选择房产 地铁是最绕不开的考虑因素之一

地铁是最重要的公共资源，虽然在全世界范围内，能够盈利的地铁线路寥寥无几。但是他对城市的社会效益的价值却是极大的。

选择房产，地铁是最绕不开的考虑因素之一。

我们常关注地铁站的设置，地铁的规划、审批、开工进度。粗略的看，有地铁规划就有升值潜力，地铁开通房价就涨。但是地铁对房价的影响是动态的、非线性的。如何选择，并非看起来那么简单。

从单条地铁线路的由规划到通车的过程，到一个城市整体轨道交通网络的建设过程。在不同时间点、不同区域，房价受到的影响都不尽相同。

地铁给新区和老城区带来的价值不同。

距离市中心的距离越远，地铁带来的溢价越明显。地铁的开通对中心区域的房价影响不大，越远离市中心，地铁溢价越明显。越靠近市中心，地铁房越多，而越靠近远郊，地铁密度越低，地铁房和非地铁房差异越明显。

郊区盘大多是刚需集中，地铁往往是出行必须品。没有地铁的远郊盘的刚需属性会大打折扣。通常，郊区距离地铁站1km范围内的房价高出20%。

在一个城市里，地铁越多，地铁房就越不稀缺。稀缺造就高溢价，一线城市基本都不缺地铁了。地铁的价值就相对较低了。而在地铁规划尚未完成的城市，地铁的稀缺性就很强。

同样在一个城市里，地铁越少的区域，地铁房越重要，区域越拥堵，地铁价值越明显。老城区地铁多，地铁房没有优势，新区地铁口有限，大多数的楼盘都建设在地铁口站附近。

地铁的修建，是一个给新区赋能的过程。在老城区地铁口选择的位置都是过境区域内比较好的地段。而在新区，地铁口的存在，反而使附近区域的地段优势增加，因为人流带来的商业价值，会使商业、生活配套更向该区域集中。

可以说，在新区，地铁决定地段。在老城区，地段决定地铁。地铁口不仅给新区带来交通便利，也给预期配套的完善带来助推。

所以一般来看，距离市中心越远，地铁口对房价的加持就越大。或者说在越在新区，地铁房的优势就越明显。

单条地铁线路地铁对房价带来的增值主要在三个阶段：地铁规划阶段、施工建设阶段、地铁正式通车前后。

规划很有可能延期甚至落空，处在规划阶段的地铁价值是带有风险的。所以在这个期间地铁对房价的刺激相对较低。一般情况，只要地铁已经开始开工建设，没有不可抗力的出现，几年之内通车就成了板上钉钉的事了。所以，地铁因素使房价升值最快的阶段在开工建设阶段。

而在地铁通车前后的时间段，价格影响已经在漫长的等待期的交易里消耗殆尽，所以地铁房的交易量会增加，但是涨价幅度就相对小了。一般通车两年后，地铁对房价的影响就不大了。

所以，选择在规划期投资房产，有一定风险。相关的消息切实准确，非常关键。在开始施工的时间点上，房价的跳涨会比较明显，因为基本上可以确定地铁可以建成开通了，此时入手虽然价格没有规划期低，但是比较稳妥。而地铁建成通车之后，带来的大多是对地铁有需求的接盘者，这时地铁对投资的意义就不大了。

从整个城市的地铁网的建设过程来看，地铁对城市房价的影响也分三个阶段。

第一阶段：

开通里程150KM以下，地铁线路往往只有2、3条，通常是沿着城市横竖中心轴分布。地铁只能连接城市轴心区域和远端，能被地铁覆盖的区域极其有限，地铁连接的区域都是城市经济、居住、主要城市资源密集度的区域，或者是几何中心。

这个阶段居民出行的主要交通工具仍然是私家车和公交。在这个阶段，不管是远郊，还是主城区，地铁的价值尤为重要。

第二阶段：

开通里程150-300KM之间，这时候一个城市基本已经完成了地铁环线的建设。轨道交通网络已经初具规模，地铁覆盖区域更大，环线与主轴交汇点到城市中心区域的范围内，地铁房已经较多。地铁已经成为了市民出行的主要交通工具。

此时，主城区的原来的非地铁房，会在地铁落位前后迎来一波交易量和交易价格的双重提升，这是许多成熟的主城区域房价最后一次跳跃的机会。同时，一些郊区、新区的地铁房空间依然很大。

第三阶段：

里程数大于300KM，城市已经实现了地铁的全覆盖。一个城市的市区内基本没有非地铁区域，接下来的地铁建设重心主要在郊区线路，地铁对主城房价的赋值殆尽。

市区地铁口附近人口已经相当密集，主城区地铁房的吸引力下降。对地铁有刚性需求的人群开始了外溢过程。郊区、居住环境舒适的低密度地区的地铁房将会出现明显上涨。这个阶段，地铁对城市房价的加持进入末端。只有部分新区，还有地铁带来的潜力。

从整个城市的视角看，地铁对房价的影响在前两个阶段比较明显。地铁在主城区的影响逐渐减少，而对新区的影响相对更久。

除了北京、上海、广州等地铁网络已经成熟的城市之外，许多城市仍处于地铁建设进阶的过程中。每个城市都雄心勃勃，但是并非所有城市的地铁规划都会如期实现。

2018年7月，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》，为城市地铁建设设了一道门槛：城市GDP3000亿以上，市区常住人口300万以上。

除了很明确的指出：经济实力不行，市区常住人口不够，没有资格修建地铁。《意见》还提到，债务风险高的城市，新线路的审批会更慎重。

随着审批的收紧，这几年许多城市的地铁规划要么被取消，要么被延期。地铁建设最宽松的时代已经成为过去，对于一些城市的人们，留给你们的新线路也许不多了。