车建兴“抽身”,远洋资本或控股红星地产 | 深读

红星美凯龙集团董事长车建新

作者 | 关楠楠

出品 | 焦点财经

车建新还在继续奔波，为红星美凯龙的资金困局寻求解决方法。

3月28日，远洋资本与红星美凯龙控股集团签署合作协议，双方将对重庆红星美凯龙企业发展有限公司（下称“红星企发”）及其下属的红星地产板块（不含红星置业板块）展开战略合作，远洋资本战略入股红星企发获得18%股权。

消息传出后，对应股权的交易价格颇受外界关注，被冠以200亿元的高价。对此，远洋资本3月29日澄清道，18%股权转让对价为人民币10.3亿，入股后双方将展开进一步战略合作，传言中“200亿元”对价并不属实。

虽然交易价格偏差颇大，但关于红星地产卖身远洋的消息，却并不是空穴来风。焦点财经也从知情人士处获悉，18%股权只是前期，远洋资本后续还会继续增持，最终控股红星地产。但是，红星美凯龙集团还会保留一部分股权。

“后续，双方的战略合作会加深，团队也会实现融合。二者之间的合作是双赢，红星地产可以借力远洋，沿用原有IP继续发展壮大。而远洋也可以与其在业务上形成互补，特别是商业方面，红星美凯龙集团的爱琴海很接地气，在三四线城市都有布局，远洋的商业项目则偏高端，正好借此全覆盖；同时，红星美凯龙有产业勾地的优势，这对远洋也是一种赋能，”该人士进一步表示。

此前，红星地产由红星美凯龙集团控股，间接持有其66%股权，实控人为车建新。但是随着远洋资本入股，直至成为控股股东后，这也意味着红星地产将易主，由红星美凯龙集团变为远洋资本。

多方举措降负债

车建新的这番操作，放在行业当下，有种相熟的感觉，世茂收购福晟，旭辉吞并彰泰，万科注资泰禾，新加坡国资控股协信，以及张近东148亿亿元出售苏宁易购23%股权，引入深圳国资。

这些企业卖身或出让股权背后，被债务围困是主因之一。红星地产出售股权背后，也是如此。红星美凯龙集团旗下有两大业务板块，一个是负责家居运营的A股和H股上市主体美凯龙；另一个是地产运营主红星地产。

去年9月，红星美凯龙集团的债务便现端倪，债务总额达1860.8亿元，超过四成的资产已被抵押，用于担保融资，受限资产达1047.68亿元。

2021以来，红星地产又相继出质多家子公司股权予中建投信托、中原信托、浙江银行等金融机构，包括“晋中红星美凯龙房地产开发有限公司”、“金华星航置业有限公司”、“西安星之辉房地产开发有限公司”和“贵州红星谦和房地产开发有限公司”等。

如果将这些担保融资囊括在内，数值只会更高。

而且，其上市平台亦面临债务压力，2020年9月底，美凯龙账上货币资金仅62.2亿元，而一年期内到期的非流动负债高达124.98亿，短期借款36.64亿元，偿债压力可想而知。

更为糟糕的是，红星美凯龙的业绩也不容乐观，此前发布预警，2020年归属于上市公司股东的净利润为17.11亿元至19.71亿元，同比减少56.0%至61.8%。

双向压力下，车建新正在想方设法融资降负债，先是启动红星美凯龙37亿元股票定增方案，进行2018年A股上市以来首次股权再融资；然后红星美凯龙集团发行30亿元公司债券，借新还旧；近期，他正在推动分拆红星美凯龙旗下商管板块爱琴海集团赴港上市，估值约在120亿至150亿元左右。

而出售红星地产，被认为是红星美凯龙集团降负债的又一大动作，也是车建新的明智之举。

拖累母公司

红星地产被认为是红星美凯龙集团的优质资产，2009年进入房地产行业，主要负责红星系商业地产及住宅项目开发业务，2020年以654.1亿元销售规模排在60名左右，是一家中等规模房企。

由于其土地储备多位于三线及以下城市，开发周期较长，且部分三、四线城市存在经济基础较弱、人口外流以及房地产供过于求等现象，面临一定的去化风险。

所以，从红星美凯龙集团对地产板块的举措是加速去化，回款补充现金流。截至2020年9月底，包括红星地产等在内的地产板块已完工项目总可售面积为364.62万平方米，已签约销售面积337.86万平方米，平均去化率92.66%。

虽然地产业务带来的营收不少，远高于其“主业”家居业务的营收，但并没有为红星美凯龙集团的债务带来实质性改观，反而造成了相当程度的拖累。2020年“三道红线”出台之年，在全行业降杠杆的背景下，红星地产却在逆势加杠杆，全年拿地金额高达200亿元。按照 “三道红线”标准，红星地产2020年底扣除预收款负债率为72％，超过了70％的要求。

此次能够溢价出售，不仅能够成为红星美凯龙集团降负债的有效方式，而且在地产集中化程度越来越高，非头部民营房企生存空间越来越小的背景下，红星美凯龙集团抽身而出，然后聚焦家居核心业务的发展，不失为一种明智之举。

车建新，早已权衡好了利弊。

为何是远洋？

关于接盘方，此前实际上已经有多家房企参与过红星地产的尽调，包括金科在内；远洋资本能够入股，并且还是以溢价方式，有更层的一层考究。

这要从其背景讲起，远洋资本是上市房企远洋集团（03377.HK）旗下的另类业务投资和管理平台，最终指向的是远洋集团。

远洋集团在业务布局上，与红星地产的业务有较高匹配度。

红星地产在全国具有丰富的土地储备资源，全国落子53座城市，并且在商业地产、商业住宅两个产品系列手握多个成熟地产IP，其中尤以商业住宅产品“红星天铂”和商业地产产品“爱琴海购物公园”为最。

数据显示，红星地产已经打造了红星天铂37座，爱琴海购物公园也已经进入全国100多个城市，囊括3000余家品牌资源。

远洋集团也是一家以住宅开发和商业运营为主的房企，目前在全国布局51个城市，总土地储备4718万平方米，2020年销售超千亿；商业运营方面，2020年已投入营运的项目可租赁面积约210.9万平方米，特别是成都远洋太古里、杭州远洋乐堤港等网红上衣和商业体出租率超过90%。

无论是红星地产的土储，还是商业资源，都可以为远洋集团在后续拿地、中小型城市综合体运营上将打开更多的可能空间。从红星地产来看，也可以借助远洋盘活存量资产，提升资产运营水平及自身融资能力。