22城集中供地开闸首批5城已供超2万亩超2000亿

焦点研究院·土拍研报

主题：关注2021年全国重点城市居住用地集中供应首轮首批城市出让情况

城市：吉林省长春市、辽宁省沈阳市、江苏省无锡市、广东省广州市、重庆市

研究员：回洁钰

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随着“速战速决”的辽宁省沈阳市挂牌出让结束，2021年对居住用地采用“两集中”和“一年三次”供应政策的全国22个重点城市，已有首批5个城市完成了首轮供应。从出让结果来看，“南热北冷”、“强热弱冷”的城市格局毫无悬念，但房企的土地储备和城市表现亦有分庭抗礼的特点。尽管后续尚有17个城市将陆续进行居住用地的首轮集中供应，但城市格局和房企表现将大概率延续。更为重要的是，此次重点城市居住用地的集中供应，也成为了当地城市和房地产市场价值的“试金石”。

重点城市居住用地已集中供应2.47万亩，热度有余但撤拍流拍现象频现

根据焦点研究院的统计，自4月15日率先进行居住用地集中供应城市吉林长春起，至4月30日辽宁沈阳完成挂牌出让止，首轮5个城市供应居住用地1651.76万平方米，约合2.47万亩。其中，完成挂牌并成交的居住用地1438.26万平方米，约合2.15万亩，成交价2188.85亿元，综合成交单价1014万元/亩。不过，另有撤拍、流拍地块213.49万平方米，约合3202亩，成交率87%。

重点城市中，既有全国中心城市，人口和资源吸引力比较强；亦有区域性中心城市和省会城市，在一定范围内有较强的影响力，其房地产市场价值亦在全国或区域范围内具备标杆作用。然而，其供应和交易行为被严格限制的居住用地，依然出现了12%的撤拍、流拍，反映出房企在扩充土地储备时，对城市和区域仍秉承着相对审慎的态度。

撤拍、流拍地块集中在广东广州、辽宁沈阳和吉林长春。其中，广东广州有37.30万平方米居住用地撤拍、流拍，约合559亩，以增城区为主，从化和白云规模极小；辽宁沈阳有36.97万平方米，约合554亩，分布在皇姑和苏家屯。居住用地撤拍、流拍规模最大的，是吉林长春，面积139.22万平方米，约合2088亩。这亦反映出当前长春市场的表现，以及房企对长春市场的预期和判断。

房企获取居住用地“强者恒强”， “国资”“民资”表现旗鼓相当

居住用地集中供应政策出台后，各方普遍判断，这项政策可能改变当前的房企格局。由于重点城市居住用地全年集中在了三个时间段进行供应，对于追求规模，通过规模和周转寻求市场空间的全国性房企而言，面对不同城市居住用地的集中供应，可能会出现顾此失彼的情况。此外，居住用地集中供应也是对房企融资能力的严峻考验，特别是融资监管的“三条红线”政策已经落地，对房企融资产生了重大影响，2021年对房地产市场的融资收紧力度远甚以往。有市场观点认为，全国性房企在获取居住用地时实现“多点开花”，难度比较大；中小房企则有望从中寻找机会。

然而，全国居住用地集中供应的首轮首批重点城市中，依然呈现出极强的“强者恒强”状态。根据焦点研究院的统计，已完成首轮居住用地集中供应的首批重点城市中，获取面积位居前三位的房企分别是中铁建、融创中国和越秀集团，且3个房企获取居住用地面积均超过100万平方米。此外，获取居住用地金额位居前三位的房企分别是融创中国、越秀集团和招商蛇口，尤以融创中国获取金额最高，突破200亿元“大关”。

此外，在获取居住用地的积极性上，具有“国资”或“民资”背景的房企旗鼓相当。仅以获取居住用地金额为例，已有6个房企超过100亿元，其中，国资背景的房企有越秀集团、招商蛇口、华润置地和中铁建等。不过，民资背景的房企亦有突出表现，除融创中国外，龙湖集团、新鸿基、美的置业、旭辉集团、金科集团等房企均有较大规模的土地储备。

居住用地城市交易呈现“南热北冷” ，部分房企深耕区域力度巨大

首轮首批集中供应居住用地的城市中，既有广东广州这样的一线城市，有重庆、辽宁沈阳和吉林长春这样的二线重点城市，也有江苏无锡这样的经济发达地区中心城市，涵盖了纳入居住用地集中供应重点城市的全部特点。然而，同为居住用地集中供应城市，但市场表现却大相径庭。诚如上文所言，吉林长春撤拍、流拍地块较多，溢价相对较低，市场表现相对冷清。但江苏无锡、广东广州和重庆均受到了房企的强烈关注。“南热北冷”的特点显露无疑。

而从房企获取居住用地的城市分布情况来看，头部房企显然更青睐南方城市。融创中国获取居住用地已付出了240.32亿元，获取居住用地的城市分别是广州、无锡和重庆；招商蛇口付出158.96亿元，获取城市分别是广州、无锡、沈阳和重庆；龙湖集团付出107.03亿元，获取城市分别是无锡和重庆；万科集团付出86.96亿元，获取城市分别是无锡、沈阳、重庆和长春。显然，房企对南方城市的布局力度更大。

而在长春市场，我们看到更多的，则是本地房企的身影，头部房企仅有华润置地、保利发展、万科集团和中铁建现身。

此外，一些房企对城市的布局呈现出极强的“区域性”。发端于广东广州的越秀集团，已付出177.57亿元获取居住用地，但全部投入到了广东广州此次的集中供应上。龙湖集团除在无锡外，在重庆获取居住用地的力度也比较大，面积66.36万平方米，约合995亩，成交价96.63亿元。此外，从重庆走出的金科，也在重庆获取了20.29万平方米居住用地，约合304亩，成交价36.00亿元；从粤港澳大湾区走出的金地，则在广东广州获取26.22万平方米居住用地，约合393亩，成交价59.24亿元。

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