上海楼市:预算300-500万只能“无缘”学区房?先别灰心!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，之前没太关注学区房，原来现在的学区房已经这么贵了？我预算最多300-500万，就真的跟学区房无缘了吗？？

回答：有相同烦恼的家长很多，确实经过这一轮学区房的上涨，优质双学区房动不动就要七八百万，自住品质不错的都要千万以上，连只能挂户口的一室户都要五六百万。

确实挺难，但也不是完全没有机会。

总体来说：经过这一轮学区房涨幅，500万的预算在杨浦、浦东、虹口、静安基本买不到优质的双学区房了。

因此在中心城区中，还剩下闵行、普陀、徐汇、黄浦这4个区有机会好好淘一淘。另外有四校分校的嘉定、宝山、青浦，以及新增了市重点高中的松江，也是在郊区买学区房的不错选择。

提问：曾叔，问一下，我先生在2011年婚前有一套房子（他一个人的名字），2011年前他和父母还贷款购买过一套房子（他和父母三个人的名字）。我们婚后贷款购买过一套房子（我一个人的名字）。如果我们把婚后这套房子抛售，还可以买房子吗？如果可以购买，婚后这套房子大概可以卖600左右，新静安900左右纯投资有什么可以推荐，谢谢！

回答：你们夫妻有一个有上海户口的话，是还可以再买一套的。我建议你们可以考虑中兴路和大宁这边买一个次新房， 尽可能带学区，这样增值保值有基石。

提问：曾叔，今年下半年想在上海全款入手一套，总预算在2000万左右，主要考虑投资，纯考虑涨幅的话，建议这个价位在哪个区位选筹比较好？单身只能买一套，房票有限，没法拆分。求推荐！

回答：建议在黄浦和老静安选了，2000万预算有流动性的，也只有这两个区位还有点价值和流动性，可考虑带个强力学区，买3、4房的产品，这样比较有竞争力，学区可以锁定下限。具体的细化推荐可以参考曾叔总结的内部资料，可以解决你的疑惑。

提问：曾叔，想请教一下，差不多的面积和楼层，两房的双南户型比起南北通透户型，大概折价百分之多少? 全南的户型，电梯房的顶楼，这种算硬伤吗，是不是不适合去碰这类房源?

回答：这个不是一概而论的，结合地段和小区品质，很多时候，全南和南北通价格是一致的，没有折价。甚至因为全南套的面积普遍小于南北通户型，反而单价更高。

一般只有在地段不那么好，或者品质不那么高的小区当中，全南对南北通才有折价，折价基本也就在5%以内。两房全南是上海的优质户型，90分，如果三开间齐平，可以达到95分。

顶楼会漏水，是隐患，不算硬伤，但能不碰就尽量避免。比三楼要强，和四五楼差不多。当然和楼层总高也有关，如果是超高层，顶楼价值就会明显提高。

提问：曾叔你好！目前自住的房子对口宝山一个新的九年制学校，小区新，品质好。手上有点钱，可以考虑置换1000W以内自住，或另购450W以内挂户口。孩子明年上小学！上班一个普陀一个浦东。想了几个方案，您看哪种好？

1.置换到陆家嘴菊园，对口菊园九年制，地段好，上班也近一些。问题：房龄、户型。1000以内只能两房，老人还要在旁边租房子接送小孩。

2.二套买个宝山经纬九年制小户型挂户口，不用搬家，接送十分钟。问题：对宝山的教育没有信心，并且预算有点超。

3.不折腾，等初中再买学区房。

您怎么看呢？

回答：2的选择对你意义不大，提高幅度不高，不作为首选。

1洋泾菊园区位好，9年一贯制也保险一点，但买不了三房始终是一个问题。

其实还可以折中一下，考虑双学区或者中环附近学区房，这个差不多1000万可以买个三房了。

提问：曾叔你好，准备与对象（他在三林有套小两居、无房贷）结婚前购房，首付款加税费最好不超过200w，主要考虑三林及周边，预计两三年后才会有小孩，有必要考虑学区吗？ps:大概看了下三林地区没有很好的学区，新房又极少....您如何建议呢

回答：其实你这个预算不够买到三林学区，要么放弃学区，直接买个品质不错的500-600万的房子。要么买个强力学区老破小挂户口。

提问：曾老师您好，花桥的房子还能买么？未来还有发展么？您怎么看。介绍一下我自己，我在沈阳，购买目的是东北经济不好，想通过买房子融入到国家发展的主流趋势中，另外孩子寒暑假可以到上海参加一些培训和活动。沈阳目前房价也倒是稳中有涨，您觉得是在家乡买一套改善房还是在花桥购入呢？

回答：花桥房子就是上海的影子股，长线看一直可以买，短期内最佳入市机会就是在上海普涨之后买入。现在上海已经在普涨了，所以花桥可以直接入，看到好的可以买。最好是买自己愿意去住的房子，而不是为了买而买。

提问：曾叔，你说人到底为什么需要买房？

回答：对普通人而言，门槛最低，收益最大的，依然还是买房。在古代，三代的才出一个秀才，以此摆脱贫农地位，而今只要你买对几套房子，就能进入中产生活。要买对除了努力学习提升房产投资认知，建立投资体系之外，就是看房300套。

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