恒大物业:房车宝的“链家” | 财报深响⑥

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

恒大物业3月16日的业绩会，释放了很多信息，当中最令人震撼的是做“全球在管规模最大的物业管理公司”。

从国内当下的梯队来看，彩生活此前是物业股中当之无愧的规模之王，稳坐上市物企在管面积规模榜首多年，直至2020年才被碧桂园服务和雅生活超越。彩生活之所以能当老大多年，核心因素便是收并购；碧桂园服务和雅生活后来能反超，也是如此。

恒大物业想要登顶，除了来自恒大地产2亿平方米土地储备和未来近万亿年销售额的项目储备支撑；另一条途径便是通过收并购快速扩大管理规模，早先上市的头部物企已经印证多次。

恒大物业也是复制这条路，开年便立下军令状，2021年平均每月要对外拓展在管面积3000万平方米，全年增长3.6亿平方米。年报显示，其2020年底总签约面积为5.65亿平方米，总在管面积超3亿平方米。

按照军令状目标推算，2021年恒大物业合约面积不低于8亿平方米，在管面积将达到6亿平方米。一年之内，让在管面积翻倍，恒大物业的扩张野心可见一斑。

为此，恒大物业还组建了近300人的专业拓展团队，进入2021年仅两个月，便完成了全年外拓任务的三分之一，在管面积增长1.13平方米，当中以15亿元并购亚太酒店物业最为外界所熟知。

管理层透露：“目前已经与全国200余家规模1000万平方米以上的物业公司进行全面摸排，在谈的收购标的体量非常巨大，初步达成意向甚至在尽调的公司，整体规模已经超过了10亿平米。”

截至2月28日，其总合约面积升至6.79亿平方米，在管面积超4.13亿平方米。

并购 “后遗症”规避法则

并购虽是扩张规模的有效方式，但是后遗症也不少，第三方企业如何整合和融入，后续的营业利润如何保证，这是致命的环节，处理不慎便会深受其害，彩生活对此应该是感同身受，大规模并购不断拉低其盈利水平，2020年H1毛利率较2019年末下降了2.7个百分点。

正走在收并购路上的恒大物业，该如何规避这些问题？在这次业绩会上，管理层没有藏私，将收购标准和后续的管理对接方法吐露了出来。

用他们自己的话来讲，外拓及并购绝不是盲目的，而是有一套自己的评估体系，比如尽调审计后毛利率需在20%左右，净利率原则不低于10%，并会依照业态、规模等因素规定标的物业费单价水平等指标，确保标的物企的增长水平。

并购完成后，对应的是一套快速接入法则，即“1天内核心人员配置到位，3天内完成基础业务梳理，7天内完成SaaS平台接入，1个月内标准化体系全面复制，并宣彻到每一个员工”。

这套特有的标准化运营和管理体系，为恒大物业的扩张提供了保障，助力其“麦当劳”式快速复制发展。而且，这并不是一套新体系，在恒大物业内部的应用已经很成熟，自2017年以来已经屡试不爽。

至于利润水平，恒大物业希望通过规模高速增长、收入大幅提升及成本管控的三方合力，将毛利率及净利率保持在行业高水平。

恒大式 “服务边界”

如果说将目标确立为“全球规模最大的物企”让人震撼，那恒大物业对社区增值服务的探索，则是引发了行业对物业服务边界的深思。

基础物业、社区增值及非业主增值服务是恒大物业的三大业务板块。在2020年105.1亿元的总营收中，物业管理服务收入63.22亿，社区增值服务收入12.64亿，非业主增值服务收入约29.23亿元。

社区增值服务虽然营收最低，但却被视为未来增长的新引擎，在过去的一年中营收增速最高，较2019年同期上升约120.6%，三年复合增长率高达94.25%。

围绕恒大集团地产、旅游、健康、汽车、保险等多元化产业，恒大物业将社区增值服务与其进行了链接，从服务的广度和深度进行了挖掘，将深入开展房产中介、保险经纪、社区团购、家装美居、养老康养等业务。

每一个领域都是与房地产相关联的热门领域，有些关联度高，有些关联度低。恒大物业的进入，蕴含了无限的想象。

在恒大物业之前，万科的万物云、龙湖集团和碧桂园服务已经开始抢占中介市场，对应的房屋租售品牌是朴邻租房、塘鹅和有瓦。

恒大也有布局，房车宝的出世，成为对标行业老大贝壳的存在。如今恒大再次将物业与房车宝关联起来，造成的威力更巨大。

房车宝目前有3万个线下门店，相比贝壳的4.69万家门店，确实相差不少。但是恒大物业的加入，将极大的拉低这个差距。

贝壳的体量支撑主要来自布局广泛的链家门店，如今恒大物业的在管规模和范围，就如同链家门店一样，恒大物业目前布局310个主要城市，有2792个服务项目，而且随着其“一拓十”的发散式扩张，势必会成为房车宝的强力支撑。

从这个层面来看，未来房车宝与贝壳的竞争，胜负还真不好判断。

可以想象一下，海量的恒大物业服务项目和工作人员提供房产信息的整合与推介、拓客引流及房屋托管的情形，就像链家的中介人员。

可以说，恒大物业极大的打开了物业增值服务边界想象，再如保险经纪，恒大物业欲通过收购恒大保险经纪公司，搭建恒智汇APP经纪人平台，采用裂变式全民代理模式开展业务，就像恒大此前的全民皆可卖房的模式一样。