招商蛇口今年更关注拿地的平衡性与货地比

观点地产网“日出江花红胜火，春来江水绿如蓝。能不忆江南?”

对诗人白居易而言，水乡的江花、春水是他对江南的忆念;而对招商蛇口(001979,股吧)而言，江南水乡的的土地或许更具魅力。

6月15日，江苏徐州出让一宗住宅地块，经过过5个多小时、796轮竞价，最终，招商蛇口以24.11亿元的代价将地块收入囊中，溢价率超过138%。

资料显示，该地块位于珠江路北，出让面积16.7万平方米，容积率2.2，建筑面积36.7万平方米，地块的起始楼面价为2759元/平方米，招商蛇口的拿地楼面价达到6579元/平方米，刷新了该板块最高楼面地价。

事实上，2020年以来，招商蛇口不断在各地落子，于长三角地区更是频繁拿地。分析认为，招商蛇口重兵长三角或许与其区域业绩贡献有关，更与华东地区近几年的置地热潮有关。

24亿苏州夺地

“招商蛇口今年更关注拿地的平衡性，关注货地比，希望地价不能太高。所以坚定一点，不拿地王，货地比比较安全，重点在省会城市、强三线城市扩展。”

在今年的业绩发布会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰曾表示，招商蛇口不拿地王，重点拓展货地比安全的省会城市与强三线城市。

从近期的拿地情况来看，招商蛇口的夺地战场无疑正逐步下沉至二三线城市，今年以来，该公司多次在南通、西安、成都、绍兴等地区拿地。

6月15日，招商蛇口下沉的步伐来到了江苏徐州。

下午两点地块正式开拍，在开拍之前，徐州铜山区地块已获得14轮报价，价格走到10.24亿元，溢价率1.29%。开拍后，房企抢地立马进入了白热化的阶段，仅十分钟，地块就突破了11亿元，楼面价超过3000元/平方米。

一小时、两小时......抢地的各方企业始终僵持不下，这种一分钟报价三、四轮的状态持续轮两个小时，下午四点，地块拍卖似乎进入了倦怠期，房企报价的速度慢了下来。

但这种倦怠期仅仅维持了不到二十分钟，抢地的企业主动的加速了进程。时至申时，地块已经拍卖了三个小时，获得了400轮的报价，此时的价格已经推高至20.15亿元，溢价率达到了99.29%。

这种你争我抢的局面一直僵持到晚间19点，此时距离地块开拍已经过去了五个小时，地块的价格也翻了一番达到23亿元，时间之久、地价之高，不少企业慢慢的被逼退，留下来企业似乎都在期盼屏幕的另一方尽快“投降”。

这是一场持久战，只有坚持到最后的才能赢得最终的胜利，招商蛇口则成为坚持到最后的那个。

19点42分，拍卖现场传来捷报，招商蛇口以24.22亿元的总价将上述地块收入囊中，溢价率达到138.45%，折合楼面价6579元/平方米，刷新该板块最高楼面地价。

“铜山大学路是徐州热门的置业板块，近几年，随着铜山区的城市建设、重大项目招引，大学路快速崛起，土地市场的表现也十分强势”，有分析人士向观点地产新媒体表示，徐州近几年的置业热潮是房企争相抢滩的重要原因。

推地节奏也是徐州地势火热的重要原因。从土地成交数据来看，经历了“金三银四”和“红五月”后的徐州，六月更是呈现一片火爆，据不完全统计，前五月，徐州出让地块超过150宗，仅三月单月该地区就出让了72宗地块，六月以来，该地块更是频频挂牌住宅地块。

半年拿地近500亿

至于招商蛇口的拿地，上述分析人士还表示，长三角一带向来是其业绩贡献重区，拿下徐州地块符合招商蛇口的战略布局。

数据显示，2019年全年招商蛇口录得营业收入976.72亿元。其中，华东区域占比20.69%，江南区域占比12.23%，也就是说，以上海、杭州、江苏为代表的长三角地区成为招商蛇口的业绩贡献“主力军”。

除了长三角地区，东莞、郑州等地也成为招商蛇口眼中的“香饽饽”。

在分析人士看来，像招商这类企业有扩张的需求，因此在疫情最重的几个月也不断寻求机会加码拿地。

据观点地产新媒体不完全统计，2020年开年至今，招商蛇口总共在公开市场拿下33宗地块，总土地价款达到472.16亿元。

在观点指数公布的《1-5月中国房企新增土地储备报告》中，招商蛇口前五月的新增土储达到518.6万平方米，位列第11位。

事实上，在前五个月当中，三月是招商蛇口新增土地面积最多的一个月，达到53.5万平方米，而四月份，招商蛇口的拿地金额达到140.3亿元，结合全国土地市场的情况来看，招商蛇口的拿地节奏似乎与土地供应、地势热度有关。

二月份，受疫情影响，全国土地市场供应量减少，这就意味着可供房企选择的地块少了，招商蛇口能够拿下的地块亦不可避免的减少。随后的三月份，随着土地供应量的增加，招商蛇口收入囊中的地块亦随着大背景的变化而变化，

分析人士提到，进入四、五月份，此前受疫情影响减少拿地的房企，也开始重启拿地，土地市场成交规模快速回升，溢价率指标也逐渐上行，这就导致了招商蛇口土地成本的升高，同时，在土地市场火热的情况下，招商蛇口必然要考虑每一个地块的性价比，如此下来，新增土地就会有所减少。

早在业绩发布会上，蒋铁峰就曾透露招商蛇口2020年的拿地计划，“2020年拿地金额规划应该会超过2019年，在保证效益和质量的前提下，规模也能够得到稳定增长，在行业内不掉队。”

据悉，2019年全年，招商蛇口新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市，全年共获取79个项目，土地面积716万平方米，总计容建面1423万平方米，总地价976亿元，权益地价523亿元。

按此计算，2020年，招商蛇口的拿地金额或将超过千亿。

或许，对招商蛇口而言，此次拿下徐州地块仅仅是2020年获地路上的一抹身影，但亦表明了其在土地储备与规模扩张上的决心。