呼声太高!取消“商品房预售”与“公摊面积”还要等多久?

最近，两会在北京召开，各行各业的诸多意见像潮水般涌入大众的视线。房地产行业自然也不例外，这不，全国政协委员周世虹“建议取消商品房预售制度、以套内建筑面积计价！”，再次成了人们关注的热点，被称为“2021年最有价值的一条房地产建议”

消息一经发布，阅读量达到了3.6亿，引来近万条热评，同时还有23万多人为之点赞，由此可见，大家对于预售制度和公摊意见是相当大。

1、不公平的预售制和建面计价

近年来，房地产市场发展火热，但商品房预售和以建筑面积计价销售备受争议。

该代表表示，商品房预售制度，开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者，“先预付房款后交房，不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本，还会导致开发商挪用、占用资金，项目烂尾，购房人无房可住等风险。”

在该代表看来，以建筑面积计价销售商品房同样存在诸多问题，“由于公摊面积存在缺少限制性标准，由开发商委托房产商测绘面积，容易产生暗箱操作等原因导致公摊面积无序增加和不断上涨；另外，公摊面积计算不透明，购房人毫无知情权和救济权，公共部位（公摊部分）的使用和收益归属存在争议。”

说白了，预售制度和建筑面积计价销售对于开发商来说是基本没啥坏处的，连房产证都是站在开发商的立场设置的，公摊面积、物业配置等也是如此，所有的责任缺陷基本都是由购房者买单，这显然不公平。

2、提案背后的大众现象

预售制度和建筑公摊被很多人认为是房地产市场“最不透明的指标”。

就拿预售制度来说，常见的违约预期问题，比如房子的质量问题和烂尾风险层出不穷。凭啥就得我出钱买你建都没建好的房子，全靠你弄个沙盘、图片，雇一些人就得花几百万买你的“规划”。意思就是业主买未知的房屋，购房户并不知道自己所购的房屋是否能达到合格标准！这从买卖双方的交易来说，确实风险很大，像大学城金阳第一农场这样的就是很好的例子。

同时，开发商所售商品房的预售款项，并不知道是否完全用于所在楼盘的后期建设，也有许多开发商把销售款又挪用于屯地勾地，让楼盘的质量无法保证。

此外就是公摊面积，一般都是占到了房屋总面积的1/5，有的是30%甚至更多，由于公摊面积只有开发商与专业的测量公司可以测量出来(也就是说实际的公摊面积业主是无法知道的、个人也无法测量)，并且公摊面积在商品房买卖合同只是以公摊总数出现，没有任何明细，这就有了公摊的灰色空间。

重庆新房按套内卖，二手房一般也按建筑面积卖。重庆作为内地率先取消公摊面积计价的首个城市，实际上与不取消没什么区别。

100平米的高层或者小高层，到手套内面积一般在80㎡左右，公摊面积基本上是20㎡以上，这也意味着把几十万的费用扔给公摊。有网友就抱怨了“关键出了那么多钱，你连双鞋也别放，别问问就是公摊公共面积，但细想我TM多掏几十万买的地方放那敬空气吗？（以上我的意思不是公共空间该放个人东西，而是鸡贼的开发商把业主和开发商的矛盾转嫁给业主和业主之间的矛盾）。”

还有就是业主们常见到的电梯井、门卫室、公共走廊灯都在公摊范围之内。但很奇怪的是，既然业主已经为这些地方买单，就意味着这些地方属于业主所有，那么电梯里的广告收入、门口的广告收入有的楼盘却被开发商(物业)收走了。

商品房商品房预售和以建筑面积计价销售的制度，总体上违反市场交易规律。

目前为止，消费者购房人在买房时基本没有话语权，开放商的合同条条框框很多都对购房者不利，因此这个提案得到了很多人的赞许。

3、现实问题

这个话题其实经常讨论，但是这种建议可能意义并不大，上有政策，下有对策，开发商会抬高单价。不管是预售制度，套内还是建筑，开发商也会给出不同的话术，现在你去楼盘里买房基本上也是这样。

要让预售制度取消，改期房为现房，这个确实很难。建面按照套内计算，也很难。

2018年，住建部曾表示将尽快出台《商品房销售条例》，对商品房销售制度进行改革和规范，但至今未见出台。

2002年6月，重庆以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并将予以重罚。

预售制度很考验房企的资金，要让他们搬起石头砸自己的脚，那根本不可能的。

按套内计价之前已经出过条文了，但没实施起来，为什么？羊毛出在羊身上，难道你以为公摊那百分之20的成本凭空就没了？

1、首先是房价单价要大幅上涨，按套内的话，100平按70平卖，那新房单价涨1/4，二手房价单价要涨近1/3；

2、计税也得按套内，价格你懂的；

3、按套内交易，那么公摊就是纯成本，今后的公区部分的用途和设计就很难说了；

按套内计算，房屋单价自然会提高，与此同时，可能物业费的单价也会提高。

比如以往可以公摊的面积，因为不再能卖钱，公共区域被大幅压缩、园林景观大打折扣、走廊楼梯变窄、门厅消失、电梯主机露天安装、水泵房，消防控制室都只能容纳一人……。真的，没有想不到，只有做不到的。

开发商肯定是会想办法转嫁公摊面积的工程成本和建设成本的，怎么算建筑面积意义都不大，建议换回套内可能最多是换个心理安慰和平衡。

不过，虽然单价会上涨，但也会相对透明化，现在每个小区公摊面积都不一样，公摊也不知道都摊在了哪里。

现实就是监管的宽松，让本应该合理的道理似乎变歪了？在业主无法校验自己的使用面积，但是无法计算公摊面积的背景下。大家确实想寻求一种，可保护自己权益的办法，这也是很正常的。毕竟很多明眼可见的事，开发商都敢做手脚，更何况看不见的公摊面积，也许这才是购房者在意的原因吧。

结 语

有位网友总结得很精辟“房地产市场特别难整顿，赚惯了暴利，你用超市的运作方式，他们肯定难以适应，卖燕窝虫草的，你让他卖白菜萝卜，他都觉得丢份，只有彻底改变了这个心理，房地产才有可能回归理性，学会薄利多销。”

公摊面积在国内已实施多年，此项措施想要取消，还得从长计议，至少短时间内还是不大现实。要求取消公摊，也得靠政府刚性调节。严控备案价格管理，控制开发商涨价，回到房住的原点，这才是王道。

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