招商房托 (1503.HK)拟4亿改造提升存量物业,迎增长新

本次调研专题会由北京大学光华管理学院副院长、北大光华中国REITs研究中心执行主任张峥带队，北大光华-中国REITs先锋项目学员等50余人走进招商蛇口，与招商房托管理人代表、招商蛇口资管中心总经理余志良，招商房托执行董事郭瑾，营运管理人代表、招商蛇口资管中心副总经理、招商蛇口企管公司总经理高惠民等就招商房托的上市历程及资产情况进行了深入交流，并实地参观考察了在管项目。

招商房托的综合运营实力获北大光华-中国REITs先锋项目组认可，被赞赏为中国公募REITs的长足发展带来了优秀的先行示范。研究表明，招商房托的资产素质、运营能力、改造提升的决心以及明确的发展方向是其逆势取得耀眼成绩的原因。

业绩稳中有进，年收益率9.6%

本次会议也是招商房托2020年业绩公告后首次召开的公开交流会。

招商房托初始物业资产组合由位于深圳的五处优质商业物业组成，分别是甲级写字楼新时代广场、购物中心花园城，以及科技大厦、科技大厦二期、数码大厦3处写字楼综合体，它们均位于招商蛇口（001979.SZ）的大本营——深圳蛇口。深圳作为粤港澳大湾区战略发展的核心引擎城市，区位条件优越，产业基础扎实，能为五项物业带来巨大的未来发展潜力。

2020年是全球都在面对的极为特殊的一年，招商房托以出色业绩表现冲破疫情影响为基金市场带来惊喜。据招商房托2020年年度业绩公告，房托总体资产估值逆市攀升，从2019年末的66.09亿元人民币升至2020年末的66.44亿元人民币，上升3,500万元。2020年全年，房托实现收益总额为人民币3.7亿元，连同每基金单位中期分派8.09港仙，报告年度的每基金单位分派总额为23.60港仙，按2020年12月31日基金单位收市价2.45港元计算，分派收益率为9.6%，并保持100%的分派比率。

虽然疫情给资产运营管理带来严峻考验，但招商房托管理团队凭借丰富的运营经验，在物业组合的出租率和租金单价方面均表现稳健，并成功吸引到大型战略租户进驻。通过调整内部租户结构，2020年租金单价基本与2019年租金单价持平；物业组合的整体出租率在动荡的市场经济环境下抗震较强，2020年维持在84.3%，2019年则为88%。随着宏观经济形势的逐渐回暖，出租率和出租单价应会随之改善，在未来可以创造更优异的业绩表现。

截至目前，港股市场共有11只REITs，上市仅一年多的招商房托无疑还是REITs新人，自去年9月底至今，招商房托的股价已上涨超过25%，相信未来会取得更好的表现。招商房托管理团队表示未来将围绕资产规模、市值、市净率、流通性等核心指标持续优化。

“改造+注入”双轮驱动，地铁12号线开通红利可期

自承担管理物业的责任以来，招商房托持续寻求资产提升的机会。

招商房托正在推进总投入3.99亿元的存量物业改造提升计划，该改造提升计划将在保留物业原有设计的经典元素的基础上，通过加入现代化设计和智能技术来提升物业的整体品质和特色，以增强其市场竞争力。

目前，新时代广场和数码大厦的样板层均已完成装修，开放参观后备受市场赞誉；花园城购物中心的升级区域已于2020年第四季度完成装修改造并投入试运营，客流量已基本恢复至往年正常水平，出租率大幅提高至91.5%，升级改造卓有成效。

同时，深圳地铁12号线即将于2022年正式开通，而招商房托当前的5处物业均沿线布局，随着12号线开通将与现有的地铁2号线形成双地铁格局，地段价值将进一步凸显。

据介绍，上述近4亿元的升级改造计划正在顺利推进，预计在12号线开通之前全部完工。升级改造叠加地铁红利，出租收益提升及资产增值可期。

除了存量物业的改造提升，招商房托背靠招商蛇口（001979.SZ），具备做大做强的天然优势。

招商蛇口（001979.SZ）在全国拥有土储超过3,000万平方米，仅在深圳就拥有近1,000万平方米的优质土地储备，大多位于城市核心或未来高增长区域。可供选择注入的优质资产非常多。近日招商蛇口在投资者交流会上透露，已将园区和商业发展列入公司成长型业务，从资源上、战略上更加重视，成为招商蛇口综合发展的重要引擎。

未来，招商房托将寻找时机注入潜在优质资产以扩大投资组合，实现区域及物业业态上的均衡。

具体而言，将积极拓展北京、上海一线城市并在适当时机进入强二线城市以寻求投资组合于区域上的平衡。另外，鉴于国内消费力不断增强的趋势及其为国内零售商业带来的发展潜能，招商房托也将加大对零售商业项目的投入，以使投资组合中写字楼与零售的业态比例更趋向均衡。

从行业环境来看，近期修订的《房地产投资信托基金守则》放宽了借款上限，房托基金的借款限额由资产总值的45%提高至50%，对于招商房托而言，利好优质新资产的注入。

招商房托正迎来获取优质及价格合适项目的好时机，增长动能全面释放即将到来。