中山翠亨新区马鞍岛科学城首宗公开挂牌的综合地块竞拍出让

观点地产网 七月份的地市，依旧那么喧闹，继续“催生”了一批溢价不低的土地，甚至还有新地王。

7月7日，中山翠亨新区马鞍岛科学城首宗公开挂牌的综合地块竞拍出让，计容建筑面积上限达92万平方米。

这宗巨无霸综合体地块，因与深圳前海一桥之隔备受瞩目，而光是起拍价38.8亿也已是中山拍地史上的总价地王，超过恒大去年35.89亿摘得的另一宗马鞍岛地块。

如雅居乐发出来的海报上所说的“再一次致敬中山”，这家起家于中山的房企在当地已是常年销冠，拿地补仓再正常不过。

特别的是，面对这近百万平的综合体与不低的地价，即便是销冠都要寻来帮手。

中山市公共资源交易中心显示，该G26-2020-0053地块事实上并不是由雅居乐一家吞下，实则由广西北海中雅投资发展有限公司、深圳恒创投资管理有限公司两家公司联合摘得。

工商信息显示，前者为雅居乐旗下公司，后者则是平安不动产100%持股公司。继过去两年出售惠州部分项目予平安之后，两者再次结盟。而当下的雅居乐，似乎同样面临急需资金解渴的处境。

雅居乐中山“造城”

马鞍山地块之所以备受关注，或许可以简单归结为几个关键词：区位、体量及配套。

观点地产新媒体了解，此次入市地块为翠亨新区G26-2020-0053地块，位于中山翠亨新区起步区西四围，土地总面积245525.6平方米，计容建筑面积上限达919016.42平方米，土地规划用途为二类居住用地、商业用地、商务用地、中小学用地、城市道路用地。

区位上，地块具体位于翠亨新区马鞍岛上，不仅是具有巨大发展潜力的规划区，而且是深中通道的一个落脚点，是中山对接深圳前海的近距离点，与前海近一江之隔。据悉，百度测距项目地块与深中通道第一出口，距离仅3.3公里。

除了位置，配套也是使项目地块得以抱上深圳“大腿”的一个原因。

规划文件显示，项目共分为7个小地块打造而成，包含4宗二类居住用地，其中要求G-98地块的超高层建筑高度>450米且≤460米，竞得人需自持G-98地块的建筑面积不低于96265平方米即总计容建筑面积上限的30%，自持年限自项目竣工验收之日起不少于10年。

之前的规划透露，项目定位为城市创享中心，将打造为“健康、活力、开放的湖湾城市大厅”，配套除了超高层建筑，还规划有小学和幼儿园、行政用地、体育和文化用地等。

另据雅居乐相关人士介绍，地块的商业部分还将打造酒店、写字楼。

“这块地重要的就是配套。”合富研究院高级分析师谢仲娟说道，目前马鞍岛上最核心的便是缺少配套，配套对于一个新开发的处女地而言是最重要的。

尤其是对接深圳，谢仲娟分析，深圳目前最缺的是教育资源，如果把教育配套做好了，对于深圳客而言是非常好的承接点。

将近百万平米的综合体体量，加之450米的地标高层，表面看起来风光无限，但对于开发运营商来说，这远比一个纯住宅项目所考验的能力复杂得多。

熟悉中山市场的谢仲娟对此则称，雅居乐在全国房企里面可能不算前列，但在中山是“绝对的龙头”，已经连续八年摘得销冠。

据悉，雅居乐在中山所开发的项目均为大盘，且基本都不是纯住宅，引进了类似学校、医院、商业等配套。谢仲娟称，如雅居乐剑桥郡、凯茵新城以及三乡最早期的雅居乐新城，也都是体量大、配套复杂的开发模式。

“当然了，位置没有新拿的马鞍岛那么好，但是雅居乐是有一个‘造城’的开发经验，业内认为还是比价合适去拿这块地的。”

虽有开发经验，但不可否认的是相比于一般的大盘，这个项目扮演的功能不仅仅是开发商单独决定的，更多是政府、片区与雅居乐共同赋予的。

如该地块所处的翠亨新区将往“三年打基础、五年见新城、十五年大发展”总目标打造，其中地块所处的科学城，又是中山着力建设的现代化国际化创新型城市新中心等等。

这些因素虽在一定程度上使得政府让利，降低项目本身综合地价，如地块楼面地价4222元/平方米左右，远比马鞍岛其他宅地破万的楼面价便宜;但同时，这也意味着地块将带来一定的资金沉淀。

如项目用于快速销售回款的住宅占比仅在60%左右;地块本身承担着一定的自持配套，尤其是其中限高460米的地标建筑建设标准高、施工难度大、周期长，同样要求资金的持续投入，且要求自持年限自项目竣工验收之日起不少于10年。

即是说，有了产品开发打造经验的雅居乐，还需要过资金这一关。

三度引援平安

在大本营中山，销冠拉来了平安。

据悉，在地块挂牌文件中有一句话值得关注：竞买人资格方面，地块允许不超过2家企业(含2家)联合竞投;竞买人或竞买人其中一方所属集团须为2017-2019年连续年《财富》杂志公布世界500强企业排名前200强，且所属集团已取得由“一行两会”颁发的银行、保险、信托、券商、金融租赁、期货、基金7项金融许可牌照。

从最终中山市公共资源交易中心显示的成交结果看，G26-2020-0053地块也是由广西北海中雅投资发展有限公司、深圳恒创投资管理有限公司两家公司联合摘得。

一方面或许是规则所需，但另一方面或许也是“有意为之”下的量身打造。

事实上，雅居乐与平安为数不多的几次关联，基本都是基于一种引援关系。第一次交集是发生在同处大湾区的惠州市场。

于2018年12月，雅居乐与平安达成合作协议，平安旗下深圳喻创公司出资9.88亿元，收购雅居乐旗下惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司22%股权，双方将对惠阳雅居乐旗下部分地块进行投资及开发，同时向惠阳雅居乐投入9.88亿元。

据悉，惠阳房地产彼时在惠州市取得用于开发“雅居乐花园”的六块土地、用于开发珑禧花园的地块、排浪二地块和石陂地块，并计划收购高压走廊地块，合作地块的总用地规模为59.37万平方米，地块总计容可售面积170.88万平方米。

后于2019年2月份，双方将转让股权由22%调整至34%，同时收购代价相应调整至13.94亿元，投入则调整至5.81亿元。

继雅居乐花园后，去年底12月18日，雅居乐、平安就惠州土储项目再次达成协议，平安旗下深圳盛露将出资7.33亿元以收购雅居乐旗下惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司15%股权，并向其出资9.33亿元。

根据合作协议，雅居乐与平安将按51：49的比例共同对七块合作地块进行投资及开发，合作地块的总占地面积及总建筑面积分别为58.05万平方米及69.39万平方米。

与平安的合作一方面为雅居乐开发项目提供了活资金，无巧不成书，甚至还“润色”同期的雅居乐的财报。

比如其中雅居乐花园项目的出售。

2019年上半年，在毛利等盈利数据下降之时，雅居乐公司股东应占利润为50.77亿元，较去年同期37.59亿元上升35.1%。

当中，包括将一家项目公司的34%权益出售予一家独立第三方，同时失去控制权的税后净收益22.42亿元，即是指中山雅居乐花园项目。也就是说，若除去出售项目公司的收益，上半年的净利润实则为28.35亿元，同比下降24.58%。

另据观点地产新媒体统计，经过三次引资，雅居乐与平安合作的土储总面积达142万平方米，折合约2130亩;同时，撇去尚不知具体合作比例的中山地块，前两次惠州合作累计获得资金支持超36亿元。

有业内人士称，此次合作大概率也是纯财务投资，但同时也不排除平安会参与写字楼方面的开发和企业入驻。“平安入股地产商已是兵家常事，而且像一些一二三线城市他们也会自己拿地开发的。”该人士称。

从几次持续引资平安的动作可以观察到，“钱紧”或已成为这两年雅居乐的一个侧影。

资金链愈发紧张正是在2018年开始显现。随着杠杆扩张，近五年来雅居乐的负债率不断攀升，而到了2018年末净负债率升至79.1%，为几年内峰值，同时现金及现金等价物为357.76亿元，勉强覆盖短期借款353.33亿元。

到了2019年，雅居乐总借款增至966.7亿元，其中一年内需偿还的短期借款为422.97亿元;同时持有现金约426亿元，加之受限制现金扩大至90.04亿元，可动用资金难以覆盖短债。

此外，雅居乐净负债率升至82.8%，且若考虑过去一年雅居乐钟爱的永续债的影响，有机构估计其净负债率或将超130%。截至2019年底，雅居乐永续债规模达135.67亿元。

而对这家一向高毛利的房企来说，盈利水平下降也令其捉襟见肘。

回头看过去这几个月，雅居乐所做的不止拉来“援兵”平安。其尝试做了许多举动，包括组建城市更新集团，加入这一高利润游戏阵营;递交招股书，为旗下雅城集团敲开资本市场大门;同时也积极发美元债、将多笔贷款延期，获得借新还旧的空间。