合生创展驶入投资新航道 打造第二增长曲线 |财报深响⑪

撰文丨绿蜡

出品丨焦点财经

行业告别单边快速增长期，房地产开始呼唤精细化管理，科技正在为地产赋予新的想象。合生创展在去地产化的道路上越走越远，进而向综合性投资控股平台公司进行转型。

拓延多元化业务边界，需要的不仅仅是勇气，还有宏篇布局的谋略。由结果看初衷，一切反向倒推的结果是，合生创展在调整“舵头”的大方向上精准而独到。

3月24日午间，合生创展发布2020年度业绩报告。年报显示，报告期内合生创展实现营业收入343.71亿港元，同比增84.78%；期内毛利218.32亿港元，同比增133.17%；归属股东净利润为136.34亿港元，同比增加43.73%。

此外，在负债数据方面，合生创展实现零踩线，现金及银行存款达296.50亿港元，比2019年的141.02亿港元大幅增加。

多项业务指标全线“飘红”，合生创展这一地产“老兵”正在织就庞大投资网络，向投资界“新贵”挺进，打造第二增长曲线。

成长性： 拓围差异“半径” 投资板块成“黑马”

人无我有，方能在群雄逐鹿的地产江湖中争得一席之地，这是放之四海而皆准的行业规则。

“逐步从房地产开发、商业地产运营商转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。”

这是创立于1992年合生创展的转型目标。以地产领域为“半径”，向其他上下游行业延展，合生创展谋定的新领域便是科技赋能，多元发展，以投资平台战略方向打造差异化路径。

从年报来看，合生创展各项经营指标稳健增长，科技赋能初见成效，多元板块协同。销售业绩同比增长53.7%，近三年复合增长率超过50%，开工、预售面积稳健增长，交付率同比增长133% 。去年全年合生创展销售均价为21178元/㎡，同比上升53.2%。

就合生创展整个营业收入的组成来看，地产板块仍然在营收中占据头筹位置，占比46.9%；商业不动产及合商科技板块、合生活社区科技及物业板块、合生资本投资板块、基建板块分别占比为8.7%、6.2%、18.7%、19.5%。

其中，地产板块收入204亿港元，同比上升61%；商业不动产及合商科技板块分别为33亿港元和5亿港元；板块整体收入同比上升24%；合生活社区科技及物业板块分别为16亿港元和11亿港元，板块整体收入上升56%。

此外，基建板块工程产值同比上升20%，而该板块的特点是打造云建设科技平台系统落地实施，实时监督工程质量和进度。

值得一提的是，作为全新拓展领域合生资本投资板块取得了重大突破。投资板块收入81亿港元，主力投资高科技、医疗、新消费等行业，成为本年度亮点新业务。

去年6月30日，合生创展公开表示：“将股权投资业务纳入主要业务板块，未来将专注于高科技类股权投资，以中长期持有为目标进行配置，在低息环境中为现金盈余寻找更高的资本回报及稳定现金流，进一步提升股东价值。”

弥补地产红利的渐趋消减，投资板块成为合生创展全新利润增长点。

合生创展曾公开表达对该板块的重视：加快整合优化，通过投资新技术、新模式、新趋势领先企业，驱动集团自营科技生态及各产业平台创新、整合、发展，成功转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司，在保证股东、投资人资金安全的同时实现资产价值最大化，提升资产运营价值。

盈利性：利润增厚 一线城市土储占比80%

后地产开发时代，于房地产企业而言，关注点已经不只是局限于“规模”和“速度”，而是向高质量、低成本，提质增效中转变，合生创展可谓打得一手好“算盘”。

就盈利能力来看，2020年合生创展核心利润上涨257.7%、毛利率提至64%，相比于大多数房企毛利率下滑的普遍状态，合生创展可谓一枝独秀。数据显示，2015年到2019年间，合生创展的毛利率水平从24.62%上升至64%，增速较大；合生创展毛利率上涨或许与其向轻资产转型密切相关，这也体现了其精细的成本管控及运营管控能力。

从经营管理来看，合生创展2020年总收益343.71亿港元，同比增长84.8%；总资产3002.79 亿港元，同比增长47%；净利润124.06，同比增长30.8%；核心利润115.57亿港元，同比增长257.7% ；每股基本盈利559 港元，同比增长31.2%。

就资本市场反应来看，业绩发布当日，合生创展股价为25.65港元/股，上浮0.2%。经营管理水平和盈利能力持续提升，多个稳健持续的利润增长点突出转型效果。

从土储攻坚方面来看，截至2020年，合生创展土地储备约3075万平方米，其中一线城市（北京、上海、广州、深圳和惠州）土储高达2449万平方米，占比80%。另据焦点财经发现，近年来主要收入均来自于一线城市及核心经济区域。

其中，2020年合生创展在广州售出建筑面积合共为57.03万平方米（2019年：31.20万平方米），账面值为人民币128.43亿元（2019年：人民币62亿元）。在北京及天津，售出建筑面积合共为40.44万平方米（2019年：30.47万平方米），账面值为人民币130.92亿元（2019年：人民币43.63亿元）。

对此，合生创展在年报中表示，上海区域销售额上升主要是由于合生湖山国际、合生熹景花园及合生悦公馆货量充足且受政策推动销售量大幅增长所致；而北京及天津销售额上升主要是由于新晋推出的金茂府（二期），合生御府帝景以及合生霄云路8号热销，成交面积大幅度上升所致。

优质的土储为合生创展预设了良性发展的基因。去年5月份，合生创展在北京市场创造了10天内豪掷180亿拿下三幅地块的记录，成为合生创展乏力一线城市的典型案例，而在此后分别引入世茂及金茂进行开发，成为合生创展抢占市场资源并巧妙分摊风险的的体现。

发展性：科技赋能 多元业务焕新未来

房地产行业进入存量化和高质量发展阶段，从开发、营销、服务到产品，科技正在重塑房地产行业的各个环节。在行业内形成共识的是，房地产行业未来必将向服务品质提升方面转型。

事实上，科技赋能，是合生创展近年转型战略的重点，也是合生创展面对未知的市场能够逆势增长的底气所在，这与合生创展项目打造定位密切相关。

据了解，近年来，合生创展地产板块坚持走“中高端精品发展战略”，产品不断升级，形成了“顶级豪宅、中高端品质住宅、写字楼及公寓”三大住宅产品线，打造了合生·缦系、帝景系、骏景系、国际城等一系列精品项目。产品结构不断优化，以高端产品确保利润，以刚需刚改产品确保去化率和资金快速回笼，这是合生创展的产品逻辑。

同时，随着科技赋能之下营销模式的不断创新，操盘水平的不断提升，助力销售指标的稳步增长。

在商业板块上，合生创展正迅速拓展版图，商业板块目前已发展轻、重两大管理平台：逐渐形成商业不动产和合商科技板块双平台业务。物业租赁收入持续贡献集团现金流，2020年合生汇、合生广场等商业、写字楼项目出租率达90%以上，旗舰项目合生汇已经成为重要引流项目和著名商业地标。

作为提升用户粘性的重要路径，合生活板块也成为合生创展近年来发力的重点领域，深度融合物业管理、金融、旅游、大健康等产业领域，实现社区全场景运营。数据显示，合生活板块服务已覆盖30余座城市，近200个项目，物业管理面积近1亿㎡，为近100万户家庭提供贴心服务，自主开发的合生活APP用户量达150万，业主业主满意度提升至107%。

年报显示，在合生活总收入迅速增长的基础下，社区科技收入占比在总收入中占比高企。其中基础物业为10.5亿港元，涉及科技占比为16.35亿港元，比重分别为39%、61%。

事实上，合生创展的多个业务板块也在重构及优化，而科技赋能相应成果不仅体现在产品上、内外部运营效率提升上、还体现在各业务板块的服务上，通过新的模式和打法带来行业变革。

依托多元业务布局，合生创展正在运用智能化技术及管理方式，以科技平台为载体，构建从城市更新、地产开发、商业运营管理、物业管理、金融投资、基金管理到智慧服务全生命周期、全产业链的智慧管理平台，实现从地产旗舰向“科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司”的成功“蝶变”。

2020年是合生创展的UP品牌升级深化年，合生创展共获得100余项荣誉，而对于合生创展来讲，2021年是服务提升年，这意味全新的产品升维及目标谋定。

向科技、投资跨步而行赢取盈润点，合生创展又会带来何种惊喜？