美的置业2020年业绩:收入同比增长近3成 净负债率大幅下降

3月24日晚间，美的置业（3990.HK）公布2020年度全年业绩。面对疫情下的巨大不确定性，公司以制造业精益运营思维，聚焦高能级城市，不断提升产品力与服务力，实现规模稳健发展。报告期内，公司收入、利润均衡增长的同时财务杠杆持续下降，一升一降之间，彰显公司厚积薄发的从容和坚强的发展韧性。通过向管理要红利，公司实现内生性增长，核心竞争力得到进一步夯实。

美的置业2020年度业绩会现场

业绩稳健：城市布局升级助力规模增长 超7成业绩来自二线及以上城市

2019年美的置业首次跨入千亿新赛道。2020年疫情影响下，美的置业仍实现了稳健快速的业绩增长。数据显示，2020年公司实现合约销售额约1262亿元，同比增长25%。合约销售面积1111万平方米，同比增长11%。

值得一提的是，随着城市等级提升，公司合约销售均价连续4年提升，至报告期末达11351元/平方米，同比增长12%。

贯彻精准投资理念，公司聚焦长三角和粤港澳大湾区，以及国内核心都市圈、城市群，巩固城市升级与深耕成果。按城市等级划分，2020年合约销售额中73%来自二线及以上城市；按经济区域划分，长三角及珠三角合计占比达65%。公司有6个区域公司2020年合约销售额破百亿元，其中有10个深耕城市合计销售贡献占比约一半。

报告期内，公司重仓布局具有经济产业和人口基础的城市，有效地提升了抗风险能力，为未来的稳健发展奠定坚实基础。截至报告期末，公司已售未结转金额1178亿元，其中预估一年以内结转的金额约647亿元，为后续业绩稳步增长奠定了坚实基础。

报告期末，公司土地储备权益建筑面积为4289万平方米，其中长三角和珠三角土储面积合计占比约一半。2020年新增60个地块，合计总土储面积1323万平方米，二线及以上城市占比高达79%，沪苏、浙闽和珠三角区域合计占比56%。

基于自身产业优势，美的置业积极提升城市更新获地及经营能力。2020年已转化为土储的主要城市更新项目6个；当前待转化为土储的主要城市更新项目11个，预计可售货值1031亿元。

财务优化：净负债率降至79.2% 新增有息负债融资成本创新低

　 规模稳健增长的同时，公司的收入、利润、负债实现均衡发展，各项财务指标持续优化。2020年会计收入约525亿元，同比增长28%；核心净利润48亿元，同比增长15%。

良好的业绩表现下，公司保持具有竞争力的派息比例。股息派发调整为末期和中期两期股息，本次派发每股0.8港元，两期合计拟派发每股1.6港元。2018年上市以来，已累计派息达44.1亿港元，已超累计股票募资。

报告期末，公司净负债率连续第四年下降至79.2%，大幅下降9.8个百分点，首次下降到80%以下。报告期末，公司持有现金总量约268亿元，银行授信额度增长至1355亿元，尚未动用的银行授信额度增长至877亿元，现金及金融资源充裕。

近年来，公司的融资成本持续下降，在民营房企中极具竞争力。报告期内，公司加权平均融资成本为5.33%，实现连续4年下降。2020年新增借款融资利率仅为4.91%，同比大幅下降85BP，多笔公司债利率低于4%。

例如，2020年8月，公司成功以3.98%的低利率发行15.76亿、4年期公司债券，创公司发债票面利率历史新低，也是2017年以来同期限民营房企债券最低利率。

　精益运营：经营提质增效 产品力持续升级

秉承制造业思维，公司完善大运营体系，向管理要效益，多维并举，通过以销定产、成本适配、弹性管理、集约深耕等多项措施，实现各项运营指标持续改善，全周期降本增效。报告期内针对在售项目进行梳理，降低建安成本约为2.6亿元；住宅类存销比保持在5.3；管理费率和销售费率分别同比下降2.3pct和2.0pct。

2020年公司数字化平台升级，大运营数字管理驾驶舱搭建成型，全年共上线超过40个数字化系统和800多个模块，助力管理提效超过50%。以数字化营销体系不断革新升级，美的置业云累计注册用户421万人次，全民营销金额达232亿元。

房地产调控长效机制下，行业回归产品力竞争。美的置业进行标准化产品线开发，做细项目全周期价值兑现。5M智慧健康社区产品战略2020年再次迭代升级：推出行业首个自主研发的AI超级大脑，落地首个智慧AI社区；联手清华大学推出维G健康社区，首次将疗愈理论运用在社区。通过多年研发投入与落地实践，美的置业已不断在行业内形成并巩固了“智慧地产制造商”的标签。

苏州阅湖山

泉州美的云玺台

在2020年度业绩会上，美的置业管理层表示，2021年将进一步巩固转型升级成果，全面推动精益化战略落地，深化数字化转型，实现合理而高效周转，并确保核心净利率、IRR等核心经营目标。

美的置业2020年度业绩会现场

做实落地：智能&装配产业构建第二跑道，商业及服务焕新价值

业绩会上，美的置业管理层宣布“一主两翼”战略将升级为“四大主航道”，即地产开发、大服务、睿住科技和商业运营协同发展，构建智慧、健康、绿色科技人居生态链。

发挥美的制造业基因优势，美的置业在产业方面巩固全价值链优势，赋能地产开发主业同时，实现“轻资产”模式，积极拓展第三方市场。全年智能和装配式产业签约规模13.5亿元，交付规模7.23亿元。

其中，智能化产业方面，睿住智能科技公司社区智能、家居智能、智慧社区管理平台三大板块并举，对外输出智慧生活整体解决方案，全年交付智慧家居3.6万套，交付智慧社区345个；签约项目901个，服务第三方企业166家。建筑工业化方面，睿住住工已陆续完成徐州、邯郸、佛山三地装配式PC工厂布局，服务第三方企业45家。

公司位于佛山的装配式工厂

在服务方面，2020年公司夯实大客关体系，多维并举提升服务力，住宅类物业费收缴率达92%；进行了组织和业务生态的重构，从单一住宅服务变为多业态服务、多航道经营，积极拓展空间服务，进驻盈峰产业园和库卡科技园，打造产业园服务标杆；深度打通智慧社区与家居，首个AI智慧社区落地佛山。

商业运营方面，以悦然广场为代表的商业瞄准城市中心社区群，已成为公司精选自持商业的重点方向。目前在营商业项目5个，未来三年筹开项目8个。

佛山美的悦然广场

业绩会上美的置业管理层表示，2021年公司将战略聚焦，实现有质量增长，推进“根据地+卫星城”的深耕策略，全面推动精益化管理，全周期提升盈利能力，构建战略组合竞争能力。