中心城市和城市群正成为承载发展要素的主要空间形式

作者： 林小昭

[ 当前经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正成为承载发展要素的主要空间形式。在做大做强中心城市的过程中，各地都在积极放开、放宽落户限制，吸引人才、人口。从人口落户的实际情况来看，在一线城市容不下，三四线、中小城市吸引力又偏弱的情况下，强二线城市尤其是省会城市将成为未来人口聚集的主要区域。 ]

近两年，土地市场的分化十分明显，一二线城市尤其是强省会城市的土地收入高涨，成为土地市场的主角。

第一财经记者梳理了26个省会(自治区首府)城市GDP占全省比重、房地产开发投资占全省的比重，发现西北、东北的省会城市房产占比较高，东南沿海的省会占比较低;同时，大多数省会城市的房地产投资首位度高于GDP首位度。

需要说明的是，各个省会城市的房地产开发投资数据主要根据各地统计公报、公开数据整理统计，个别城市的数据根据历史数据与2019年的增幅测算得出;拉萨数据不详，故未纳入统计;西宁2019年的GDP具体数据尚未揭晓，因此其GDP首位度采用的是2018年数据。

8省城房地产开发投资占全省比重超50%

上述26城中，有15个城市去年房地产开发投资额超过1000亿元，其中超过2000亿元的共8个，分别是杭州、郑州、广州、武汉、成都、南京、西安和昆明，杭州、郑州、广州三城更是超过了3000亿元。

杭州以3397.27亿元在26城中位居榜首。杭州房地产开发投资多，与其近年来土地出让金规模大有关。根据中原地产研究中心的数据统计，2017年杭州土地出让金首次超过2000亿元，2018年达2501亿元，2019年进一步增加至2836亿元，继续在全国各大城市中领跑。

一般来说，土地购置费投资占房开投资的占比较大。比如南宁发布的数据显示，2019年土地购置费投资达671.89亿元，同比增长69.2%，占房开投资总额的46%，对房开投资增长的贡献率达77.5%，是支撑南宁市2019年房开投资增速快速增长的根本原因。

近几年，包括杭州、郑州、广州、武汉、成都、南京等城市的土地出让金都比较高，这些城市的房地产开发投资总量也就比较大。

26城中，还有10个城市的房开投资低于1000亿元。这些城市主要是分布在西部人口较少的省份，以及东北、中部地区、东部的海南。

从26城房地产开发投资占全省比重来看，有13个城市该比重超过了40%，其中8个城市的占比超过了所在省份的一半，分别是西宁、银川、长春、哈尔滨、西安、武汉、乌鲁木齐、昆明。从区域分布来看，主要在西北、东北地区。

西宁(71.6%)和银川(68.3%)位居前二，这与其所在的区域经济格局有关。青海、宁夏这两个省份地广人稀、经济总量比较小，另外受自然地理条件的限制，省会城市集聚的人口、经济体量占全省份的比重自然会比较高。比如银川占宁夏的GDP比重就超过了一半，西宁的这一比重也在45%左右。

长春和哈尔滨这两个东北省会城市的放开投资占全省比重也超过了60%，位列三、四位。其中的一个重要因素在于，东北地区以能源重化产业为主，近几年下行压力较大。

吉林大学东北亚研究院教授衣保中对第一财经记者分析，房地产开发是与经济发展形势紧密相关的，东北的产业发展较弱，人口外流，因此房地产也没有人口和城市化做支撑。尤其是东北的大多数中小城市，没有多少刚性需求，整体盈利空间也比较小。

根据住建部发布的历年城市建设统计年鉴，第一财经记者对东北86个城市从2008年到2018年的城区常住人口变化进行了统计(期间一些县级市撤县设区，一些地方新设县级市，这些城市没有纳入统计)，10年间东北三省共有37个城市出现城区常住人口减少，占统计城市的43%。其中减少幅度较大的城市有鹤岗、肇东、鸡西、公主岭、龙井、鞍山、抚顺、海城、本溪等地。

相比中小城市，东北的四个副省级城市仍处于人口流入、城市扩张的过程中，因此这些城市的开发投资占全省的比重也会比较高。除了长春和哈尔滨，辽宁拥有省会沈阳和计划单列市大连这两个副省级城市，沈阳的房开投资占全省比重达41.5%，但再加上大连，占比也能达到全省的三分之二左右。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经记者分析，过去中小城市落户比较容易，但是这两年随着落户政策的放开放宽，东北的几个副省级城市的落户门槛已经很低，因此在目前东北中小城市的人口外流中，一部分是流向东南沿海，另一部分则主要流向了东北的四个副省级城市。

此外，西安和武汉的房地产开发投资占比也比较高。作为大区中心城市以及全国高教重镇，西安和武汉在所在省份一直处于“一城独大”的地位，省内其他地市与省会有相当大的距离。

省会成为楼市布局重点

东部沿海发达地区的大部分省会城市，在所在省份的房地产开发投资首位度要低不少。

数据显示，26城中，共有8个城市房地产开发投资占全省的比重低于1/3，分别是福州、杭州、合肥、南京、广州、石家庄、济南、呼和浩特。

其中济南、广州、南京、杭州和福州所在的省份不止有省会一个中心城市，而是呈现“双子星”或“多子星”格局，比如山东有济南和青岛，江苏有南京、苏州和无锡，浙江有杭州、宁波和温州，福建有福州和厦门，广东有广州、深圳、佛山和东莞。

正因为有多个中心城市，省会城市不是“一城独大”，所以房地产开发投资占比也比较低。同样的情况还出现在西部省份内蒙古，其首府呼和浩特市的GDP总量并不突出，在区内排在鄂尔多斯(600295,股吧)之后，位居第二，与第三的包头差不多，因此呼和浩特的房开投资占比也比较低。

房地产开发投资首位度与GDP首位度是紧密相关的，一般来说，GDP首位度高的城市，房地产开发投资首位度也高。并且，大部分省会城市的房地产开发投资首位度超过了GDP的首位度。数据显示，26城中，有24个城市的房地产开发投资占比超过了GDP占比，其中西宁、哈尔滨、西安、武汉、乌鲁木齐、昆明、郑州等的房地产开发投资占比超过GDP占比达20个百分点以上。

湖北省社科院研究员彭智敏对第一财经记者分析，省会城市一般房价更高，比如武汉房价就是省内一般市县的好几倍，因此省会城市房地产开发投资额度一般也会比较高，通常会比GDP占全省的比重高不少。

另一方面，当前经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正成为承载发展要素的主要空间形式。在做大做强中心城市的过程中，各地都在积极放开、放宽落户限制，吸引人才、人口。从人口落户的实际情况来看，在一线城市容不下，三四线、中小城市吸引力又偏弱的情况下，强二线城市尤其是省会城市将成为未来人口聚集的主要区域。

反映在土地市场上，省会城市成为土地市场的重心和热点。2019年，除了杭州土地出让金继续领跑外，数据显示南京的卖地收入达到了1696.8亿元，同比增长77.32%，福州增幅为63.37%，昆明为59.85%，武汉为27.89%。去年土地出让金额没有超过1000亿元的城市中，合肥土地出让收入增长了33.32%，长沙增长了33.75%，贵阳增长了52%。

张大伟说，目前中小城市、农村的人口持续向大城市、都市圈集聚，这其中自然包括省会城市，这些城市也成为开发商聚焦和开拓的重点。