深圳二手房参考价发布后,楼市要变天了

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昨日，深圳住建局发布《二手住房成交参考价格发布机制通知》，表示为促进二手住房市场信息透明，理性交易，将建立二手住房成交参考价格发布机制。

同时，公布了全市3595个小区二手房住房成交参考价格。

这个参考价格是怎样形成的？住建局解释为：

深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。

而且，二手房参考价将定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

深圳住建局还阐释了二手房参考价的作用：

加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

谁知道二手房参考价一发布，便遭到深圳市民吐槽，甚至还有人向12345市政府热线投诉深圳市住建局。

这是怎么回事呢？

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二手房成交参考价最大的诟病是——严重脱离实际。

深圳市住建局给出的二手房参考价，是目前二手房市场成交价的八折左右，相当于2019年的二手房市场价。

2021年1月深圳二手房均价为90049元/平方米，成为全国房屋均价最贵的城市，同比涨幅达37.68%。

一年均价上涨33930元/平方米！

图源：乐有家

所以，深圳住建局发布的二手房参考价，基本上要比市场低了3-4万每平，一套100平的房子，至少要便宜300万。

有人称，参考价就像茅台指导价1499元/瓶，基本上还是抢不到！

这个二手房参考价有多离谱，下面给大家举个例子。

去年深圳人不惜找人代持疯抢的华润城润玺1期，别名为华润城润府4期，新房均价为132000元/平方米。

这个新盘价格和周边二手房价形成倒挂，市场上广泛流传“中一套暴赚500万”。

因为刚需才有“打新”资格，而该楼盘售价10万+/平方米，面积段在100-200平方米，媒体称之为“千万刚需房”。

华润城板块

同板块的华润城润府一期，某中介网站显示小区二手房均价达193243元/平方米。

不过挂牌价通常比成交价要高，笔者特地去找了较近的两套住房成交价，去年6月份为146000元/平方米左右。

然而，深圳住建局发布的华润城二手房参考价，和新楼盘华润城四期价格一致，为132000元/平方米。

深圳市住建局发布的二手房参考价

住建局二手房参考价跟2020年6月成交价（146000元/平方米），要差14000元/平方米，总价要相差140多万。

更何况深圳下半年房价继续上涨，实际要相差更多！

因为深圳住建局给出的价格要比市场价格低很多，于是有购房者向深圳12345投诉深圳市住建局，原因是发布虚假数据。

图源：镁刻地产

其实，深圳住建局发布的是二手房交易参考价，而不是限价或者强制执行标准，只为起到稳定市场价格预期的作用。

从华润城的例子可以看出，这二手房参考价，相当于新房价格，像是在平衡新房和二手房市场的价差，目的是让新房打新热降下来。

当然，因为二手房参考价实在离谱，实际新房和二手房套利还会存在，打新热难退烧。

目前二手房参考价最大潜在影响是——限制二手房贷款额度，降低购房者杠杆率。

住建局解释中有这样一句话：“引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险”。

如果说银行按照二手房参考价（总价低）给购房者放贷，而不是实际成交价（总价高），那么就相当于变相提高购房人首付款。

有人计算了一下，原价10万/平方米的房子，100平为1000万；按照参考价6万/平方米，总价才600万。

如果银行按照参考价评估贷款，无房无贷的情况下，600万能贷出420万。原本能贷出700万，现在足足少了280万。

因此，这套1000万的房子，在三成首付之外，还要补上贷款缺口，一共要580万才可以买下。

这才是二手房市场降热度，降购房者杠杆的绝杀技能。

同广州的银行提高房贷利率，有异曲同工之处，都是通过增加购房人买房门槛，来降低市场楼市热现象。

至于深圳的银行是否会按较低参考价放贷，还是一个谜，要等市场和深圳住建局来回答。

不过，可以预见的是，为了规避按照参考价贷款，市场又会衍生出更多乱象。

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深圳发布二手房价格指导，早有风声。

2020年深圳楼市常年出现在新闻头条，关于二手房的十个指头都数不过来，例如：

“深圳二手房成交量暴涨”“深圳二手房业主抱团涨价”“深圳二手房业主哄抬房价被查处”“深圳二手房禁止高价挂牌发布”······

去年5月，深圳住建局就开始查处部分二手房挂牌虚高行为。

紧接着7月29日，发布深圳房地产调控“新八条”细则，表示将定期发布二手住房合理成交价格，引导市场理性交易，并严控中介机构挂牌价格，不得高价挂牌。

2020年9月，《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》公开征求意见，明确提出“深圳将完善房地产市场价格监管机制，并建立存量商品房价格引导制度。”

终于在2021年立春之后，方案火速面世，这一点不得不佩服深圳速度。

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二手住宅交易价格不透明，一直是市场痛点。

直到中介机构对外公开历史成交价，大家能直接在网上查询小区均价，才逐渐有了买卖价格参考。

然而，一些不是诚心诚意想要交易的业主，往往将房价挂出高于市场或者历史价格很多，给人造成房价上涨的错觉。

原本方便交易参考的历史成交价，成为了涨价的依据，着实可笑了。

更有甚者，联合小区业主抱团涨价或者不降价，损害了购房者的利益。

所以，深圳住建局做了二手房参考价格，实际上是一件照顾购房者利益的好事，让大家能在清晰、透明、公正、稳定的市场环境中，进行交易。

虽说数据准确性还有待商榷，但是相比政府取消中介，自己搭建房产交易网站，这种政府提供房价参考的做法，是值得其他城市学习的。

毕竟，最近中介隐藏历史成交价后，北京人正经历着瞎买瞎卖的痛苦，若是发布了参考价，还有可以讨价还价的基准。