【暗战集中供地⑦】开发商集体出走天津了吗?

原创 房小评中国房评报道今天

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5月15日，经过4天的博弈后，天津首次集中供地以约498亿元，成交293万平方米的成绩落下帷幕。

这个成交金额已经是天津2020年全年土地出让金额的53%，改变了此前天津土拍遇冷，甚至经常出现流拍的情况。与过往成绩相比，天津在这次土拍中可谓收获了信心。

尤其是北京首次集中供地门槛较高，很多品牌房企在北京土地市场上颗粒无收，为了维持京津冀和华北区域公司的业绩，不得不将拿地目标转向了天津。

万科、远洋、旭辉、新城，这些在北京首轮集中供地中零收获的房企，都在天津成功入账。

于是，有人笑称：品牌开发商们集体出走天津了。

而实际情况是什么？开发商们接下来会重仓天津吗？让我们一起从这次天津集中供地中寻找逻辑。

1

天津板块分化严重

很明显，这次天津土地出让是冰火两重天。开始出让前，就有13宗位置偏远的土地因为无人问津，而退出了土拍。另有16宗土地是底价成交，有29宗进入竞拍环节。竞争激烈的只有天拖二期、海教园等少数几个热点地块。

海教园地块有20家房企扎堆竞价；天拖二期地块吸引了16家房企竞争。最终，地块的溢价率都超过40%。其他大部分地块反应平淡。

这说明，精明的开发商没有再重复3年前的错误，没有扎堆去拿地，而是挑选好卖房的地块争夺，所有郊区冷门地块一律不碰。

开发商们的市场行为，已经充分说明了他们对天津市场的谨慎，既然情绪不高涨，那就不存在“集体出走”的普遍想法了。

2

天津推出土地规模较大

天津这次集中供地能收获近498亿元的土地出让金，跟土地出让规模有较大关系。

天津一次拿出了58块地。对比之下，北京30宗、广州48宗、杭州57宗、长春51宗，天津的推地规模仅仅低于重庆。

但重庆面积是天津的7倍多，人口又是天津的2倍多。

除了少数热点地块出现高溢价外，天津大部分地块是低溢价或底价成交，开发商看到了天津地块的性价比，出手拿地。

这说明了供地多，性价比相对较高，是促成天津这次集中供地取得不错成绩的原因。

3

很少有地块进入竞自持环节

相比于北京开发商屡屡突破限价、配建面积上限，进入竞高标准环节；杭州8成地块溢价率封顶竞自持；无锡16块地触顶，2宗摇号，天津这次土拍的热度有点不够看。

只有南开区的2块地，进入了竞自持面积环节，而且自持面积只有1000平米和3000平米。

竞自持面积，才是考验开发商对这个城市信心的关键，大部分开发商不是出于完全的“喜爱”，是不愿意进入竞自持环节的。

这次天津出让这么多地块，很少有进入竞自持环节的，也说明土拍的竞争烈度不高。

4

开发商对天津楼市预期保守

多家参加天津土拍的开发商投资负责人不认为天津楼市会在这轮土拍后出现房地产市场上行的情况，认为天津楼市仍会保持目前的稳定。

在开发商们的拿地研判文件当中，开头就是城市的宏观情况：

天津2020年常住人口减少了约175万人，其中15-59岁的劳动人口减少超过200万人；GDP总量跌出全国前十；商品房去化周期超过28个月。

过去3年，不少开发商深陷天津楼市的价格战中，对此深有体会，对于在天津拿地仍保持谨慎。

这次拿地的开发商多是前期在天津销售业绩不错的开发商，而2019年初大规模在天津拿地的闽系房企等，这次并没有参与拿地。

5

土拍没有黑马

黑马房企的杀入，往往是开发商对一座城市看好的表现。本次天津土拍参与者都是熟脸，没有北京土拍时出现的卓越那样的黑马，融创等一众熟悉天津土地情况的开发商成为了拿地主力。

融创大号+小号，拿地金额总共突破100亿元；绿城专挑好地，以35857元/平米斩获天津南开城心的新裕里地块，创造了这次天津土拍楼面价最高的纪录。同时，还拿下了西青大寺、会展南等多个重点板块。旭辉则一次性拿下3宗东丽区成林道地块。

相比之下，去年在天津拿地较多的保利、万达、万科、中海，这次表现都比较平淡。

保利和万达直接没拿地，万科、中海都只拿了一宗地块。新城、中骏、龙湖则是在北辰、武清这样的郊区拿地。

看到这里，就会明白：开发商们没有失去冷静，对天津市场依然坚持板块分化式拿地，对于热点地块固然努力争取，对于去化困难的偏远地块，则干脆不参与。

看来，集中供地的新规之下，除了城市出现冷热分化外，在城市内的板块也出现了明显的冷热分化。

随着城市能级下降，开发商拿地越发谨慎和冷静，这背后其实还反映出资本市场的好恶：一线城市的土地，银行敞开放贷；楼市萧条的城市，银行惜贷。

天津毕竟是人口一千多万的直辖市，其本地需求也很可观，因此开发商瞄准了天津本地刚需、改善需求喜好置业的海教园等板块，而放弃了外地置业需求偏好的静海、滨海等远郊板块，这也意味着天津楼市步入本地需求为主的时代，开发商和购房者都没有失去冷静。