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预估深圳之后下半年楼市再无大动作

来源：腾讯 2021-01-20 16:20:47

深圳楼市新政是分水岭。在它之前，深圳对楼市表现出的“暧昧”状态，弄的人们丈二和尚摸不着头，反应过来后，以为楼市的夏天要来了。结果，立马来了一个反转，深圳搬着小板凳，乖乖去长沙学习了。

后进的同学，一下跃升为大家学习的标兵!

这次深圳所有的新规里，最为重磅的是:管你是真来落户的人才，还是动机不纯、“披着人才外衣”的投资客，统统要求连续三年的社保或者个税。

把落户即能买房的漏洞，堵得死死的。

我们知道掀起这轮楼市宽松大潮的，并不是直接解除限购，而是用了人才落户这一高招。既可以吸引人才和人力资源来自己城市添砖加瓦，更主要的，实现了给楼市松绑的目的。这类相关规定是考验楼市政策松紧的试金石!

在我们看来，楼市收紧，只有枪口对准人才落户买房，才算得上真收紧!以深圳为例，根据贝壳的研究数据，深圳住房被外地客户买走的比例高达80%，这个数据高的有点恐怖。这轮深圳的房价的一路飙升，外部的热钱“功不可没”!

不难想象，外地客户正是通过了人才落户这扇敞开的大门，如潮水般涌进来的。深圳选择了及时关门，把更多的追逐收益的资金挡在了门外!同时对抑制房价快速上涨，获得了主动权!

为什么一直聊深圳，和下半年楼市的动作有什么关系呐?因为深圳这次调控不一般，它实际上透漏了一个信号:只要是出现和深圳类似情况，房价飞快上涨的城市一定会向深圳看齐，基本上逃不掉严厉调控的命运。

另一方面，从政治局的会议传达出，“促使楼市健康平稳发展”一直是不变的主题。也就是一直强调的，房价不可以大涨和大跌。当大涨的时候，就像深圳一样，管得严厉一些。如果出现大跌了，那就把政策适当放宽松。而处于中间的，不温不火的状态，完全没有必要像深圳那样严厉。

其实深圳有些特质，别的城市是没有的。比如它对土地财政的依赖，在全国最低。甚至低于北京和上海，所以深圳可以毫无顾忌、勇敢地向楼市“挥刀”!

然而，有些城市对土地财政依赖度高，它们对楼市调控时，要格外关注楼市是否在“健康的范围内上涨”。涨得太凶了，容易被上边点名，承受巨大压力，不得不去调控，还显得很被动。反过来，一旦房价下跌太多，土地的买家少了，财政收入会严重吃紧!

对土地财政依赖度高的，出台严厉调控措施的可能性很小。像杭州，土地依赖程度这么高，而且它外地客户比例，已经接近50%。如果像深圳一样严厉，完全堵死人才落户购房的渠道，其楼市的活跃度将直接打一个对折。因此，以杭州为代表的这类城市出政策，会小心翼翼的，不会轻易重压楼市。并且楼市都有自己的特点，也没必要完全学深圳。

其实你会发现，杭州基本上代表了绝大多数的城市。从有关的报道来看，2020年地方的财政压力很大，经济的下行让原本该有的税收收入减少。同时减税帮扶实体经济，势必也会减少财政收入。财政收入紧张了，最后只能通过借债和增加收入解决。借债早晚也要还，唯一有效的增加收入的方式就是多卖地!

房价最起码稳定健康上涨(比如5%的涨幅)，即行情好的时候，才能卖更多的地。因此大多数城市，下半年调控的趋势不会像深圳那么严厉，整体偏向宽松。基本不会动用封杀人才落户买房这一手段!

预估，深圳之后，下半年楼市再无大动作!

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