这三类房千万别买 投资回报率真的不高

大家好，我是小司。

后台问我房产问题的朋友非常多。

很多朋友问的都很具体XX城市XX区域XX楼盘能不能买，其实说实话，有些地方我没去过，楼盘也没实地考察过，直接就说能买不能买，属实是不负责任。

但是买房有大逻辑在，跳出地段、楼盘来看，还有一部分朋友还在纠结要不要买商铺、写字楼和公寓。

遇到这样的朋友，属实是让我很着急，大家对于房产投资的专业知识，真的是太匮乏了。

今天就来跟大家说说为什么我不建议大家买这几类房产。

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大部分人买公寓，一般就是图几点：便宜、不限购、总价低。

如果没有缺点，那公寓岂不是被抢疯了?谁还买住宅?

所以说公寓是有硬伤的，俗话说便宜没好货，也是这个道理。

一般情况下，公寓是没有落户功能的，也没有学区性质。

公寓生活成本比较高，水电都是按照商水、商电收取，价格比民水民电相差一倍。一般情况下公寓是不接入煤气的，只能用电磁炉做饭。

而且公寓的交易税费是按商业用房交易收取，一般交易需要缴纳税费达到10%-15%之间，比一般普通住宅交易缴纳税费要高出1倍甚至2倍以上。

所以公寓在未来买卖的时候，会比住宅交更多的税费，所以增值回报率不高，卖不上高价;

而且公寓首付五成，只能贷款十年，不像住宅能首付三成，贷款三十年;对买家的购买力要求比较高，所以导致在二手市场上买家不喜欢公寓。

而且最重要的是公寓没有信贷价值，也就是说在银行的信贷评估系统中，公寓是不怎么值钱的。对比看，住宅在银行的信贷评估系统中是非常值钱的。

所以没有信贷属性，或者低信贷属性的公寓，并不是投资的优选。

商铺、写字楼，本质上也是这个原因，甚至我认为商铺和写字楼，是比公寓更差的投资标的。

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先不说商铺本身有什么问题。

就是现在的商业模式来说，大量的线上渠道、电商渠道，已经完全瓜分了流量，甚至成为主流渠道，商铺已经不是流量的汇聚地了。

买写字楼也是这个逻辑，现在写字楼的空置率有多高，就不用我来说了。

买了写字楼你自己开公司家大业大还可以，如果想要出租赚回报率，我劝你还是谨慎吧。

尤其是当有人跟你说商铺、写字楼能升值，这事儿就更不靠谱了。

二手商铺过户费用，税金和交易费用在10%左右，土地增值税在50-80之间。

也就是说涨的的再多，都是给国家的，你得到的很少。

比如说：一间商铺，涨了100万，其中有50%-80%的税费，你得到的只有20万-50万之间，还有交易税卖家的接近10% 。

你能拿到的溢价本身就很少，而且买商铺、写字楼的首付基本都在5-7成之间，按揭的贷款年限最高也只有10年，流动性又远差于住宅。

据小司了解，很多买了商铺的都是7折左右就把房抛售了。这投资回报率，可以说是相当低了。

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最后，我建议大家纯投资还是别考虑这三种房子了，投资回报率真的不高，手里的钱还锁死了，得不偿失。

有一个地产大佬曾经说过：没有六套住宅不要买商铺，没有三套商铺不要碰写字楼、公寓。

房产里面的弯弯绕，还真的是挺多的。如果不是极其敏锐能选中未来优质地段、配套的朋友我建议还是不要碰这类型的房。

现在已经不是闭眼买房的时代了，普通老百姓(603883,股吧)还是多看，多听，最后再考虑投资吧。

但如果有的朋友说：我就真的又没户口又没钱，只能买公寓，如果不买，我在北上广深连个住的地方都没有。

如果是这样的话，我认为你可以考虑买一个商住自用，毕竟也算是一份资产，最重要的是有自己的窝，安心、踏实也挺重要。

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