排行榜上大家心事重重

原创房小评中国房评报道今天

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郭树清

银保监会主席

房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。

很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。

2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，这个成绩来之不易，相信房地产问题可以逐步好转。

银保监会主席郭树清今天这番话，当是炒房者耳边的一声炸雷。这是对投机炒房行为的宣战，这是监管部门明牌告诉市场，接下来会发生什么。

“稳地价、稳房价、稳预期”。

郭树清用“勿谓言之不预”的一贯坚定，给出了房地产市场今年的“稳预期”。

一位房地产研究员提醒：“一定要认真仔细地研究郭树清关于房地产的讲话内容。”

2020年8月，郭树清在《求是》杂志上撰文：房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

几天之后，对房地产行业影响深远的“三道红线”融资管理政策出台，从此房企开始手忙脚乱降杠杆，忙于各种降负债，有的连地都不拿了。

2020年12月，郭树清再次撰文：目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

没过多久，关于银行的房地产贷款“两集中”指导措施出炉，银行开始全面控制房地产贷款占比、按揭贷款规模和比例等，这在房地产调控历史上实属罕见。

这一次，是郭树清对房地产的第三次喊话，而且是在今年“两会”即将召开之际，这次讲话直奔投机炒房的主题。

郭树清说：“很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就发生很大的混乱。”

目前，北上广深等热点城市正在严查经营贷、消费贷等资金违规进入楼市，助力投资炒房的问题。

这又是一次对房地产行业影响深远的“勿谓言之不预”的讲话，房企和房地产投资者们心事重重。

恰逢今年1-2月百强房企销售数据出炉，反映在榜单上已经是很明显的名次沉浮。

”

一直等到3月1日下班，几家研究机构1-2月房地产销售数据排行榜都公布了，大家这才发现玄机——

房企排名大不同

1-2月全口径销售额榜单的TOP10名单里，国企大踏步前进，民企大踏步后退。

例如，龙湖和世茂都跌出了前10，新城甚至跌出了前20；招商、华润、金地三家国资背景房企昂首挺进前10。

前10的房企中，国企和民企由“五五开”的平分天下格局，变成了“七三”开的国企占绝对优势格局。

除此以外，更有区域龙头滨江，黑马逆袭突进到第13名。

榜单上这公司排名的变化，背后是房企们战略调整所致。在这纷扰杂乱的信息下面，又在酝酿着一个怎样的明天？

壹

信用为王的时代

从房地产行业竞争维度的更迭来看，行业先后经过产品为王、品质为王、规模为王、现金为王等若干时代，而如今进入了信用为王时代。

百强和十强名单中，国企的大踏步前进，就反映出了信用对于当下房企发展的关键作用。

2020年底，“三道红线”政策落地以后，房地产融资受限，房企以保卫融资能力和现金流为生存根本。有的房企暂停了拿地，开始打折卖房以回款还债，有的房企却因没踩红线，反而可以借机发力扩张。

贝壳研究院1-2月房企融资数据报告显示，今年1-2月，房企国内外发债融资规模为2072亿元，同比下降10.2%。从债券融资利率来看，国内外均保持上升势头。

“三道红线”是房地产行业竞争进入信用为王时代的标志，从此谁能从银行借到钱，谁就可以活下去、活得好，反之，企业将进入痛苦的去杠杆过程。

从数据上看，国资房企普遍负债率不高，杠杆控制较好，信用资质好，因而成了银行们愿意放贷的对象。头部民营房企们，虽然很多国内信用评级都是3A或2A+，但是因为近期龙头房企爆雷和一系列债券违约事件影响，融资难度提高，且很多房企面临“股债双杀”的局面。

“三道红线”政策自2020年四季度开始试点，今年开始扩大范围，而今年1-2月的销售业绩，也正是2020年四季度销售额顺延的结果。因此，今年1-2月的销售数据，很大程度反映了房企受“三道红线”政策影响的深度。

如果我们把时间线放长去看，2021年的市场竞争格局由2020年的拿地数据所决定。根据克而瑞数据，2020年房企拿地榜前5名当中有3家有国资身份的企业，分别是万科、中海、保利，拿地金额都过了1000亿元。

华润、招商蛇口、金地这三家国资身份房企2020年拿地金额也分别位列6、11、12位，拿地金额在700-1000亿元之间。

2021年1-2月，拿地最猛的是保利，以709亿元货值位列行业第一，万科和招商紧随其后。

所以，放眼2021年全年的行业竞争格局，房地产行业头部仍是国资的天下，而头部企业的增长速度也远远跑过整个行业。

除了国企规模和地位明显上升以外，百强房企1-2月的销售榜单还出现了明显的分化局面。

一个比较能说明房企发展势头的指标是环比数据。从环比数据看，百强房企当中有18家业绩增长超过20%，但是有42家业绩环比降幅超过了20%。

“有人辞官归故里，有人星夜赶科场”，失落的房企比收获的房企更多，可见目前房地产行业竞争格局上演的是：

大鱼吃大鱼

除排行榜上所表现出的行业整体趋势之外，一些明星地产公司的排名沉浮尤其吸引人关注。

除了开头我们讲到的新城、世茂、龙湖排名的变化外，值得关注的还有万科超过了恒大，位居第二名。

万科这是明显发力了，这是要证明给市场看：

“我还行”

还是又看准了市场机会，要开始扩规模了？

也可能是给资本市场一个交待吧！

龙湖的排名下降，需要观察，这可能跟龙湖的发展战略有关，坚持稳健型发展，不注重规模和排名。总之，从龙湖的融资利率上，始终可以看出这家公司的低调稳健。

恒大略输万科，可能是三四线城市市场下降，以及返乡置业收成不好有关，但是这从1-2月的数据上还不能得出结论——

一切，都还要边走边看。

而新城的排名下降，则可能跟公司的调仓动作有关，房小评关注到新城已开始布局新业务，降低开发业务风险，因此排名情况可能和公司的主动收缩有关。

贰

区域龙头的春天

在百强企业排名当中，除了头部那些巨无霸国资房企获得大踏步前进机会外，最值得关注的就是滨江。

先来看看滨江2019年-2020年-2021年1-2月在排行榜中的位置：

滨江：42——39——13

（据观点指数排行榜）

你没看错，滨江今年1-2月的销售额紧随龙湖和世茂，排名13，甚至有希望问鼎前10强的座次。

一个业务大部分集中在浙江杭州的区域型房企，竟然跑出了龙湖和世茂这样全国布局的头部房企的成绩，这不得不让人惊诧。（参考阅读《像滨江一样幸运》）

在此之前，华夏幸福、新城也都上演过这样的剧情，由区域崛起，问鼎前10，难道滨江会是下一个？

看到滨江1-2月业绩发展这么猛，房小评第一反应是浙江市场也太火了。今年初，杭州出台了调控新政，之后房地产供应开闸、限签放松，供应端几十个红盘出动。加上原地过年的政策利好，杭州市政府慷慨地面向外来务工人员“十送”关爱，甚至每人发出1000元红包。

杭州楼市在1月到2月下旬，成交破万套，创造新纪录。而重仓浙江的滨江——

显然又躺赢了。

除了杭州市场支撑，亿翰智库首席研究员张化东认为，还有一个原因就是产品定位偏向中高端，均价在行业内处于较高水平。

在疫情后，全球流动性宽松背景下，头部购房人所占的比例比较高，他们所对应的产品更好卖。这是大趋势带来的结构性机会。

这种机会在北京也有体现。

2月，北京总价1500万以上的新房成交占比接近10%，是去年同期的4倍，这还是在商品住宅整体成交量创8年新高的行情下发生的。

其实，滨江的好运不止于此。

最新出台的22个热点城市土地集中出让的政策，让很多房企感到困扰，但对滨江这样的区域龙头企业来说，反而是利好。

土地集中出让新规对企业的考验主要是两个：一是房企为了回笼资金拍地而集中卖房，谁的产品溢价高谁赢，这点滨江在杭州市场上凭借高市占率和品牌产品力，可以胜出；二是房企集中拍地需要集中融资，谁能借到钱谁赢，滨江在杭州本地深厚的政商关系和金融资源，足以支持融资不掉链子，关键是杭州不缺钱，有阿里等互联网企业的底子，杭州和浙江的民间金融也很发达。

所以，如果接下来滨江真的摘下了前10强的桂冠，大家也不要奇怪。

不过，1-2月的销售数据，仅代表2020年底和2021年的开始，还不能说明2021年的全年发展态势。

从全国楼市销售数据上看，1月份销售额增长很高，2月份环比增速就下来了，而1月份主要是2020年底实现的销售额，因银行放贷问题顺延网签到今年1月份，2月份因为有春节和局部疫情因素影响，销售额环比大幅下降，这将反应在房企3月份的销售额上，3月份可能出现明显下滑问题。再结合开年以来频出的房地产调控政策，房企普遍判断市场不乐观。

此外，2020年有疫情的特殊情况，政府在2-4月份进行了宽松的货币政策以稳定疫情对经济的影响，随后也带来了去年5-6月份楼市的“疫情牛”。

而今年显然是没有了货币的利好，摆在房企们面前的一个预判就是：

今年“小阳春”行情，可能没有了。