弘阳地产“做透”大江苏,只差一座城 | 财报深响⑳
来源：焦点财经Focus 2021-03-30 19:05:02
作者 | 王泽红
出品 | 焦点财经
在何捷接近退休转岗、蒋达强奔赴大资管事业后，袁春从联席总裁升任为总裁，在3月30日的业绩会上，他成为了问答的主角，但很轻松自信。
弘阳地产交出了一份不错的成绩单，2020年录得合约销售额865亿元，同比增长32.8%；营收201.59亿元，同比增加32.9%。
各项核心利润指标全面上扬，毛利为45.08亿元，同比增加18.2%，毛利率22.4%；净利润为18.55亿元，同比增加13.4%，净利润率为9.2%；归母净利润16.6亿元，同比增加13.2%。
业绩颇为关注的指标 “三道红线”，弘阳地产零踩线，剔除预收款后资产负债率为69.4%、净负债率为50.3%，现金短债比1.62倍。截至2020年底，手头现金及银行结余充裕约185.3亿元。
从这些数据中，不难感知到袁春的自信来源。何捷在调岗之际，曾发过一段寄语：“祝福袁春，期待团队继往开来创新篇”。这句话用在现在，也很适宜。
业绩向好的背景下，弘阳地产的三年发展战略规划，在袁春的口中缓缓而出：战略层面，以利润为导向，实现有质量的规模稳健增长；投资策略方面，还是聚焦深耕——“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”；具体投资模式上，坚持双轮驱动，加大商业投入，强化商住联动。
2021年房地产市场的方向还是“房住不炒”，在融资“三道红线”和银行房贷业务“两道红线”，以及“集中供地”政策相继出台的背景下，弘阳地产2021年的总体发展方向是“拥抱变化，顺应监管，敬畏市场”。
对于2021年的发展基调，袁春给出了一个关键词，有质量的稳健增长。就如同2020年取得的业绩一样，但又有所不同。
虽还是一如既往的聚焦深耕，但是在“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”的基本盘上，弘阳地产会加大商业投入，强化商住联动，同时提升整体项目区位价值，保持稳定的销售物业毛利率，成为弘阳未来的增长点。
这一点，与其三年发展规划中“以利润为导向”不谋而合，与其土储货值的结构也相匹配。截至2020年底，弘阳地产总土储2006万平方米，较2019年末增加18%左右，74%位于一二线城市。其中，2020年共获取50幅地块，二线以上城市占比57%，强三线城市占比30%。
总土储货值中，江苏省货值占比56%，大湾区货值占比10%，浙江货值占比7%，其它中心城市货值占比27%。除连云港以外，弘阳地产2020年在江苏实现了全域化布局。
“2021年，大江苏货值要达到60%，深耕都市圈的货值达到40%，中心城市的货值要达到都市圈总货值的70%。” 袁春进一步表示，2021年弘阳地产可供销售货值约1400亿元，2021年新增项目预计供货150亿元，合计可售货源1550亿元，其中长三角和大湾区占比七成。
这样土储货值结构，意味着弘阳的聚焦深耕会更加精细，特别是在江苏已基本全域化布局的背景下，土储货值想要进一步提升，需要多元化的投资拿地渠道来支撑，很有挑战性。
弘阳地产似乎很有把握，这一点从其去年的拿地方式中可以感知到，2020年获取项目招拍挂占比65%，收并购和商住联动占比35%，多元化扩土渠道已经建立起来。
但是2021年不同于往年，“集中供地”政策的出台，对房企拿地是一个不确定因素。袁春却表示，该政策对弘阳在某种意义上来说还有一定的利好，因为22个需施行政策的城市中弘阳进入深耕的有13个。
“在这些区域，弘阳已经有了一定品牌的影响力和客户基础，也有很好的团队，所以对弘阳来说，更有机会获得一些相对价格可控的优质土地。”
将这些综合因素考虑在内，弘阳地产2021年投资发展目标为650亿左右权益货值，未来三年计划新拿货值复合增长率不低于15%。
在此次业绩会上，各位管理层并没有透露今年的销售目标，在过去的三年中，弘阳地产销售业绩复合增长率为35%，高于行业平均水平。在袁春看来，不断超越自我就是进步。
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