上海楼市:这波牛市很强,但远比不过2016年?内行人道出原因

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，这波上海房价热我个人感觉还是挺疯的，但为什么你或者很多大神觉得还远弱于当年的2015-2016的牛市呢？

回答：这波牛市确实很强，若不是有调控这场雨往下浇，火窜的是太高了点，但即使如此为什么说这波还是远弱于2015-2016年？主要是以下两个原因：

第一，盘整的时间段不如上一轮那么久。

像古北、联洋、南京西路等早就发展成熟的地段，自从2010年到2015年一直都是横盘不涨，这个才是代表上海大盘的Beta收益。

2010-2015年间上涨的板块都是享受了城市边界扩大的发展红利。

第二，政策只可能边际收紧，不可能放松。

上一轮翻倍牛市，恰逢货币放水和认贷放款的组合拳。

前段时间，调控已经针对税收、lh加码了，后续还有限售的牌能打，指望近期再放松是不可能了。

提问：曾叔你好，您是房产专家，能否给我们讲一下传统中介有哪些常见的坑？以及如何避免掉入中介的坑呢？

回答：不知道之前曾经大热的电视剧《安家》你有没有看，里面就有不少中介的坑，比如卖给客户几年都卖不掉的跑道房；找托儿假扮购房者让人误以为很抢手；没有提前做产调造成客户买了法院查封房……传统中介做的是撮合交易，为的是想尽一切办法把房子卖掉。避免掉坑可以找曾叔，曾叔是完全站在购房者的立场，帮助购房人理清需求，制定专家方案，全市选房，直至交易过户。

提问：曾叔你好 有上海房票 主要考虑增值 500—600左右 不用考虑自住通勤等 能否推荐一下 谢谢！！！

回答：在中外环一带找，像大场、大华、华漕、徐泾、九亭、三林、康桥、御桥、浦江镇、金杨这些地方都不错。曾叔个人是比较喜欢次新三房的，特别是2005年以后的房子，当然如果片区整体偏老，房龄这个也不强求。如果现金流够的话，尽可能把杠杆用足。

提问：曾叔，纯投资的话，350万左右，可否推荐几个品质比较好的小区呀？

回答：350万只能在外环外选择了，像九亭、泗泾、徐泾北城、马陆、顾村、杨行、高桥、川沙、航头、鲁汇，这里都能选到电梯次新房。具体怎么选，需要结合你的通勤、学区和居住偏好来选。

提问：曾叔您好，求推荐楼盘，复旦工作需通勤方便，小孩刚出生将来有幼儿园和学区需求，预算四百w首付总价一千w内，首房首贷想买上海新楼盘3居，求推荐。谢谢！

回答：邯郸路的复旦吗，还是新江湾的复旦？你这种要么住的远一点的新房，要么就是附近二手学区房，看你自己的诉求了。我是觉得自住和学区，应该排个优先级，如果真的看重学区的，优先考虑二手，看重自住的，优先考虑学区。细节和需求对接给我才好帮你选择。

提问：曾叔，上海为啥要大力发展临港和大虹桥，尤其是临港又远人又少，发展逻辑是什么，地便宜，为了卖地吗？临港画的这个圈，未来会像深圳一样是上海的招牌吗？

回答：因为大虹桥有土地，且连接市中心方便。80年代改革开放的时候，上海选择方向是西进，直到90年代，小平同志才圈定浦东的。临港没有机会，60km+，人口导入不了，除非出个你不能想象到的强力政策。

提问：曾叔，上海住宅性质公寓是什么情况，对价格会有影响吗？

回答：上海的房产证上写着公寓的就是住宅。商住会写成商业地产的。不要买商住，大坑。

提问：您好，求答疑！预备婚房，总价1200左右，上海三室，推荐买哪里呢？另外关于贷款，尚未领证，女生首房首贷但年薪较低，男生年薪高但现名下有房。如果以女生名义购房有办法提高贷款额度吗？

回答：1200万选择面挺大的了，可以考虑内环次新三房，黄浦老西门、五里桥、打浦桥、世博滨江、黄浦滨江、陆家嘴、中兴路、中山公园，这些都可以选的。另外我建议考虑下学区，1200可以兼顾到自住+学区了首房首贷如果买二手的话，曾叔有方法可以给你搞定流水不足的问题。一手只能让售楼处的老师自己做了。

提问：曾叔，外地人想买上海房子除了法拍是不是只能交5年社保，这个社保可以一次性补交吗？

回答：不可以，上海早就不支持一次性补缴了。除了法拍，落户和正常缴纳社保，其他大概还有3种方法解决购房资格问题，这个就属于内部资料范畴了。

提问：曾叔好！想给我们家八个月的孩子买个挂户口的学区房，预算450以内。现在初定两个方案，一是买浦东建平实验对口的，优点是小学虽是二梯队，但初中算头部，而且不用以后再考虑学区问题了，缺点是用到初中学区得十年后，怕政策有变动，挂户口的老破小会贬值不少。二是买旁边六师附小的单学区，价格也能便宜些，等孩子上小学了再根据情况换个初中学区房，优点是小学是一梯队，比较灵活，承担政策变动风险较小，缺点是还需要置换一次房子，损失置换成本。麻烦您看看这两种方案该怎么取舍？谢谢

回答：其实两个方案面对政策的变动风险是一样的，所以最好买个九年一贯制的。如果只能在你这两个方案里选，曾叔建议方案一。

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