市场看空我看多,平安对房地产的信心从哪儿来?

2020年地产股集体跑输大盘，股价下跌，市值下滑。机构大都认为房地产股价估值处于历史低位，但除了高管增持自家股票之外，接盘者寥寥。

根据Wind数据，2020年房地产指数下跌8.64%，同期上证指数上涨13.87%，深成指上涨38.73%。

在2020年低迷的房地产投资市场上，中国平安“逆向而行”，接手雅居乐、万科、金融街等项目股权，与中海、中南建设、金地、新鸿基等进行项目合作开发，尝试认购招商蛇口股权……涉房动作不断。

中国平安对房地产的青睐由来已久，日积月累，早已成为房地产行业的一头“隐形巨兽”。

01 重金战投房企

在企查查上翻阅中国平安的参股控股企业，《纵横Plus》发现，平安是碧桂园、金茂和华夏幸福的第二大股东，也是旭辉的第三大股东。另外，平安还参股控股了华润、龙湖、金地等大型房企的项目公司。

不止如此，平安还曾是融创中国第二大股东，持股比例一度高达46.7%。

在这几家大型房企中，平安最先选中的是碧桂园。2015年4月1日，碧桂园发布公告称，平安斥资近63亿港元，试水买入碧桂园股票，持股比例达9.9%，跃居碧桂园第二大股东，这是平安首次战投大型房企。

彼时碧桂园2014年业绩发布会刚过去不到20天，在行业逐渐下行的大背景下，碧桂园2014年实现合约销售额1288亿元，同比增长21%，销售现金回笼1058亿元，首破千亿。平安入股的消息一出，第二天碧桂园股价一度冲高上涨7%。

在碧桂园之后，2017年7月，平安以19.1亿港元的价格，买入旭辉9.9%的股份。

不久后，双方签订长期战略合作协议，平安向旭辉提供100亿元战略投资，开展项目合作。另外，平安还将在债权等方面为旭辉提供支持。平安入局之后，旭辉股价上涨，市值上升，机构看涨，发展趋势向好。

此后，平安继续瞄准头部房企，先后战投华夏幸福和金茂，成为其第二大股东。

2018年，平安以“白衣骑士”的角色，137亿元重金战投华夏幸福，持股近20%。半年后，平安花费42亿元增持华夏幸福。交易完成后，平安的持股比例上升至25.25%。

华夏幸福发布与平安合作通稿截图

平安买入华夏幸福一年后，又以4.8港元/股的价格，认购金茂股票17.87亿股，入主金茂，持股15.2%。

平安是我国保险行业的“排头兵”，也是拥有金融全牌照，业务横跨金融和科技的公司巨头。

缺钱是房企永恒存在的问题。抱上平安“大腿”的房企，不但能获得巨量现金流，还能打开融资空间，降低融资难度，提振资本市场信心，甚至拓展公司业务，进一步拓展未来的想象空间。

平安是房企不可多得的合作对象，换个角度，平安为什么又要选择战投房企？

平安的创始人、现任董事长马明哲的一个观点广为流传：“中国的保险事业起步较晚，起点较低，也没有多少时间让我们事事都摸着石头过河。如果河上已经有桥，我们就不必去冒险涉水，付一些过桥费就可以过去了。风险小，也赢得了时间。”

对于平安而言，大型房企就是不错的桥，确定性高，成长性好，分红多，投资回报率高。

02 平安的“地产王国”

在投资大型房企之前，平安之前就有很多不动产投资的动作。

2007年11月，平安作价16.57亿元，竞得深圳福田中心区一商务地块。改地块竞买条件苛刻，要求竞买方是注册在深圳的保险法人总部，注册资本5亿元以上，在深圳经营2年以上。符合条件的仅平安一家，像是平安的“定制”地块。

当时保险公司并不被允许投资房地产，但自用物业不受此限。自此，平安利用自有资金，用5年时间开发建设了总部大楼。即后来人们熟知的深圳第一高楼：平安金融中心。

四年后的2011年，平安成为国内第一家拿到投资不动产和PE投资牌照的险资机构，也是国内第一家抄底海外房产的险资机构。2013年，平安以2.6亿英镑（约合人民币23.7亿元）购得伦敦劳合社大楼。

当时有媒体计算，劳合社大楼每年租金约1600万英镑，平安的这笔海外投资，16年即可全部回本。年收益率超过6%，远高于平安当时的总投资收益率。

根据官网信息，平安旗下专注不动产投资和资产管理的平台，2011年正式更名为深圳平安不动产有限公司。其业务包括开发投资、商业地产、金融产品和产业发展等领域。2012年起，平安不动产开始关注增量市场，发力开发投资领域。到2019年底，平安不动产的资产管理规模超过4500亿元。

平安不动产的房地产投资侧重于财务投资，比如持有大型房地产企业的股票。除了持有房企股票，平安不动产很少独立操盘，更多是与外部房企联合进行项目开发。

如去年7月7日，平安不动产与雅居乐组成联合体，以38.8亿元的价格，摘得中山总价地王。再如去年12月，雅居乐向平安转让旗下7个项目股权，比例35%-51%不等，转让完成之后，平安不动产将跃升为其中三个项目的大股东，但所有项目仍由雅居乐操盘。

另外，平安还与地方政府合作，参与长租公寓、政策性住房等建设。如2020年6月，平安与深圳政府签署战略合作协议，以社会资本的角色，深度参与到深圳公共住房建设中。

2018年平安的业绩发布会上，中国平安总经理任汇川曾公开表示，平安在不动产方面的股权投资和贷款加起来约占2.79万亿保险资金总量的7%。稍加计算，发现在2018年，平安不动产的不动产投资额已接近2000亿元。

这还未将2019和2020年的新投资纳入在内，比如增持的华夏幸福股份、新拿地块和新收购的房企项目股权、新购置的商办物业等等。

2019-2020 50家上市房企市值变化情况（部分） 资料来源：每日经济新闻

根据《每日经济新闻》的数据，在上市房企中，到2020年末，市值超过2018年平安投资不动产市值的仅有万科和龙湖，市值分别为3334亿元和2315亿元。

03 投资房地产逻辑何在

文章开头提到，2020年地产股跑输大盘，但平安的房地产动作仍然不断。这是因为平安投资房地产的逻辑与炒股的逻辑并不相同。

在2018年平安业绩发布会上，任汇川就曾谈到，险资负债端的特点是久期长，资金量大，资金来源稳定，因而目标投资对象需要具备来源稳定和穿越周期两大特征。而房地产是资金密集型行业，资金需求量大，投资周期长，收益波动小，穿越周期能力强。

房地产行业与险资契合度高，这是平安投资房地产最重要的原因。

同时，任汇川也表示，平安做房地产投资的角色是“纯粹的财务投资者”，不做“野蛮人”，不去干预企业的正常经营管理。

但在前不久与雅居乐的项目股权交易中，平安已经渗透到合作项目的运营管理中，如提名项目副总，联合保管项目公司印章、营业执照等等。在这之前，平安战投华夏幸福和金茂，均有驻派董事的行为。

但绝大部分的时候，平安还是甘当一个“纯粹的财务投资者”，与优质房企共同成长，享受巨额股东分红。

以碧桂园为例，2015年平安买入碧桂园的价格是2.82港元/股，共购入22.36亿股。中途持减套现后，至今仍持股19.47亿股。碧桂园股价早已从历史高点回落，按2021年1月15日收盘价9.95港元/股计算，持有市值仍达193.73亿港元，浮盈130.67亿港元。按现有股价粗略计算套现，约29亿港元。每年碧桂园还要向平安派发巨量分红。与63亿港元的投资成本相比，平安赚得盆满钵满。

碧桂园股价走势图（月K）资料来源：东方财富

“人无千日好，花无千日红”。在“房住不炒”的大背景下，2020年11月，银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》，列举了险资进行财务性股权投资，投资标的企业不得有的十种情形，第九种明确禁止标的企业“直接从事房地产开发建设，包括开发或销售行业住宅”。

《通知》配合“三道红线”新规的同时，也影响了平安与房企的“联姻”。去年招商蛇口引资平安之变，恐怕与新规多少有些关系。

但行业巨头终归要看得远些。早在2015年战投碧桂园时，平安就想联合碧桂园发力养老地产。2018年入股华夏幸福时，平安也提到要谋求长租、康养和商业不动产方面的合作。

险资投资新规的出台，只会让平安进行多元化房地产投资的路铺得更广一些，步子迈得再大一些。毕竟，房地产从来都不止“开发和销售行业住宅”这一种形式。