续下去，尽管对此声明感到震惊的业主应该继续阅读，因为有好消息。

早在 1998 年，鲜为人知的经济学家弗雷德·哈里森 (Fred Harrison) 就以惊人的准确度预测了 2007-08 年的金融危机。

七年后，他写了一本书，Boom Bust，在书中他认为英国房地产市场遵循十八年的周期，用近两个世纪的房地产市场数据支持他的断言。哈里森声称市场遵循重复的历史序列，1953-54 年、1971-72 年和 1989-90 年的市场崩盘证明了这一点。

崩盘后，房地产市场在 18 年的时间里经历了四个不同的阶段。

第一阶段持续三到四年，这一时期的特点是贷方和投资者退出市场，导致房地产需求大幅下降，供应充足，其结果是价格暴跌。

在复苏阶段，信心逐渐恢复，导致价值缓慢但稳定地上升，可能持续六七年。

然而，就在市场似乎恢复信心之际，一大批买家和投资者变得紧张，并担心房地产价格上涨的可持续性。哈里森发现，当市场出现小幅回调且价格趋于平稳时，市场随后会经历一段相对较短的长达两年的时间。

具有讽刺意味的是，正是在这一点上，当房地产似乎失去了光彩时，哈里森的“繁荣阶段”开始了，这通常是由某种形式的政府刺激、低利率、更高的贷款价值抵押贷款可用性、急剧减少的房地产供应和同样强劲的买家需求激增。听起来有点熟?

不可能说这个周期是否会继续下去，但有一种观点认为，当这样的理论流行时，它们可以自我实现，尤其是当越来越多的房地产投资者和评论员开始讨论该理论时。

此外，如果一个足够大的团体开始根据哈里森的理论来制定他们未来的房地产买卖意图，那么他的预测很有可能实现。

这就引出了一个问题：“我们在十八年的周期中处于什么位置?”

假设哈里森的理论仍然准确，英国房地产市场在 2019-20 年左右进入繁荣阶段。显然，这个日期标志着我们在过去 18 个月中目睹的房地产价值大幅上涨的开始。

此外，如果 18 年的房地产周期像哈里森预测的那样继续展开，这表明我们在周期结束之前有 3 到 4 年的强劲房地产增长，并且这个过程在

2025-26 年之后的某个时间再次开始.

本周数字

2 亿英镑——在英国建造的能够服役的船舶必须在英国的船厂建造。这意味着，如果我们说新船能够服役，那么专门用于新皇家游艇不列颠尼亚号的 2 亿英镑可以在英国的船厂花费。如果没有，合同可能会转移到海外。你认为法国(或任何其他国家)会怎么做?

756 亿英镑——金融服务业是国家财富的主要贡献者的证据出现在 G7 峰会前夕，当时伦敦金融城透露该行业在截至 2020 年 3 月的年度的税收贡献总额为 75.6 英镑十亿。

21% -根据英国旅游局周三公布的一项调查，超过五分之一 (21%) 的人计划今年夏天在英格兰西南部度假。下一个最受欢迎的地点是威尔士，13% 的人会在那里度假。大约 10% 的度假者计划在英格兰东部度过他们的暑假。