美好置业集团股份有限公司正陷入投资者的质疑之中

本报记者 方超 张玉 上海报道

“公司管理层有没有反省盲目多元化扩张的战略?”此前高调转型的美好置业(000667,股吧)集团股份有限公司(以下简称“美好置业”，000667.SZ)正陷入投资者的质疑之中。

日前，美好置业发布2020年上半年业绩快报称，预计上半年母净利润为3000万元～3900万元，同比增长129.71%～198.62%。尽管美好置业2020年上半年盈利大幅上涨，其净利润多年下滑的尴尬局面，已然成为外界关注焦点。

年报显示，在营收同比增长45.19%的情况下，2019年美好置业归母净利润同比下滑73.12%，而这已是其自2016年以来，净利润连续第3年下滑。

除此之外，此前频频向装配式建筑、现代农业转型的美好置业，房地产业务却一直是其最为重要的营收来源，2017～2019年，该项业务营收占比分别为83.97%、92.21%、83.97%，而发展多年的装配式建筑业务，2019年营收占比仅为7.3%，而其小龙虾业务也受到疫情波及。

对此，《中国经营报(博客,微博)》记者此前致电致函美好置业，其回复表示，“2019 年度，装配式建筑业务、现代农业业务处于投资阶段，业务尚在发展初期，收入占比较小，房地产业务仍然是公司业务收入的主要来源”。

归母净利润“三连降”

美好置业官网显示，其成立于1989年，1996年登陆深交所，涉及房地产开发、装配式建筑、产业兴镇等领域。天眼查显示，美好置业第一大股东为美好未来企业管理集团有限公司，实控人为刘道明。

日前，美好置业发布2020年上半年业绩快报称，预计上半年母净利润为3000万元~3900万元，同比增长129.71%~198.62%。至于盈利增长的原因，美好置业解释为，“报告期内房地产业务结算规模较上年同期增加，导致本报告期净利润较上年同期有所增长”。

尽管美好置业2020年上半年盈利大幅上涨，但其净利润多年下滑的局面，依然成为外界关注焦点。

Wind数据显示，2017~2019年，美好置业营收分别为44.38亿元、25.20亿元、36.59亿元，增速分别为-14.72%、-43.21%、45.19%，而同期归母净利润则为6.64亿元、2.49亿元、0.67亿元，增速分别为-0.54%、-62.55%、-73.12%。

对于2019年净利润大幅下滑的状况，美好置业回复称，“2018年度公司一级业务通过转让形式，获取武汉市汉阳区‘邓甲村’土地整理收入8.5亿元，计入投资收益”，而2019 年度没有发生同类交易，“由此导致虽然营业收入增长较大，但归母净利润同比下滑”。

但对于企业归母净利润增速连续三年为负，且下滑幅度不断扩大的原因，美好置业并未正面回应。

梳理可发现，在2017～2019年期间，美好置业的期间费用呈现快速上升之势，Wind数据显示，该项费用分别为4.29亿元、6.62亿元、9.68亿元，而在2019年，美好置业的销售费用、管理费用的增长幅度更是分别达到32.04%、63.96%。

“新兴业务现代农业和装配式建筑业务板块均于2018年相继启动并处于投资期，前期销售费用、管理费用较大，”美好置业回复称，2019年管理费用大增，主要系“农业、装配式建筑业务的薪酬、办公费用及折旧费用增加”。

如此同时，美好置业在给记者的回复中强调称，“2020年公司在完成事人匹配和重心下沉的同时，有效地提升组织能效，压缩管理费用，预计2020年度公司管理费用将明显下降。”

值得注意的是，美好置业的资产负债率近年来也呈现快速上升之势。Wind数据显示，2017~2019年，其资产负债率分别为56.49%、66.26%、73.68%，而到2020年第一季度，上升到74.80%。

“虽然负债率显示持续上升，但其中预收账款等经营性无息负债占比 70%以上，这部分负债并不存在还本付息的压力，反而代表了公司在上下游关系中的号召力，”美好置业如此回复道。

装配式业务“薄利”

值得一提的是，尽管在现代农业和装配式建筑等新兴业务板块投入不菲，目前来看，美好置业的转型成果并不尽如人意。

相关信息显示，美好置业的转型动作已开展多年，如在2014年年报中，其就表述道，“面对行业进入调整，市场竞争激烈等不利因素”，坚定推动公司向“美好生活集成商”转型，而装配式建筑、现代农业逐渐成为美好置业的发力方向。

如在装配式建筑方面，美好置业认为，装配式建筑将工厂标准化预制和现场装配结合，具备绿色、环保、高效等优势，推动传统建筑向智能制造、绿色制造升级，是建筑工业化的必然方向。

但让美好置业尴尬的是，尽管转型动作持续多年，但是房地产业务依然是其最为重要的营收来源。

财务数据显示，2017~2019 年，房地产业务营收占比分别为83.97%、92.21%、 83.97%，而在2019年，其现代农业营收占比仅有1.19%，装配式建筑业务的营收占比也只有7.30%，不仅如此，后两者的2019年毛利率也皆为负，分别为-214.75%、-0.95%。

面对为何转型多年，房地产业务依然是其最重要营收来源的疑问，美好置业并未予以正面回应。

兴业证券研报认为，装配式建筑在我国仍属新兴行业，造价偏高限制了装配式的大规模应用，而施工流程、施工队伍专业性不强、缺乏可靠的质量安全监测手段等，导致装配式的产业链不完整，特别是PC建筑质量易受施工水平影响。

无独有偶，有市场人士也认为，装配式建筑业务投入周期长、投资见效慢，且行业仍处于发展初期阶段，房地产企业进军装配式建筑领域虽有一定的产业协同效应，但是在短期时间内，难以靠此实现较大规模的盈利。

不仅如此，更有投资者此前直接向美好置业发问道，“公司管理层有没有反省盲目多元化扩张的战略?”

而美好置业回复投资者称，“公司的战略转型并非盲目多元化扩张，而是坚定围绕‘吃住两条线’，做城乡建设服务者”，其同时表示，经过三年转型，其已由传统房地产企业向装配式建筑整体解决方案服务商做出深刻转变，已形成房屋智造为主业，现代农业为辅业的发展格局。

但颇为有意思的是，在此前的2016~2018年均未完成拿地计划，大力推进转型动作的情况下，美好置业自2020年开年以来，频频在无锡、武汉等地出手拿地。

美好置业在给记者的回复中也指出，“公司将持续有序增加土地储备，推动房地产开发及装配式建筑的一体化发展”。

除了备受外界关注的装配式建筑业务外，美好置业此前进军的小龙虾养殖业务，也受到疫情波及。

美好置业在回复中坦言，“2020 年由于疫情冲击导致餐饮终端受到抑制，造成市场的整体价格与去年相比有所下滑”，但其同时表示，“小龙虾的产销量与去年同期相比有明显上升。”