三孩生育政策来了 楼市新一轮变化可期

5月31日，重磅政策出台：一对夫妻可以生育三个子女。这有利于改善我国人口结构，落实积极应对人口老龄化国家战略，保持我国人力资源禀赋优势。接受《中国消费者报》记者采访的多位业内人士一致认为，人口政策的变动对于包括房地产在内的各个行业影响较大，非常值得关注。

利好房地产市场

三孩生育政策出台，一时间引发热议，其中表现最活跃、态度最积极的一个群体恐怕就是开发商了。“我们这里有房，四居室的，快来看看！”“有露台、有花园，有天有地，给孩子一个快乐的家！”……

开发商们普遍认为三孩生育政策对房地产是重大利好。“三孩政策会直接推动市场需求的增加，尤其是大户型空间拓展和居住服务业升级，预计改善型需求会再来一拨热潮，二线城市以及房地产中端市场均将受益。”某上市央企营销负责人对《中国消费者报》记者如此表示。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为，如果支持生育政策能够提升生育意愿，那么会促进家庭裂变的速度，住房需求会显著提升，从而让房地产市场迎来第二增长曲线。

许小乐对《中国消费者报》记者表示，三孩生育政策最大的受益者估计是二线城市。一线城市的养育成本高、生育意愿低，但二线城市具有较好的基础设施和人居环境，未来随着一线城市人口回流以及三四线城市人口转移，二线城市在人口数量方面有望冲上新高。

大户型需求或将增加

生育政策对于房地产市场的影响直接体现在户型方面。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对《中国消费者报》记者表示，2016年全面二孩政策全面实行后，刺激了改善型需求的释放，中国房地产交易结构出现变化，大户型产品受到青睐，尤其是三居室。

中原地产首席分析师张大伟告诉《中国消费者报》记者，2014年2月，北京正式实施“单独二孩政策”，在此前后的20个月，在纯商品房住宅市场，3-4居的成交量从45%扩大到50%。

“过去小区规划强调70/90政策，即90平方米的户型需占到社区规划的70%，但是随着三孩家庭的出现，这样的户型显然太小了，预计70/90政策或将成为过去式。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示，传统的“90平方米以下为小户型、90-144平方米为中户型、144平方米以上为大户型”的户型分类格局或许会发生改变。“这意味着户型提升是一个趋势，对于一些主打大户型的房企来说是利好。”严跃进认为，未来户型设计标准也会有所转变，从房企投资和营销角度来看，需要积极在产品设计方面做好创新。

张大伟告诉《中国消费者报》记者，未来3+1、4+1户型可能需求增加，但是市场上供应有限。目前北京二手房市场上的户型大部分以2-3居为主，4-5居的新建商品房基本上只有在豪宅市场才能看到。“+1的房间，可以是一个独立房间，比如书房，但面积较小；也可以是一个开放式的空间，后期可以改成小卧室，比如可以在面积较大的客厅隔出一间卧室。还有的项目推出了可变户型，可以把三居改四居，或者四居改成五居等。”一位对房企产品非常熟悉的设计师告诉《中国消费者报》记者，万科曾推出的带有“X空间”设计的可变户型产品，是一个参考方向。

张大伟预计，高端市场需求受三孩生育政策的影响有限，反而是中端市场有望扩容，比如总价在800万元左右的二手房，还有总价在800万-1500万元的新建商品房，有望出现需求增加的情况。

“下一步公司重点要对一二线城市人口、新生儿、客户需求的敏感点进行摸底调研，为产品创新做准备。”某房企营销总监对《中国消费者报》记者如此表示。

配套政策亟须到位

中共中央政治局于5月31日召开的会议提出，各级党委和政府要加强统筹规划、政策协调和工作落实，依法组织实施三孩生育政策，要完善生育休假与生育保险制度，加强税收、住房等支持政策，保障女性就业合法权益。对全面两孩政策调整前的独生子女家庭和农村计划生育双女家庭，要继续实行现行各项奖励扶助制度和优惠政策。要建立健全计划生育特殊家庭全方位帮扶保障制度，完善政府主导、社会组织参与的辅助关怀工作机制，维护好计划生育家庭合法权益。

三孩生育政策的配套措施何时出台？包括什么内容？可以说是当下人们最关心的问题。

对此，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静对《中国消费者报》记者表示，三孩生育政策的发布是我国应对人口老龄化、少子化的重要举措，将在一定程度上带动新生人口的阶段性增长，但新增数量仍依赖于配套政策的支持力度，在子女教育、住房、税收等方面的全方位支持或将有力提升适龄群体的生育意愿。

严跃进在接受《中国消费者报》记者采访时认为，三孩政策势必影响相关房地产、教育等行业，预计后续会出现很多实质性的配套政策。

购房成本是影响人口生育率的重要因素，对此，许小乐建议，对于多孩家庭的住房支持政策可以从降低购房成本的角度入手：第一，加大房贷利息抵扣个税力度，生的子女越多，抵扣力度越大；第二，适度降低多孩家庭购房首付比例，对于“卖一买一”的改善型换房需求，按首套购房计算首付比和贷款利率；第三，减免多孩家庭在购房交易环节以及持有环节的相关税费等。