龙光集团2020:“零踩线”进军长三角

低调却敢闯敢拼，是业内对龙光集团创始人纪海鹏的印象，而龙光的发展路径也带有相似的色彩。

在疫情肆虐的2020年，一向被冠以“地王专业户“之名的龙光集团并未停下其扩张的步伐。

3月26日，龙光集团公布2020年业绩。全年权益合约销售额首破千亿，同比增长32%至1206.9亿元，超额完成1100亿权益合约销售目标.。

同时，2020年，龙光集团在土地市场上高歌猛进，透过公开市场招拍挂的方式新获取项目37个，建筑面积为48.42万平方米，集团总土储面积达到7200万平方米。

超7100亿货值城市更新

财报显示，在龙光集团的总土储中，粤港澳大湾区土储占比69.6%，一二线城市土储面积占比93%，其中深圳在总土储中占比·5.7%，较2019年上升2.6个百分点。

期内，大湾区销售贡献最大，占比59.3%，其次为大西南区域，占比17.4%；长江三角洲区域、新加坡及其他区域占比分别为8.4%、3.0%及11.9%。

深耕大湾区十余年，龙光集团2020年在向长三角进军，开启了异地复制之路，2020年7月成功进入上海，10月进入宁波。相较于大湾区，长三角区域市场的成熟度更高，虽然市场竞争日趋白热化，但企业机会仍存。

虽长三角区域的销售贡献仍然较小，在2020年实现101亿元，但相比2019年同期的增幅达236%。同时，公司在新进城市实现了市场占有率快速提升，嘉兴销售额跻身前列，产品溢价效应显著。

公告显示，2020年以来，龙光首进上海、宁波、南京、温州，持续加仓苏州、嘉兴等城市，快速深化长三角都市圈战略布局，

当然龙光集团进军长三角并非手无寸铁，城市更新可以成为龙光手握的一把利器。在年报中，龙光集团表示“城市更新是优质土储的重要组成部分，具有鲜明的差异化竞争优势，呈现价值高， 增长快，转化效率高等特征。

2020年，龙光集团城市更新业务发展迅速。截至2020年末，龙光集团城市更新业务布局11个城市，货值超7100亿元，其中95%位于粤港澳大湾区核心城市。2018至2020年，龙光集团已孵化的城市更新货值超900亿元，未来三年预计可孵化货值约1500亿元。

根据亿翰智库研究社报告，龙光集团的最大优势在于其拥有一定的城市更新资源储备，而这些资源可以作为企业发展的筹码，以此资源置换其他类型资源也未尝不可，如让合作伙伴参与企业城市更新项目中，以此换取长三角区域项目的合作。

回望龙光集团的发展路径，逆周期、低成本拿地成为了扩张的引擎。龙光集团在早期便进入了大湾区，拿了不少低价的地块.。纪海鹏曾表示，龙光战略分析能力强，善于把握地产的周期性规律及发展趋势，低买高卖，在地价低迷的时候大量扩充优质土储。

龙光成立于1996年3月，彼时还是龙光的前身龙光建安，后自通过汕头城中村改造项目赚到第一桶金。之后于2003年4月，龙光以2.86亿元竞投得深圳宝安中心地王，掀开了异地扩张的序幕，也掀开了地王的序幕。在2013年，为了筹备上市，龙光更是在短短半年时间中，在粤港澳大湾区连拿三处地王。

到了2017年，深耕大湾区的龙光地产高层情绪高涨，彼时还未升任龙光地产行政总裁的赖卓斌表示：“龙光4200亿元货值位于大湾区，是大湾区最大的受益者”。

“零踩线”

规模往往伴随着净负债率的攀升，但从龙光集团的财报来看，最受外界瞩目的“三道红线”指标已全线变绿。

财报显示，龙光净负债率下降6个百分点至61.4%，剔除预收款后的资产负债率下降6.2个百分点降至69.8%，现金短债比1.84倍，而于2020年年中，龙光集团仍处于“黄档”。对于降档的原因，公告中表示，龙光在致力加快销售及回收现金，降低整体杠杆效应。焦点财经和查阅显示，在上市之后，龙光集团的净负债率基本保持在70%以内。

2020年末，龙光集团资产总值约2435.13亿元，其中流动资产1931.3亿元。负债总额约1828.42亿元，其中非流动负债约620.7亿元，流动负债占总负债的66%。

在龙光集团偿债能力走高的同时，盈利能力在变弱。龙光集团的核心利润为123.94亿元，较2019年上升约20.8亿元。期内核心利润率为17.4%，较2019年下降约0.5个百分点。毛利率为30%，较上年同期下降1.5个百分点，处于行业平均水平。

在融资方面，集团已成功发行五批优先票据，总额11.8亿美元，平均发行利率为5.2%。

龙光平均融资成本持续下降，年内新增借贷平均成本为5.45%，年末加权平均借贷成本为5.60%，年末净债项权益比率为61.4%。

业绩会上，管理层公布了3年目标，2021年至2023年，龙光权益合约销售目标年均增长20%。龙光2021年可售资源充裕优质，全年推售项目超过100个，可售货值约2400亿元。其中，近七成位于市场良好、需求强劲的粤港澳大湾区和长三角都市圈，为年度销售增长提供坚实支撑。