加拿大房地产泡沫破裂实际上会是什么样子

鉴于去年加拿大炽热的住房市场上出现了戏剧性的场面，“泡沫”一词在很多谈话中都被扔掉了。

由于令人jaw目结舌的竞购战和创纪录的房价，加拿大房地产市场，尤其是在安大略省南部炙手可热的地区，在过去一年的大部分时间里以不可持续的速度加速发展。

不过，首先要考虑的是-我们如何定义泡沫?好吧，当由于需求，投机和旺盛的支出而使住房水平显着上升时，就可能发生房地产泡沫。而且，如果您正在考虑自己，亲爱的，那听起来一定很熟悉，那么您就没错。所有这些因素目前已在大多伦多地区(GTA)，安大略小镇和加拿大广泛使用。

然而，从某种意义上说-实际上没人知道什么时候-这种增长在理论上变得不可持续。最终需求下降或趋于平缓，从而导致价格急剧下跌。

女士们，先生们，正是在这一刻，泡沫破裂了。过去十二年来一直呼吁这种情况发生的Twitter用户突然大喊'我告诉过你!一直到平流层。

仅仅几个月前，专家们对于泡沫的存在和可能性似乎更加分歧。但是加拿大银行上周发布的指标证实，加拿大的一些房地产市场-多伦多，汉密尔顿和蒙特利尔-被认为是2021年第一季度的泡沫。多伦多和汉密尔顿(后者曾经是弱者，现在已成为北美的第三大房地产市场)自2016年以来，经济适用住房最糟糕的城市)的住房市场最为繁荣。

加拿大银行上周在对金融体系的年度审查中承认，家庭抵押贷款债务的增长和房地产市场的失衡正在对加拿大经济构成越来越大的威胁。该银行表示，虽然住房市场的繁荣(无疑部分是由创纪录的低抵押贷款率推动的)以及随后抵押贷款债务的增加在短期内推动了加拿大的经济增长，但从中期来看，这构成了风险。如果失去工作或生病，举债负担沉重的家庭可能会面临危险。

具有说服力的是，上周，金融机构监管办公室(OSFI)宣布将更改无保险抵押贷款的合格率。紧随其后的是，财政部确认将对保险抵押贷款(首付比例低于20%的抵押贷款)采用相同的较高合格率。自6月1日起，所有买家(无论定金如何)都必须符合5.25%的条件。

尽管并非所有人都同意最近的压力测试举动，但现实情况是需要某种快速且快速的改变。房价的上涨速度使得40岁以下的加拿大人中有1/3都在与曾经可以实现的住房所有权告别目标相吻合。Reddit小组甚至通过众筹讽刺性广告牌对加拿大住房市场做出了大胆的声明。不幸的是，这就是我们已经达到的重点。

“最近的房价增长步伐是不可持续的(2021年2月全加拿大的房价与2020年2月相比增长了25%)，正如我们最新的《住房市场评估报告》(HMA)所报告的那样，我们发现房价上涨的幅度有所增加加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)的经济学家达娜·塞纳加马(Dana Senagama)说，“在加拿大整个CMA中，都发现了过热，价格上涨和高估的情况。”

尽管塞纳加马(Senagama)承认，大流行对低薪行业和租金市场造成了不成比例的影响，但她强调了一个不可忽视的事实，即房屋所有权需求持续增长并违背了南安大略省的期望。

Senagama说：“有了价格上涨和同时发现过多库存的证据，我们对多伦多CMA的总体评估从中等程度转变为高度脆弱性。”“尽管债务问题仍然令人担忧，但政府仍将继续监控所有风险并相应地调整其行动。”

有砰砰声还是流浪汉?

据戴安娜Petramala，在瑞尔森大学的中心城市研究与土地开发，很多戏剧性的，泡沫状的房地产业场景的发挥出来主要是人口结构推动，得益于首次千年购房者的高级经济师，对于人的流感大流行充当催化剂。

彼得拉马拉说：“我有点担心，因为如果我们看过去的泡沫，它们通常以五年两位数的房价增长为特征。”“过去六年中有五个，我们已经做到了。”她指出，在城市外有大量的房屋建筑，导致潜在的未来领域大量涌入市场。

因此，可以肯定地说，我们处于相对危险的位置。但是，GTA泡沫破灭会是什么样子?它会是巨大的，戏剧性的和灾难性的流行音乐，还是更像是缓慢而稳定的泄漏(如果您愿意)?

尽管许多人都认为在当前的环境中保持谨慎是有好处的，但是大多数专家并没有预料到这次撞车事故的性质几乎与最近的竞购战或无尽的厄运和悲观新闻标题一样戏剧性。

多伦多房地产经纪公司Realosophy总裁约翰·帕萨里斯(John Pasalis)表示：“至少在短期内，低层住房市场看起来将保持稳定。”“它已经稳定下来，但仍然是卖方市场。在需求降温的同时，可能需要进一步降温才能打入更加平静的市场，因为它仍然具有相当的竞争力。”

但是，Pasalis说，在不久的将来，我们不会看到快速下降的趋势。

他补充说：“当我们想到可能导致这种情况的因素时-当然，这确实很难预测-但通常原因是潜在的另一场衰退的触发者。”“这显然意味着加息，最终将给市场降温一点。”

Smart Prosperity Institute国家研究网络的高级主管Mike Moffatt也不认为房价崩溃是最有可能发生的情况。“我认为这是不可避免的。事情不会继续保持40%的年增长率，但是不能保证我们会遇到大的崩溃。”莫法特说。

“想法是，一旦大流行结束，加拿大的人口增长将非常强劲。目前，我们确实有很多人正在购买第二套住房，并且会出售这些住房，但这将通过大量新居民的涌入来抵消。我认为这是最有可能发生的情况。”

尽管莫法特(Moffatt)认为不可避免地会发生车祸，但他说–至少从理论上讲–我们可能会看到这样一种情况，即在多伦多拥有房屋和度假物业的人可能会发现他们乐于居住全年在平房里卖他们的房子在城市。“那再加上利率上升，以及(无论出于何种原因)如果人口增长放缓，那么多伦多的情况可能会变得丑陋，您会看到像1980年代价格下跌多达30或35一样的崩溃。 %，“ 他说。

当然，这仍然只会使我们回到18个月前的价格，莫法特指出。他补充说：“但是，如果您在高端市场买进，那将是灾难性的。”

彼得拉马拉说，在评估抵押贷款加息的可能性时，我们应该回顾过去。她说：“如果您看泡沫破裂，那么总是会在随后的崩盘之前加息。”“ 2008-09年，家庭和金融部门承担了太多风险。但是，真正使市场下跌的是平均抵押贷款利率的上升。”

彼得拉马拉说，加息的影响可能不会立即产生，因为加拿大人更有可能采用五年期抵押贷款利率。她说：“因此，可能还有五年的路程。”

Petramala指出，最近替代贷款人越来越受欢迎。她说：“对于一家特许银行，您需要进行压力测试。”“但是对于其他贷款人来说，这整个组成部分可能不必遵守压力测试。抵押贷款利率的上涨是可能使骆驼退缩的一件事。”

你不能通过侧身纠正

同时，与2021个月的前几个月相比，多伦多的房地产市场似乎相对稳定(尽管对于许多想成为首次购房者来说仍无法实现)，但彼得拉马拉警告不要对短期统计数据过于深入。

Petramala说：“我担心查看房地产市场的月度比较，因为它总是季节性的。”大流行正在改变传统的季节性需求模式。很难说一个月或几个月后我们就在降温。也许需求会在一年中分散开来。”

尽管市场已经证明一切皆有可能(并且没有令人震惊的事实)，但专家预测，中期市场会略有软化。

Senagama说：“我们对多伦多CMA的价格预测要求在2021年实现强劲的房价增长，并在2022年和2023年实现适度的个位数价格增长，”转售市场预测的上行风险包括低于预期的抵押贷款利率和新移民的需求增加，这将导致销售超过供应并导致房价上涨。下行风险包括借贷条件的意外变化以及反复出现的封锁导致的持续性大流行。”

至于备受关注的利率问题，一段时间以来，我们已经放心，加拿大银行不会提高利率。然而，该银行在4月份预测利率可能会比预期更早上升。

除了利率，我们在今年早些时候看到的FOMO疯狂的购房者文化(对于泡沫前体的繁荣因素)已经开始消退。“如今，尽管房价高昂，但情绪却不像三个月前那样，这是疯狂的疯狂和繁荣-人们比两周前出售同一所房子要多花5万美元-这种情况已不再发生了。 ”，Pasalis确认。

这些就是旺盛的泡沫状市场的症状。现在，剩下的就是我们刚刚拥有的房价所产生的泡沫，而这些房价实际上目前非常稳定，而且涨幅不大。最近几个月房价一直持平。只是公寓楼已经拾起。”

Pasalis说，这表明房屋的出价降低了。他补充说：“库存增加了一些，因此买家在愿意花多少钱方面进行了更加理性的思考。”

要么，要么他们暂时暂时搁置了整个失败过程。莫法特说：“我认为人们已经找到了自己的位置，或者只是放弃了。”“这一定令人沮丧。您会听到有关人们在第十或十五宫的出价更高的故事。因此，您看到人们放弃了，这应该会使市场降温，因为这是推动市场发展的因素–这些竞标之战。”

如果您的投标人较少，我们将不太可能看到这些价格过高的价格，这些价格已经成为安大略省南部市场的特征，特别是在多伦多。但是，这并不意味着它们会急剧下降。或者说当前的市场威胁将消失。

Rosenberg Research的首席经济学家和策略师戴维•罗森伯格(David Rosenberg)说：“泡沫总是比您想像的更远，但它们永远不会纠正，”他一直坚信加拿大正处在危险的房地产泡沫中。有人可能会说我们确实处于横向市场。

Pasalis说：“我认为，当大多数人想到市场疲软时，就是这样，他们认为这意味着价格将下跌，而且我认为至少在今年内这种可能性不大。”“如果说，例如2022年6月他们开始加息，并且存在大量通货膨胀，而处于财务压力中的人处于危险之中，那就很难预测了。”

在加拿大房地产市场的讨论中，这似乎是一个共同的主题：很难预料。莫法特说：“对房地产价格进行预测，是回想起来看起来很愚蠢的好方法。”

毕竟，就在一年前，CMHC公布了他们现在著名的预测，要求根据发生的抵押贷款递延的数量，未来12个月内平均房价将下降18%。然后看看接下来发生了什么。

可以肯定的是，您最好开始相信房地产泡沫的故事-不管它们是否流行-因为如果您住在加拿大，那您就是其中之一。