北京提升物业服务有把“金钥匙”

“现在我们下楼遛弯环境整洁了，回家也有地儿停车了，心情比原来舒畅了不少。”家住北京市昌平区昌盛园社区的许先生，对于自己小区的新变化赞不绝口。

自2020年5月1日《北京市物业管理条例》实施以来，北京的社区物业服务管理发生了巨大变化。一年中，北京全市各街道已累计成立物管会约5600个、业委会近2000个，党建引领下协商共治的社区治理体系正初步形成。

开启提升之旅

位于昌平区城南街道辖区的昌盛园社区，曾是出了名的矛盾突出小区。城南街道工委书记李建忠向《法治日报》记者介绍，昌盛园社区是典型的老旧小区，产权单位多而杂，21个独立楼院的物业全部分散管理，各扫门前雪，导致公共秩序混乱，失管弃管问题严重，居民怨声载道。

2020年7月，昌盛园被确定为物业提升试点小区，开启了物业服务管理的提升之旅。李建忠告诉记者，昌盛园小区物业服务管理提升的关键就在于从《北京市物业管理条例》中找到了解题“金钥匙”，“条例规定，像昌盛园社区这样物业管理区域确实需要调整的，可在征求业主意见后进行调整并公告”。

社区党委书记、业委会主任高振江介绍，社区以党建为引领，由党员带头在社区居民间开展宣传，同时筹备规划社区建设新方案。在争取到大部分居民认可的基础上，社区于去年10月召开业主大会，公选业委会成员。

“《北京市物业管理条例》的施行，让我们工作有了明确法律依据。”谈起业委会的组建，高振江颇有感慨，“业委会组建期间，社区党员们带头奉献，发挥了重要作用，让群众更容易理解和接受。最终，62%的业主都对业委会组建表示支持，远超法定的50%支持基数。”

业委会的成立给昌盛园社区物业服务管理带来了翻天覆地的变化。原本21个独立院落全部打通，物业区域完成整合，多年的围墙和违建被拆除。与此同时，社区治理也由政府帮扶向市场化运营稳步转型。目前，社区已和物业公司展开合作，引入社会资本参与小区建设，以“先尝后买”模式为社区居民提供服务，并严格监督其服务质量，小区内划分车位、绿化建设等多项工作都已见到成效。

听呼声解民愁

与昌盛园社区不同，位于昌平东小口镇的悦府家园是一个2013年建成的“年轻”社区。由于居民间接触少，业委会组建难度大，此前主要依靠镇政府、居委会协调社区事务。而《北京市物业管理条例》的实施也给了像悦府家园这样暂时无法成立业委会的社区一个新的选择，即组建具备过渡性质的物业管理委员会。

针对社区物业服务质量下降导致居民投诉大幅上升的现状，经东小口镇党委、政府批示，悦府家园自2020年6月17日起成立物管会。根据《北京市物业管理条例》规定，物管会作为临时机构，具有组织业主共同决定物业管理事项的职责。物管会主任兼党支部书记邓淑芹告诉记者，社区治理的关键在于与业主们的沟通联系，物管会就是要承担起联系群众的责任。

为此，悦府家园物管会成立后，物管会委员们做的第一件事情就是倾听群众呼声。在党支部的引领下，物管会整合资源，先后建立民生议事厅、“有事请找我”党员联系群众服务机制、社区“12345”接诉即办专班，为群众提供了线下沟通、微信沟通、电话沟通三种意见反映渠道，截至目前已累计协调解决450余件“12345”转办事项，真正做到“民有所呼，我有所应”。

在物管会的帮助下，悦府家园已更换物业服务公司，社区物业服务重回正轨，并打造了物管会、居委会、开发公司、第三方评估机构和物业公司多方联合的每月巡检制度，切实改变了社区治理现状。

面对社区的变化，居民代表孔娜由衷感慨：“现在小区里的很多事物都在朝着想象中的方向前进，这么多人生活在一个小区里，问题难免存在，真正怕的是有了问题不解决。现在物管会和居民的联系十分紧密，让大家越来越放心。”

能干活会干活

物业管理是关乎群众生活质量的“关键小事”。“新组建的物管会和业委会，在老旧小区改造、选聘物业公司、物业费调整等方面都发挥了积极作用，小区共同事项‘有人管’了，这也说明基层治理的重要性。”北京市住建委二级巡视员赵成说，《北京市物业管理条例》实施一年来，党建引领提升物业管理“三率”2021年阶段性任务目标，已提前完成。截至4月20日，北京全市业委会(物管会)组建率从11.9%增加到90.1%，物业服务覆盖率由64.1%增加至93.7%，党的组织覆盖率由25.2%增加到98.1%。

而随着业委会（物管会）组建率的显著提升，如何促成业委会（物管会）从“有形覆盖”走向“有效覆盖”，进一步提升社区治理水平与质量，则逐步成为基层社区的重点工作方向。

在北京市大兴区，截至4月16日，该区业委会（物管会）组建率已达98.83%。为了实现“有效覆盖”，大兴区的解题方案是“发挥第三方优势”。

大兴区住建委副主任李宝全说，物业管理是一件非常专业的事情，从服务、价格标准的制定到资金状况的监督等，环节多且复杂，很多业委会专业性还远远不足，“《北京市物业管理条例》规定，如有需要，社区可以委托专业机构帮助业委会（物管会）完成物业的引入、评估、监管工作，帮助我们打开了思路”。

通过引入第三方机构，大兴区成立了8个专业团队共约85名工作人员，覆盖18个镇街，全环节参与、辅助业委会（物管会）工作，为其提供专业指导与法律咨询。中物联盟(北京)物业服务评估监理有限公司是参与大兴区业委会专业提升工作的第三方机构之一，公司总经理黄传炜告诉记者：“要提高业委会的服务管理能力，明晰职责、组织培训是必不可少的一步。我们将按照与区里合作的要求，对所服务的各镇街主要领导、业委会主任以及业委会委员，分三个层次组织培训，配合区里做好业委会的培训工作。”

据了解，截至目前，大兴区已对全区共554位相关人员进行了培训，普及业委会知识，梳理了业委会（物管会）工作流程，做到组建流程规范化、具体工作程序化、文件材料标准化。接下来，大兴区还将进一步扩展培训的层次、范围和内容，努力帮助业委会（物管会）“能干活、会干活”。

记者还了解到，目前，《北京市物业管理条例》相关的28个配套文件的初稿已起草完成，正提供给基层先行先试，而针对居民投诉的物业类突出问题，北京也将展开专项治理集中攻坚，不断发挥业委会作用，努力建立物业管理长效机制。（记者 黄洁 实习生 潘泽强）