权威发布2021年第一季度石家庄房地产市场销售力TOP20

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榜单解读

疫情与春节叠加，市场表现平稳且平淡

2021年的石家庄房地产市场，在经历了新冠肺炎疫情与农历春节假期的“停滞”后逐步重启。然而，与同样经历新冠肺炎疫情且停滞长达两个月以上的2020年相比，2021年的石家庄市场，其恢复和重启的力度和速度均有所迟缓，房企和项目在到访和交易上的反弹力度有限，反映在房企和项目的交易规模上，便呈现出平稳且略显平淡的状态。

然而，在平稳和平淡交织的石家庄市场，房企格局依然呈现出“两超多强”的状态，头部房企较为稳定，但“腰部房企”则因2021年第一季度交易规模不高，呈现出相对混乱的局面。新冠肺炎疫情打乱了房企和项目的营销和推售计划，疫情持续一个月，在2月初逐步缓解，但又恰逢农历春节假期，购房需求短期内回归市场的意愿非常低迷，在疫情期间关闭的售楼场所，即便在假期前开放也无甚效果，导致房企和项目索性将停滞时间主动延长至农历春节假期后。如此一来，2021年第一季度石家庄市场的有效交易时间仅剩下不足一个半月，严重压缩的有效时间，以及逐步重启，但无法快速反应的市场环境，也让更多的房企将新项目、新房源的入市时间，放在了3月，甚至是4月。可以说，2021年第一季度的石家庄市场，是既有房源作为主力的状态，也是既有项目体现数量和规模优势的状态，当月交易居前，处于头部的房企，也基本属于此类。

外围市场环境深刻变化，银根紧缩挫伤购房需求

在石家庄市场艰难恢复和重启的同时，外围市场环境正在发生深刻变化。全国层面，以房地产贷款集中度管理制度为首，房地产金融政策进一步收紧。这其中，既有贷款规模本就占据优势的国有大行，在房地产贷款上的规模优势更为显著，在相关贷款利率上的定价优势也更强。受此影响，焦点研究院观察发现，2021年第一季度石家庄金融机构投放的住房贷款利率已有止降回升态势，预计在第二季度，首套住房贷款利率将大概率回归至5%以上，并将传导至项目售楼场所和实际交易中。焦点研究院认为，这将严重影响购房需求的积极性，并成为当前和未来一段时间石家庄市场的负面因素之一。

此外，经营性贷款违规流入房地产市场也遭到决策层的严厉打击，在以上海、广州、深圳为代表的焦点城市对当地金融机构违规投放经营性贷款，以及相关贷款违规流入市场进行清查的同时，决策层亦出台政策进行管控。尽管此类现象在近期市场交易较为活跃的焦点城市较多，石家庄相对较少，但这一行动亦对市场流动性产生负面影响，并加剧购房需求的观望情绪。

与2020年相比，2021年房地产市场调控也呈现出新动向，且以北京、上海、广州、深圳、杭州等焦点城市为主。

一方面，上述城市自2020年下半年以来，呈现出交易旺盛、市场活跃的状态，部分焦点区域和项目出现售罄现象，干扰市场预期。尽管全国房地产市场运行情况较为稳定，石家庄市场在实现自“住宅商品化”以来最高规模的普通住宅交易规模后，其价格并未出现明显上扬，但焦点城市对市场预期的导向作用显著，有鉴于，上述城市出台和调整当地调控政策，以平抑市场预期。

另一方面，北方市场以北京为首，北京市场的调整和变化，又将对北方市场产生重大影响。2020年下半年以来，在多个不限价商品房项目去化乐观，土地市场迭现竞价现象后，北京市场预期发生变化，到2021年初，以学区房为代表的焦点类型和项目价格出现调整，更加剧转向积极和乐观的市场预期，受此影响，近期北京出台多项调控政策平抑预期，包括对焦点区域和项目带看进行限制，对经营性贷款违规流入市场进行严打，以及扩大供地规模，特别是对保障性住房的供应力度明显加大，多管齐下，北京市场预期出现反转，进而对包括石家庄在内的北方市场产生较大影响。

外围市场的深刻变化，不仅影响了2021年第一季度石家庄市场的交易表现，也将在后市持续产生影响。

房企“两超”稳定领先明显，“多强”正剧烈洗牌

2020年的石家庄房地产市场，实现了普通住宅超过750亿元的交易规模，不仅创下历史最高水平，还首次出现了交易规模超过100亿元的房企，且有两家。可以说，石家庄市场“两超、多强”的格局已经形成。在这背后，既有交易规模和市场地位靠前的房企，凭借其项目数量和交易规模形成的集群优势，取得领先地位；亦有房企和项目迎合市场的阶段性特点，顺势而为，实现了交易规模的上扬。其中，“改善需求的觉醒”，在既有首置刚需有一定表现的同时，共同形成了支撑市场的两项力量；二环内项目数量和交易规模的上扬，又给了改善需求释放的机会。反过来，二环内外市场的剧烈反差，特别是交易结构和购房需求表现的剧烈反差，又让房企强化了向主城区靠拢的意图。

2021年第一季度的石家庄市场，延续了2020年“两超、多强”的格局，融创、万科位居石家庄房企交易规模的前两位，且与其他房企之间的领先优势依然比较大。由于第一季度并非房企和项目推出新项目、新房源的最佳时机，当期交易更多仰赖于房企既有项目和房源，两家房企之所以维持“两超”局面，亦是其当前在售项目数量较多，且不乏流量项目。其中，融创仍以融创中心、融创时代中心和融创都会中心为主，万科则以嘉实万科紫台和万科翡翠书院为主，且尤以即将在4月底实现清盘的嘉实万科紫台最为引人关注，其交易规模位居全市项目首位，全项目去化周期甚至不足一年，而上述融创项目则相对均衡，共同构成融创交易规模的“压舱石”。市场对上述房企和项目均有良好的辨识度，上述项目的供应规模较为稳定，价格，以及品质和性价比表现也得到认可，使上述项目有了良好的交易表现。

“两超”之外，石家庄市场还形成了“多强”局面。这其中，润江保持了石家庄房企交易规模前三位的座次，尽管与“两超”之间的差距明显，但在当前项目基础上获取这一交易规模依然难得。润江在2021年的市场表现亦有看点，其在第一季度获取主城区内两宗地块，使其在当年已有三个新项目储备，这将成为其保持石家庄市场座次的关键。

由于2021年第一季度留给房企的有效交易时间有限，房企在交易规模上表现普遍不高，差距不大，这也是“两超”地位未遭遇挑战的根本原因。但反过来，“多强”中房企的座次出现变化，部分房企的交易规模尽管不高，但座次有所调整，尤以龙湖、中海、同福等房企为代表。一方面，这些房企有稳定的房源供应，部分项目在第一季度还实现了开盘销售，推升交易规模；但另一方面，随着第二季度新项目、新房源入市的时机全面到来，第一季度的房企格局势必将重新洗牌调整。

二手房市场表现弱势，不利于全年交易表现

但在房企格局洗牌调整的同时，房企面临的石家庄市场环境也在发生新的变化，除前述政策和外围市场环境的变化外，本地市场的恢复和重启，或将与2020年同期截然不同。

焦点研究院注意到，受新冠肺炎疫情和农历春节假期叠加影响，石家庄二手住宅交易规模出现明显下降，市场活跃度亦略有萎缩，表现在交易价格表现弱势。尽管房源因小区不同、地段不同、物业服务水平不同和品质表现不同，其价格表现亦有强烈分化，但无论是交易和价格表现弱势的“老破小”，还是交易有所表现、价格相对稳定的次新房，在第一季度均未呈现出较为强势的状态，这也直接导致部分面向改善需求的项目，其去化效果差强人意。

二手房市场是支撑“改善需求觉醒”的重要力量，也是支撑改善需求能否与首置刚需形成双管齐下格局，进而支撑全年交易规模的重要力量。当前二手房市场的弱势状态，对全年的石家庄市场不利。