广州楼市:南沙潜力最大的楼盘只有这些!

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提问：【新人首问】广叔，早上好。我想在南沙投资一套房，计划持有时间8～10年，有房票，金额500万以内。目前我在南沙看房，板块选择1.成熟金州板块；2.灵山岛住宅区；3.横沥岛住宅区。麻烦您给下投资优选建议以及最优板块内的优选楼盘，谢谢。

回答：你好。金州、明珠湾都可以，可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，您好！1、我现在白云区金沙洲的房子是08年买的限价房（保利西子湾）楼龄12年，二手价大概330万，贷款已经还清，本人家庭现在常住是3个人，一家三口都在西村上班上学，打算置换房，总价600多万的房子，兼顾自住同时希望资产更好的增值保值，这种房龄的房子建议置换卖掉还是继续持有？

2、我们在佛山里水保利紫山投资了一套房子，2017年买入，2019年收楼，今年9月份满两年，市值大概200万，还有90多万的贷款，建议是继续持有还是卖掉？

3、 置换不知道是选新房还是二手房好，如果是西村附近的二手房楼龄都比较旧，也看过西村那边的岭南湾畔。在白云区旧改的新房有一些，但是环境一般，我们去看过白云棠溪火车站600米旁边的金地仰云这个楼盘户型比较好（125方四房6米复式），但是周边环境却很一般，也没有好的学校，说正在旧改不知道什么时候能完成。另外，火车站附近的物业是不是都不是很值得入手？

4、 荔湾附近的新房我们也看过悦江上品，新世界凯悦湾，万科金域曦府，雅居乐715，万科金域悦府……不知道这几个盘怎样？

我们是很想置换，但是很纠结不知道换哪里，谢谢！

回答：你好。1、保利西子湾景观好，宜居，还可以继续持有

2、佛山里水保利紫山，一般般吧，不是特别优质，也不是特别差，如果做置换也是可以的。

3、建议二手次新为主；岭南湾畔可以考虑；金地仰云复式流通性没有平层好，火车站附近人员嘈杂，是较一般的。

4、重点考虑：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：您好，我广州手中有两套房，想以小孩名义（20，大二）买一套，投资+自住。看了番禺区大华紫悦府，黄浦时代天境、南沙保利半岛和番禺新造思科智慧城。我的预算500万。请问那个更值得买，或者还有其他推荐没有。谢谢。

回答：你好。大华紫悦府自住可以，投资不建议，没有地铁，周围环境也不是很好；黄浦时代天境也一般；保利半岛可以考虑，但南沙需要中长期持有；新造思科智慧城，旁边是大学城，金融板块后花园，新造站，可考虑。还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：新人首问:广叔，现有预算不超过400w，一张老人房票打算在广州买房用于投资出租。一手楼不考虑。无学位需求，知道广叔看重黄浦，可是经过去年的暴涨，目前费用并不能支撑在黄浦买比较可观的三房。现转战海珠中东部一带，看上信步闲庭2房，广叔觉得这个楼盘如何？适合投资持有吗？如果不合适，海珠有哪些地段有发展潜力可以投资，谢谢

回答：你好。海珠也不错的，目前正在补涨中。你很有眼光，信步闲庭地段不错，琶洲辐射利好，离小蛮腰、珠江新城都很近，未来会有大量购买力支撑，小区环境也不差，综合看可以考虑的。

提问：你好广叔，坐标佛山，最近有困扰 希望解答， 本来计划 1.把我妈的户口签下来（还有10天左右办好） 2.抵押陈村万科缤纷四季房子给农行，贷款年化3.85% 农行已经批企业抵押e贷120 等签字就可拿钱，合理化tx出来成本100万8000费用 3.拿120提前还另外套80，然后再抵押银行 企业抵押e贷 预估tx180 所得款220 4.以我妈名义首房首贷140含税费 千灯湖保利花园一期 5.自己再放50-70进去 再千灯湖板块拿套小四 6.剩下20-30 还房贷 生活开支等 80留公司周转 7.伺机卖陈村（因为2021/7月通地铁）离地铁三百米 溢价可期 现在问题来了 前两个月放平台的陈村房子有客户看上 不还价 （中途我已经涨了2万）说要三个月内成交 前两天来看过 今天又来 我个人感觉 心里不踏实 没有买就卖掉 价格预期还没到 二各种不方便 户口\/住的 因另外一套没装修 时间成本等等 都是问题 请问广叔 按照原计划方案还是出手陈村

回答：你好，万科缤纷四季应该是陈村比较中心的楼盘了，距离地铁7号线陈村新城站不远，挨着陈村公园，守着顺联广场，生活配套一应俱全 不建议卖万科。 正确的建仓顺序是优先广州，其次是佛山。佛山是环广，不是环深圳，所以动力并不如东莞这类环深城市动力强。不建议把大仓位放在佛山。 广州买完，还有剩余子弹再考虑千灯湖保利花园一期。

提问：您好广叔，投资买房楼层买顶楼会不会不好出手呀？

回答：你好，从投资角度讲，顶楼一般是折价10%-20%不等的。顶层和底层基本上在二手买家眼里都是属于有硬伤的楼层，议价空间都远大于中间楼层。所以我从来都不支持买顶层无电梯、一层带下跃的房子。前者虽然入手门槛总价低但涨幅也慢、流动性差，后者总价略高于平层，考虑赠送觉得很划算，住进去就知道了你根本不愿意往地下钻，哪怕有个还不错的采光井。

露台花园喝茶、下跃空间搓麻，都是美好的愿望，但大多数人的生活是茶米油盐，没有坚持健身、绘画的毅力和情趣，更多的是加班和孩子教育的琐事充斥，你还得996，所以其实本没那么多诗意的时间和空间需求。居住在刚需层面讨论，实用还是第一位的。

提问：您好广叔，我在老家有一套房子在按揭中，还有70万在还。 小孩子今年很快要上幼儿园了，想在深圳入手一套自住2房；我在南山上班，年入55万，我老婆30万，但是现在要在深圳买房有贷款未还清，需要五成首付，目前深圳基本在400万以上。 一直租住在宝中这里，看着房价上涨，就是首付不够，请问这样情况能否有三成操作方式

回答：你好，目前有3种方式可以操作成首付3成：1、全款抵押，找垫资公司配合全款买入，过户后迅速做抵押，最多可以抵押7成，相当于首付3成。全款也利于淘笋。2.采取5+2模式。5成首付+2成首付贷，有渠道可以操作3.开发老人票，把老人户口迁到深圳，做接力贷，首付3成，最多贷款30年

提问：你好广叔，创业二村，宝中学位，98平方4楼不带电梯总价530万，老师觉得怎么样，因为在宝安区人民医院上班，想买宝安区，首付只有200万，首套房，有更好的房源推荐吗？或者创业二村这个还可以，我是刚需首套自住。谢谢！

回答：你好，同一个板块，所有的优劣都体现在价格里了，多看几套房，多看几个小区心中自然有了答案。自住不用纠结太多，买便利买喜欢买内心所需。各种村虽然老，但是有宝中学位这个尚方宝剑在手，成绩也很稳定，还是不用担心。投资建议首选前海，宝中，碧海板块。其他推荐参考会员内部分享！

提问：您好广叔，预算200万左右，最好有好学位，自住用，新房二手房都行，二手房的话最好是次新房，在哪里买比较好呢？

回答：你好，这个预算想要比较好的学位的话，其实可以选择面比较小，不过可以看看亚运城的房子，这里的房子楼龄较新，整体楼盘品质高，周围环境优美，教育资源雄厚。亚运城其实一直也是别很多购房者忽略的地方，虽然说这里交通不便，大部分亚运城楼盘远离地铁站，对于上班族来说通勤不是很便利，但是亚运城附近整体楼盘的供应量较大，可以很好的满足需求，亚运城板块内的各项配套比较成熟，自住还是合适的。

提问：你好广叔，我们夫妻年龄40岁左右，俩娃，学位有基本保障。前海南一套自住房（市值900万，负债500万）、一套投资房（市值600万，负债300万），西安高新一套市值150万的房（租金收益年2.5万），夫妻目前年收入100万左右，企业打工并不稳定。 因为不可能回西安住，这套房子已经完全没有居住属性，一直犹豫。 咨询接下来的规划：1. 目前手里现金流负值，卖掉西安房，增加手里现金流深圳两房不动。2.卖掉西安和过渡房，置换一套更换的初中学位房。3. 保持现状。 还请广叔给予指点。

回答：你好，我会建议选1，深圳的两套房是你应该长持的核心资产，现金流都已经负值了，没必要硬撑。 西安房产两年内看不到升值前景，这点租金毫无意义，卖掉西安的房子，补充现金流和防守资金，会在心理和现金储备上给你们很大支持。 置换没有必要，当下的交易成本和踏空风险，只要不是太差的标的，一静不如一动。

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