为什么深圳光明会出现抢房现象

这两天，深圳又出大新闻。

深圳光明的一个网红盘金融街(000402,股吧)华发融御，刚刚拿到394套房子的预售证，就引起超过3000位意向购房者抢房。

想要认筹的购房者，当天晚上就在售楼处外面提前排起了长队。最后因为人太多，还引来了警察清场。

在这些购房者疯抢的同时，我仿佛看到光明成为了一台韭菜收割机。

为什么光明会出现抢房现象?

1. 倒挂1-2万/㎡的价差，买到赚到

这次开盘的金融街华发融御，价格与周边二手房有1-2万/㎡的价差。

华发融御的备案均价约5.09万/㎡，单价区间在4.7-5.4万/㎡，并且还带装修。

而对面的龙光玖龙台，二手房均价已经去到7.3万/㎡，这两者之间是整整2万多/平的价格倒挂空间!

虽然龙光玖龙台现在已经没有在售房源，但查看历史成交记录，成交价也在6.4-6.9万/㎡之间，跟5.1万/㎡比，仍有1.3-1.8/㎡的价差。一套房子，转个手就是一百多两百万的套利空间。

跟附近的其它楼盘比，同样存在高额价差。附近的深房传麒，二手房均价6.8万/㎡;光明大第，二手房7.1万/㎡。

这样一比较，买到就是赚到，谁不抢?

2. 高大上的科学城定位

在最近获批的《深圳光明科学城空间规划纲要》中，政府确立了光明“竞争力影响力卓越的世界一流科学城” 的高端战略定位，深圳北部中心似乎非光明莫属了。

根据规划，光明科学城将是各种基础科学研究、提升源头创新能力的核心引擎，还要建国家科学中心，怎么听怎么高大上。

在另一份文件中，还提出了光明科学城三步走的目标，到2025年，就初步形成世界级科学城的核心功能。

规划有了，时间节点有了，房价不卖贵一点，都对不住这么高大上的定位。

3. 地铁的从无到有

光明有2条地铁线将通，一条是6号线，线路从深圳北站至松岗站，途经龙华区、光明区、宝安区，可以通过龙华线换乘至福田中心区，预计今年就能通车。

6号线一旦开通，就是实现光明地铁从0到1的突破。地铁一响，房价万两，这个道理大家都懂。

另一条是13号线，连接深圳湾口岸与公明，1期终点站到石岩，预计2022年底通车。而延伸到光明的二期，开工建设时间还未确定。

一通看下来，光明规划又好，预期又高，还有这么大的倒挂机会。这是洼地啊，现在不买，更待何时?

以上全错!

现在光明的房价，已经被透支了!

1. 空有规划，没有落地

是的，光明的规划很有高大上，但空有高大上的规划是没用的，你得有落地的产业才行啊。

而光明的产业落地了吗?

下图是我统计的2015-2020年期间，光明招拍挂的工业用地。我们来看看，都是被什么类型的企业拿走的：租赁商服、制造、显示屏、电子烟、农产品(000061,股吧)、锂电池、线路板、钟表……

除了联想、大疆灵眸、欧菲光(002456,股吧)科少数几个，其它的几乎都是劳动密集型产业，大多数都是制造业。

这样的光明，与其说是科学城，倒不如说是个工业园。

真正高档大气上档次的产业是怎样的?

我们来看看前海，这里拿地的都是些什么企业：创维、新世界发展、中英人寿、中粮资本、周大福、顺丰、嘉里控股、信义集团等。要么是金融，要么是IT互联网，要么就是总部经济。

相比之下，光明拿什么兑现所谓的“世界一流科学城”?

大家要明白，一个区域的发展，不能只看规划，更关键是产业规划能否落地。区域的产业，代表了它未来的人群购买力，代表了这个区域房子未来的价值高度。

2.远郊地铁，不足以支撑现在的价格

从光明中心，到南山中心的科技园，通勤距离要31公里，到福田中心的会展中心，通勤距离要34公里。通勤时间都要一个小时以上，这个距离对于面积只有2000平方公里的深圳来说，已经很远了。

相比之下，比光明更近的石岩、观澜、民治等板块，也有地铁，也就5-6万/平的价格，价值基础难道不更坚实?

从另一个角度来看，6万/平的价格，都已经可以买到市中心的罗湖，虽然房子老旧了一点，但罗湖是市中心啊，配套成熟，交通便利。如果你是在市区上班，买来自住的，买罗湖不比光明舒服得多?

单纯一个版块的价格分析，不好判断价格是否过高或过低，但只要跟其它板块一对比，孰优孰劣，高下立判。

没有高端产业支撑的远郊光明，即使有地铁，也只能成为个睡城，再怎么涨，都没理由比市区核心地段更贵。

3.价值透支下的笋盘，并没有想象中的那么笋

如果版块都卖到六七万，那5万的价格的确称得上笋盘。但这个版块真的值六七万吗?一对比罗湖，你就知道不值了。

5万/平，本应是这里的正常价格。结果因为概念的炒作，让一些楼盘炒到了6万多的价格，现在正常的5万，反而变成了笋盘，有了一万多的溢价空间。

其实，这只不过是正常价格而已。

购房者疯狂抢房，但政府是很清醒的。

昨天，光明拍了一块地，就在华发融御的2公里之外，旁边就是在建地铁站长圳，妥妥的地铁上盖。

结果这块地，限价只是4.75万/平(不含装修)，即使算上装修，5万/平也就差不多了。

一旦这个项目入市，又是一个低价楼盘冲击，旁边楼盘六七万的价格还站得住?

买了均价5万的倒挂盘，不算踩坑，毕竟的确比周边有明显的价差。但如果因此而高估了光明的价值，真的觉得光明值6-7万，那才是真的被坑。

4.其它地方有更大的投资机会

六七万/平的房价是什么概念?只要一半的价格，已经可以买到强二线城市最好的地段。

武汉市中心，普遍2万多/平，几乎没有3万以上;重庆两滨一嘴，2万多;成都主城区，2万多……

武汉市区新房价格

这些强二线的核心地段，现在才不到3万/平。而光明，只是深圳的远郊区，已经卖到六万/平。同样房价翻一番，你觉得哪个更容易?

在一波波的规划和概念的炒作下，光明被推上了风口浪尖，市场情绪一浪热过一浪。光明是一个个例，但绝不是唯一一个，在每个城市都有这样炒上来的板块。

看完这篇文章，希望能对大家有所启发。永远不要被市场情绪牵着鼻子走，而是要深耕板块价值，用理性去解读房产。如此，才能买对房，买好房。