落户放松搅动一池春水,燕郊“投资客”能解套吗?

来源：第一财经日报 作者：孙梦凡责编：张歆晨

燕郊楼市有任何风吹草动，都会挑动市场各方的神经。3月17日，燕郊放宽落户限制已是人尽皆知的事情，但当地房产交易人员仍然讳莫如深，拒绝在自家中介平台上谈论这件事。

“现在只要有房本、房屋是住宅性质就可以落户。”转为私下交流后，多位当地中介都放下防备，称只要拿上房屋所有权证等材料去户籍科办理即可，没有房本时间限制，但商办性质的公寓不可落户。

在他们看来，这次落户松动没有提前预告、紧锣密鼓、后续有待观察。“公司一个领导得到内部消息，先去办理了，随后通知了我们跟客户。”其中一位表示，现在是不让“官宣”，只干不说。

如今，在三河市户籍服务大厅办公楼外面，排队申请落户的人络绎不绝。许多难以置业北京的人，选择将梦想寄居在燕郊。一位居民告诉记者，落户主要是考虑孩子的上学问题，以便能在北京工作、就近上学。

“北漂”的无奈选择

燕郊，只是河北廊坊三河市的一个小镇，但地理位置尤为特殊。

从直线距离看，燕郊距北京CBD国贸约30公里，比北京西南角的房山区更接近该中心。尽管行政区划上属于河北，但环京的区位优势，吸引了许多北漂来此安家：白天工作在帝都，夜晚在燕郊扫除疲惫。

一位房企人员告诉记者，自己与丈夫都在北京工作，后者就职于某互联网公司。“996”工作模式下，丈夫每周回一次位于燕郊的家，平时则住在公司或周边。疫情期间，两人还因防疫检查等原因分隔两地。

除了区位因素，他们这种选择更多是出于无奈。克而瑞数据显示，2020年，北京全市商品住宅套均价为560万，东城区更是以3461万均高居首位，难落的户口、高企的房价，劝退了大批想在此安家的人。

半是无奈、半是过渡，燕郊成为许多北漂的选择。在落户方面，此前外地户籍人士可通过购房并缴纳三年社保，以及人才引进的方式落户燕郊。其中，人才引进这种方式，在2020年才开始实施。

2020年5月份，廊坊市发布关于进一步深化户籍制度改革的相关文件，在燕郊通过人才引进落户需要专科及以上学历，且全日制；与此同时，需提供连续缴纳三个月以上的社保证明、合法稳定住所证明等材料。

“2016年4月份之前，在燕郊买新房可以落户口，但那些买了二手房但没落户的大有人在，还有更早之前有房没户口的人，这回便是让他们把户口落进来。”当地中介称，没有房的外地人，依然要通过买房或人才引进的方式。

实际上，此次燕郊落户政策悄然放宽，也是响应国家政策趋势。今年3月，国家发改委方面称要继续降低落户门槛，实现“愿落尽落”，城区常住人口300万以下的城市，要全面取消落户限制。

在政策引导下，从此前的西安、南京、武汉、成都、长沙等省会城市，到近期的青岛、燕郊、海口等，均不同程度地放开落户限制。在燕郊所属省份河北，省会石家庄也早已实现“零门槛”落户政策。

“此前那些已在燕郊购房的群体，会有把户籍迁移过来的动力，从而享受当地的公共服务，比如教育、医疗等。”合硕机构首席分析师郭毅告诉第一财经。

另一方面，环京落户放开，一定程度上可推动北京“瘦身健体”，合理降低中心城区开发强度和人口密度，减轻其“大城市病”。这也符合发改委所称的，要优化城镇化布局，促进大中小城市协调发展。

楼市会因此回暖吗？

落户放开不等于调控放松。不过在燕郊这个地方，楼市走向备受市场关注。

早在2016年时，在开发商大肆宣传、炒房客疯狂涌入之下，燕郊楼市曾经历了一轮疯狂上涨。2017年4月，燕郊个别项目突破40000/平方米，整体房价逼近30000元/平方米。

但狂热态势不长，严厉的限购政策，直接使楼市降至冰点。2017年6月3日，廊坊市限购升级，外地户籍需有3年社保或纳税证明，限购一套，本地户籍限购两套。隶属于廊坊的燕郊楼市受到直接冲击。

CREIS中指数据显示，2016年燕郊新房年成交量达到17282套；2017年受限购政策影响，成交量断崖式下降至3540套；2018年只有987套。“限购直接挡住没有购房资格的投资客，房子真卖不出去。”一位中介称。

贝壳研究院数据显示，在疫情冲击下，2020年燕郊二手房仅成交300余套，成交均价跌幅扩大，同比下跌8%；最低时，成交均价仅有16312元/平方米，是近五年来最低点，较2017年最高点跌去一半。

腰斩的房价，套牢了许多投资客。近两年，燕郊每隔一阵便会传出业主“免费送房”的消息，只要接盘者还剩下的房贷即可。听上去诱人，但实际上，有些待还房贷甚至高于房子当下的市值，并不划算。

因楼市尚存悲观情绪，此次落户放松后，许多人关心市场是否会有所回暖。在目前官方政策下，燕郊本地户籍居民限购两套房，这也意味着，成功落户后，那些已经有房的人拥有了再入一套的权利。

“选择落户的那些人，他们在燕郊购房不是短周期的时间，很多已经住了近20年，经历了人生升级转换的过程。”郭毅认为，随着家庭结构的改变，如果收入未大幅提高、不能卖掉燕郊的房换到北京，便会衍生出地缘性的改善需求。

不过，这波购买力能释放多少，业内人士对此并不乐观。郭毅便表示，从大家庭到小家庭产生的分离式居住需求，会对燕郊本地市场有一定的拉动，但力度不会太大，更多的是预期调整，缓解燕郊目前房价超跌的现象。

实际上，只要限购政策不变，燕郊楼市就会处于相对平稳的区间。自2020年新冠肺炎疫情发生以来，关于燕郊新房限售取消的传言不断。但是，三河市房管局对此予以否认，称“没有收到任何书面通知。”

不过，在实际走访中，至少三位中介表示，燕郊新房限购已悄然放松。“目前以家庭为单位，如果名下无房，可申请购买一套70年的住宅新房，但是有限售五年的条件。二手房依然维持此前的政策。”

“我去年就卖了10来套新房，业主网签包括贷款合同都下来了。”其中一位中介表示，现在燕郊市场较冰封期有所活跃，他所在的中介平台每天能成交60套左右，此前市场差的时候每天只有两三套。