奇葩设计居然还要80万?最大的卖点就是最大的风险,这类房产请

奇葩小户型+学区，居然引爆了市场

一直以来，小户型都是房地产市场的“宠儿”（住宅类），一经推出，总是供不应求。

在新区：总价低，首付低，月供压力小，轻松上车无障碍。

在成熟区域：周边配套齐全，装修费用低廉，市场流通度好（租赁），投资的利器。

如果硬要说什么缺点：没什么小区环境，居住氛围欠佳，未来接手人群有限（刚需过度）。

部分的购房者还能理性的去看待这类房产，但如果加上“名牌学区”的光环呢？

恐怕就没几个人可以抵挡这类产品的诱惑，哪怕产品本身就是一朵“奇葩”。

就如同今天的主角：北大资源未名苑。

但以地理位置来看，该楼盘无可挑剔（一张图即可看尽）。

但只要看到实物，可能会颠覆你的想象：

一共7层，下面3层是商业，上面4层是住宅，每层楼30多户，只有两部电梯。

怎么看，它都不像是一个住宅类的设计，反而跟我们耳熟能详的厂房，员工宿舍，大学生寝室非常像。

更别说小户型居然都可以等到现房出售？这十有八九是一个商业改成的住宅项目。

可就这么一个另类的项目，加上了名校之后，居然直接起飞，朋友圈中介的狂轰滥炸，现场络绎不绝的看房人群，代表着这个楼盘的供不应求。

背后所潜在的问题

可以看出，未名苑之所以能这么畅销，跟学区有着很大的关系，自带的博雅小学和最新落地的西师附中给了本项目莫大的支持。

可以这么说，没有这两所学校，这种房产就真的凉凉。

但是就真的如同置业顾问说的那样，可以读博雅小学和西师附中么。

1：任何新盘所号称的学区，大多都为宣传

除开一些特殊的“学位房”（类似鲁能星城）或者联合建校之类以外，市面上95%以上的新盘所号称的学区，都是以宣传为主。

重庆一直实行的划片区入读的教育政策，不是说隔得近，或者说前期作品可以读，后期的就一定可以读。

要记住，在新盘没有交房之前，所有的学区宣传都是宣传而已，仅能够作为参考，除非有协议，或者说写进购房合同。

比如说前段时间闹的沸沸扬扬的龙兴X楼盘，号称可以读八中，一期卖的很好。结果后面发现不是这么回事。

（图片来源于百度百家号）

虽说后面通过一系列的方式迎来了重庆八中龙兴分校，但都还只是在建设中，具体的划片还没有准则出来，变数依然是有。

（图片来源于重庆网络问政平台）

2：即使划入招生范围，同样也面临着不少的风险。

即使的如同宣传的政策一般，划入了博雅小学和西师附中的招生范围，在超人看来，也同样面临着一定的风险。

这里的风险主要来源于学校的招生人数：

据可查数据显示，作为一个已经建成并开学的博雅小学而言，其自身的体量本身就有着上限，特别是2020年又将恒大世纪城，世贸茂悦府两个大型高层居住型社区纳入了招生范围：

（图片来源于博雅小学2020年秋季招生简章）

在报名基数大，新生有限的范围以内，学校很有可能会自行的提高门槛，毕竟这方面在重庆也是有过一定的先例，比如限定年限的星光小学。

（恰好被划出招生范围，恰好是小户型商住两用楼）

限定业态的龙湖两江新宸：

（图片来源于两江巴蜀中学官网，2019年招生简章）

随之而来的2020年秋季招生简章如下：

而超人刚好有朋友买在龙湖两江，经过咨询，确定是真的。

有过珠玉在前的案例，我们可以很轻易的看出，未名苑的风险还不简单的是一重，而是三重风险：

1：是否可以真的纳入博雅小学的招生范围？

2：纳入之后是否有着各种限制（门槛，落户时间）。

3：未来会不会被差别对待（因为面积等）。

一环扣一环的问题接踵而来，解决了一个还有下一个问题，这样的房子，哪怕带着名校学区，超人也不太看好。

写在最后的话

优质的学区资源历来都是一个香饽饽，香到了即使价格不菲，愿意买单的人也大有所在，老话说的好：物以稀为贵。

但这样“买椟还珠”的行为就真的好么，我看未必。何况，这个货还是一个非标的产品？

那租赁市场呢？抱歉旁边很多小户型的房子在等待出租，位置都比你还好（金科时代中心，建工嘉寓等）。

你唯一可以说服自己的就是：这个房子买了之后，一定可以读名校。

这点我们前文已经有过分析，我们再聊一个其他的，目前最最稳定可以享受两大名校的就是博雅一期的二手房，它的门槛是多少呢？最便宜的一套，120万。

你自带“主角光环”么？花80万就可以享受到120万房产的优质教育配套。

这样的一个非标住宅，还带着一个不太确定的学区，真的值80万么？

超人建议

本来此文到这里就结束了，但想想好歹也应该给出一点建议出来供大家参考。

1：不要抱着占便宜的心理

重庆的房地产市场比较健康，各类的产品都有，也有明码实价，尤其在新盘市场，出现“错配”的概率非常的低。

低价买双名校的结果从某种程度而言，就跟“售后返租”，“郊区小开发商首付分期”等套路一样，信不信在于你自己了，超人也只能言尽于此。

2：明确自己的买房目的

如果买房是为了教育，那么学区教学水平，口碑，升学率则是你重点考虑的因素，要学会取舍。

有没有学区好，但是便宜的房子？有沙区部分名校本部的楼梯房。

有没有学区中等，但是房龄稍微新一点的房子？也有，沙区，南岸区有部分电梯房也符合你的要求。

有没有学区好，房子新，周边配套齐全，小区品质高，价格还便宜的？抱歉，这个还真没有。

一分钱一分货永远是房地产市场的不二法则，请遵守！

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