商业综合体最重要的是什么?

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最近，杭州两个板块传来了要建超大综合体的消息。

6月1日，余杭区政府网公示了地铁良渚站TOD地块的控规调整方案，这里将建造一个超大的综合体。

这个综合体是地铁2号线良渚站上盖项目，由4宗地块组成，超过了358亩，总建筑面积超过了108万方，这是什么概念？

举个例子，之前杭州西站站城综合体南北两宗地块，总建筑面积为130万方，是杭州目前最大体量的商业综合体，而良渚这四宗地块的总体量位列第二。

其中包含住宅、购物中心、高星级酒店、邻里中心、社区卫生服务中心以及160米的地标塔楼等等，将成为良渚客厅。

在这之前，富阳《富阳日报》也发布了银湖科技城两块林施大草坪将开发建设一处地标性综合体消息，银湖也将迎来大型的购物中心、高端酒店、商业办公以及住宅等多种业态地标综合体。

可以说，综合体对于一个正在发展期的板块犹如一颗大彩蛋。杭州的快速发展，导致不少新城崛起，但也面临着配套不完善，人气不足等现状，而综合体的落地，是区域发展的重要引擎，为板块不断吸引人流和钱流。

但是想要让综合体迸发出强大的力量，并不简单。

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综合体的建造不仅需要强大的资金支持，更需要有丰富的运营经验。杭州也有不少综合体因为资金问题导致施工停滞不前，也有因为经营不善导致人气较低，知名品牌难以入驻等情况。

比如说九堡的中润中心，二期工程规划了24万方商业综合体，包括imax影院、5万方商业、写字楼等集居住、餐饮、购物、娱乐、办公等一系列业态为一体的大型综合体。

从现场来看，这个综合体的体量还是比较大，建筑的主体结构已完工，外立面也基本做好，但里面还处在施工状态。

由于开发商资金链的问题，工期停停建建，从2014年售卖商铺到如今，已经过了6年，这个综合体还没能迎来开业。

再比如，高德置地。

高德置地曾经与万象城、来福士并称为钱江新城商业“三巨头”，在经过了若干年的高调宣传之后，便开始了长达5年的“放鸽”进程，终于，在2020年10月份迎来开业。

高德置地的商场内部还是让人非常惊艳的，色彩搭配、空间结构、环绕中庭布置的绿植都让人眼前一亮，但是其品牌招商和产品吸引力却略显苍白。

据悉，高德置地曾聘请成都太古里的团队加码杭州项目，但后来由于理念不合，其招商运营均由高德内部团队负责，而引进的大多数品牌为高德置地自营品牌。

负一楼空间不大，以超市为主，还有两家以外卖产品居多的速食店；一楼二楼主打时尚与艺文，但作为商场主力店铺，总体上来讲，品牌吸引力较小，人流量也不多，即使是工作日下午的5点，整个商场依然非常安静；商场中也有一些营业的餐饮店铺，如7017等，但人气不足。

据悉，高德置地曾聘请成都太古里的团队加码杭州项目，但后来由于理念不合，其招商运营均由高德内部团队负责，而引进的大多数品牌为高德置地自营品牌。

没有吸引力的品牌入驻，让商场无法激发新时代人群的娱乐消费。

除了高德置地，让人惋惜的还有港龙城。

25万方的超大体量，曾经备受瞩目，却从18年烂尾至今，即使到现在，每一次的变动依然能顶上楼市热搜。2020年9月，王府井签约，将负责港龙城的招商运营，将重新调整港龙城的业态和招商计划，对标银泰、天街、印象城等业态。

但目前除了3月份的一则不痛不痒的施工重启通知和4月份的港龙城部分资产法拍之外，整体处于平静的状态。王府井是否赋予港龙城新的生命，我们只能静静等待。

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当然，杭州也有不少商业项目运营非常成功。比如说去年开业的天目里，就是大家打卡的圣地。

去年，天目里一开业便引起了一波“打卡”热潮。从外观上看，它是一个集现代感与山水意境于一体的城市综合业态，开放式的空间布局，视野开阔。清水混泥土与铝板幕墙的外立面相搭配，简约的灰色与白色使得整个建筑简约又高级，现代感十足。

而除了极具设计的外观之外，让天目里成为打卡圣地的原因更关键的还在于入驻的品牌。

比如日本的茑屋书店，是入驻中国的首家书店。这家书店享誉全球，有着森林图书馆、全球最美书店、日均人流量破万等标签。开业当天，一天限流3500人次名额全满。

除了茑屋书店之外，天目里还汇聚了诸多首次进入杭州的品牌：如精品咖啡SeeSaw和%Arabica，跨界电影空间品牌CINKERPICTURES三克映画，融汇全球设计、科技产品的潮流风向标DrivePro，专注空间植物美学、创造温暖而迷人的生活方式的23LAB等等，这些知名品牌也吸引了一众年轻人前来打卡。

另外像万象城、龙湖天街等综合体也是人流“吸附机”，开一家火一家，他们的背后都有着强大品牌的支持，这些把握住了未来的商业发展模式的开发商，才能在市场更好地“生存”。

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今年，杭州又有不少综合体迎来开业。据不完全统计，2021年开业的综合体共计24个。不少综合体在板块有着重要的地位。

奥体印象城

相比对岸丰富多彩的的钱江新城，钱江世纪城的最大的短板就是商业，而奥体印象城的落地无疑是给板块打了一针强心剂，再加上SKP的确定，江南的商业将快速起飞。

奥体印象城位于飞虹路与金鸡路交叉口，总投资22个亿，商业体量约25万方，地下一层，地上六层，可容纳超320个品牌，顶楼还设置了天机跑道、球场、穹顶植物园等，是杭州首个带空中泳池和跑道的商场。

根据项目官微，目前整体招商已完成70%，预计今年9月30日开业！

目前奥体印象城的进度还是非常可观的，从现场情况来看，正在进行立面施工。

项目周边的居住氛围也非常的浓郁，东面是金昌春和钱塘和顺发美哉美城，北面有滨江君品、保利滨江澄品，西南面还有阳光城檀悦。

作为板块内首个大型商业综合体，奥体印象城的开业，填补可奥体长期无商业综合体的短板，使区域内的生活风味及板块价值更上一个台阶。

丁桥天街

丁桥龙湖天街靠近地铁3号线笕丁路站附近，商业体量约21万方，地下3层，地上6层，是5公里范围内首个大型商业综合体。商场定位为“趣闹来荡”，预计进驻品牌超260个，开业时间为10月15日。

东面是桃花湖公园，南面有绿都阅兰府、中旅城仕公馆、龙湖名景台等小区，整体的生活氛围还是非常浓厚的。2021年底，3号线开通、丁桥天街开业，桃花湖公园竣工，丁桥板块的人居品质将会提升不止一个“LEVEL”。

目前工程已经完全封顶，根据现场的情况来看，主要在进行立面的施工。

花园城

城东新综合体，艮北首个购物中心——杭州七堡花园城也近在咫尺，这也是招商蛇口的杭州商业首秀。

花园城紧靠地铁1号线七堡站，商业体量约7.6万方，地下3层，地上5层，其中打造了叶落长廊、乐享星空、七色彩虹等多个主体空间，还有无缝对接地铁站的下沉式广场。

根据官微，目前已经有不少知名品牌入驻。

北面是杨柳郡、南面是公园1872、天悦江湾。杨柳郡四期也马上交付了，待周边的其他楼盘也交付，整条九和路也将逐渐热闹起来，加上花园城和好街，未来这里将会是一个新的人气聚集地。

另外还有继宝龙广场开业后，大江东的第二个大型综合体江东天街也将在今年9月19日开业，据官微发布，江东天街规划品牌200+，其中首次进驻江东商圈品牌超95%，招商率逾85%。

如果说，综合体的造型设计是骨架，那么入驻的品牌就是综合体的血液。杭州的商业想要迈上更高的台阶，可那么品牌支持就不可或缺，就像上海那样，成为各大知名品牌首发的首选地，吸引更多的“旗舰店”“首店”入驻城市，聚集了各类优质消费资源。

当然品牌的入驻虽然重要，但也不是唯一因素，综合体的生命力还需要强大交通体系的支持以及综合物业功能的的叠加。

纵观杭州20余年的商业发展进程会发现，它的商业发展是在不断递进和弥补中完成成长，从商场到商圈，到购物中心，再迈上全球消费中心新征程......

杭州还会有越来越多的商业中心，更会吸引来越来越好的商业，期待并祝愿。