自17年东进政策发布后成都购房客群比例由3%上升到12%

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成都市东部新区于今年4月批复成立，5月正式挂牌。目前，还处于基建开发阶段，几无房地产开发。

因空港新城片区明确近期无住宅用地的规划，简州新城片区预计近一年无住宅用地供应，无实质研究意义，且东部新区绝大部分规划在简阳范围内。

故本文将“东进”政策最大受益者简阳，作为本次的研究对象，探究简阳过去、现在及未来楼市走向及作为“东进”政策的核心，简阳是否能作为置业首选。

01. “东进”三年，谁在购置简阳房产

现目前，简阳主要分为三区域：老城区、东溪片区、东城新区。

其中东城新区为东进三年来简阳政府重点打造区域，也是目前目前简阳市居住环境最优、形象最好、开发最热板块，集政府办公、商业、居住休闲为一体的综合性新区，简阳楼市供应主力。

小编通过东城新区调研及与楼盘工作人沟通，大致将购置简阳房产购买人群分为三类：成都市外溢客群、周边乡镇客群、简阳本地客群。

1、成都市外溢客群：主要分为投资客及自住养老客户，投资客受“东进”政策影响明显，关注区域发展，注重区域增值空间，且自身房屋套数受限，无法在主城区进行购房。简阳作为投资客三圈层投资首选。

自住养老客户主要关注简阳自身环境及交通，看中简阳自身宜居环境。

2、周边乡镇客群：主要为东部新区乡镇货币安置户，地缘性较强，经济实力较强，在简阳城区工作。

进城改善目的明确，多关注子女教育及区域便利性。

3、简阳本地客群：原居住于简阳老城区及东城新区南片区老旧小区，居住环境落后。

看重整体环境优良、后期政府规划、升值空间等因素，对居住品质有较高要求。

总体上来说，虽目前简阳在售楼盘均未在东部新区范畴内，但购房者普遍对简阳持乐观态度，看中东部新区发展后对简阳自身价值的提升，购房客群主要以本地客群为主。

但成都购房客群比例增长速度明显，据不完全统计自17年“东进”政策发布后，成都购房客群比例由3%上升到12%。也侧面证明了购房客户的预期是持续上升的。

相信读者和小编都有一个疑惑，那就是自“东进”政策以来，购入简阳的消费者究竟赚钱了吗?赚了多少?

02. “东进”三年，买入简阳赚了多少?

自“东进”政策发布距今，已过三年。早期买入简阳的消费者赚了多少?

根据下图可知，自17年“东进”政策出台后，简阳整体楼市供应成交套数涨幅明显，成交均价逐年攀升，2017年-2020年上半年简阳住宅成交均价由4503元/㎡上升到9294元/㎡，上涨106%。

虽涨幅水平低于成都其余三圈层，但简阳与其余三圈层成交均价差距过大，导致上升幅度较小。

截止2020年上半年，简阳楼市成交均价为9294元/㎡，大成都均价为13116元/㎡，虽不及一圈层但成交均价已不逊于某些二圈层。

侧面反映成都十字方针中的“东进”政策对简阳楼市影响较大，对成都投资客的吸引力也在逐渐加大。

从均价上升的角度上来说早期买入简阳的客户是有较大的盈利空间的。

图：2017年-2020上半年简阳供求量价走势

数据来源：亿翰智库、公开渠道

图：2017年-2020上半年简阳供求量价走势

数据来源：亿翰智库、公开渠道

图：2017年-2020上半年简阳供求量价走势

数据来源：亿翰智库、公开渠道

从上两张图可知，简阳目前均价是远高于其余成都三圈层，且从均价波动幅度上来说，简阳的均价波动小于其余三圈层。

可以说简阳整体楼市较之其余三圈层要稳定许多，市场稳定有助于提升购房者后期的利润空间。

特别是在中央多次强调“房住不炒”下，市场稳步上升才是主流，过大的波动容易造成市场恐慌情绪的出现。

从市场稳定的角度上来说早期买入简阳的客户盈利空间是可观的。三圈层中能与简阳“板板手腕”的也只有刚撤县划区的新津了。

03. 简阳楼市前景几何?

趁着“东进”政策的风购入简阳房产的消费者，不论出于什么目的置业，毫无疑问是成功的。

随着近期东部新区的设立，再次将简阳推向风口浪尖。究竟简阳楼市未来发展前景如何?

小编从简阳土地市场、简阳城市占位、简阳城市规划三个维度分析简阳未来发展潜力。

简阳土地成本攀升，房企利润仍较高

2016-2017年，正处于“东进”政策落地阶段，简阳多数片区土地规划处于调规调整阶段，整体供应及成交均下滑明显。

但自2017年后，简阳土地端成交楼面价上涨趋势明显，溢价率维持高位。

侧面说明，开发商对简阳未来市场充满信心，随后整体土地市场供求回归正常水平，成交楼面价持续上升。

但较之于成都主城区不同的是，简阳整体地房比仍较低，2019年地房比0.39，远低于成都一二圈层，甚至较之某些三圈层要低，例如：新津。

意味着开发商在简阳能获得更高的利润空间，会吸引更多开发商在简阳拿地，促进简阳市场更好发展，未来楼市售价进一步稳步增长。(ps：地房比即成交楼面价均价/住宅成交均价，地房比越低意味着房企获利空间越高，现目前中国一二线城市地房比普遍大于0.5)

图：2015年-2019简阳土地涉宅用地供求走势

数据来源：亿翰智库、公开渠道

背靠“东部新区”，未来可期

简阳为成都“东进”政策受益最大者，且近期东部新区规划中，将简阳绝大部分区域划入东部新区，且作为东部新区规划中的重点打造区域(空港新城、简州新城)，对目前及未来简阳的发展是不言而喻的利好。

图：东部新区简阳片区板块示意图

数据来源：亿翰智库、公开渠道

2020年1月3日下午，中央财经委员会第六次会议研究推动成渝地区双城经济圈建设问题。

总书记强调，推动成渝地区双城经济圈建设，有利于在西部形成高质量发展的重要增长极，打造内陆开放战略高地，对于推动高质量发展具有重要意义。

简阳是作为成渝城市群重要的枢纽，承接成都东进，进一步与重庆开展各类交流，也正是借着成渝地区双城经济圈建设的风，“东进”政策继而变为目前的东部新区。简阳未来可期。

图：2017年-2020上半年简阳供求量价走势

数据来源：亿翰智库、公开渠道

产业兴城，市场潜力足

简阳大部分区域划归为东部新区，根据《总体方案》，成都东部新区管理范围共计920平方公里，其中东部新区规划范围包括简阳市所辖的13个镇(街道)所属行政区域，面积729平方公里。

同时，将天府新区简阳片区191平方公里委托成都东部新区集中统一管理。

可以看到简阳占东部新区规划的绝大部分，可以说东部新区整体规划打造与简阳的规划高度相关，故将东部新区后期打造看做简阳城市规划。

东部新区主要以第二产业打造为主，目的为打造成都工业主要拓展区域及第二产业经济增量的重要承载区域，肩负着开辟“成都制造”第二战场的重要使命。

东部新区以五大主导产业打造：航空经济、现代物流、国际消费、智能制造、总部经济。

与天府新区有较大区别，天府新区以第三产业为主，两区域分工不同，旨在共同促进城市发展，促进各专业人才在各区域之间流动，加大城市活力。

图：东部新区产业规划示意图

数据来源：亿翰智库、公开渠道

交通规划利好为提升区域楼市价值起到关键作用，从“地铁一通，黄金万两”再到双流依托双流机场，仅耗费几年整体区域活力，及楼市热度都有非常显著的提高。

东部新区整体上依托空港新城天府国际机场为纽带，辅以地铁、高铁交通形成“5纵4横”交通路网。

在成都市政协十五届三次会议期间，积极提交多份提案，其中在《关于科学把控我市“东进”区域交通规划实施的建议》中。

建议东部新区的中短期开发必须加强与成都中心城区“11+2”区域的交通通道对接，用于服务产业聚集前期人员的工作通勤需求及物流货运需求。

利用“5纵4横”交通路网，实现全域“半小时”到达新机场，“半小时”到达各大新城。

东部新区在交通规划上面不逊于成都任何区域，区域前景发展好，带动楼市发展。

图：成都东部新区“5纵4横”铁路网示意图

数据来源：亿翰智库、公开渠道

楼市发展遵循短期看政策，中期看交通，长期看人口;可见人口对楼市发展的重要性。

根据成都东部新区总体打造方案，到2025年，东部新区常住人口将达到80万人，2035年达到160万人，东部新区目前规划占地面积729平方公里。

整体人口密度要大于天府新区成都直管区规划占地面积1484平方公里，2030年585万人，在人口密度上高于天府新区近1.8倍。

意味着在同等面积下，东部新区人口数量要大于天府新区1.8倍，购房需求也要高于天府新区，自然整体楼市发展前景较好。

图：成都东部新区总体打造方案

数据来源：亿翰智库、公开渠道

04. 置业建议

东部新区实质为“东进”政策的发展产物，在战略上为承接成渝两城市发展，在产业打造上与天府新区相互补。

东部新区可看做为简阳的一部分，“东进”政策与东部新区挂牌最大受益者为简阳，从整体发展上看，简阳城市发展潜力不亚于成都任何三圈层，

就房地产市场上来看，简阳潜力较大，虽2017年-2020年上半年楼市成交均价涨幅明显。

但区域发展及政策支持文件频频下发，简阳楼市空间远大于目前，简阳仍可作为购房选择，未来可期。

购买区域建议

现目前东部新区几无开发商进驻，无楼盘售卖，且小编预估近期新楼盘面世机会小。

在区域选择上，可关注简阳三区域，首选简阳东城新区板块，也是目前简阳各区域中品牌房企进驻最多，整体城市界面及城市打造为目前简阳最优，后期发展大于其余两区。

虽目前简阳楼盘在售区域都未在东部新区规划范围内，但东部新区打造后，对简阳赋能明显，能带动简阳整体楼市发展。

适合人群：1、因简阳位于三圈层属于限购但不限套数，成都一二圈层客群可将简阳作为限购后的投资选择。2、地缘性客户，长期居住在简阳及周边郊县，且工作在简阳周边，可作为投资兼自住选择。

备注

样本选取：东部新区挂牌距今仅3月，暂无房地产开发项目，故将“东进”政策核心简阳作为主要研究对象。

政策指引及规划选取：从规划范围上来看，简阳>东部新区，且东部新区政策指引及规划福利，对简阳整体都有较大利好，故前文“三个维度”使用素材均为东部新区政策及规划。

东部新区管辖范围：管理范围由两部分组成，一部分包括简阳市所辖的13个镇(街道)所属行政区域，面积729平方公里，另一部分包含天府新区简阳片区191平方公里。

地房比：指土地成交楼面价除以住宅成交均价，范围为0-1，数值越大，房企获利空间低，数值越小，开发商获利空间高。一二线城市地房比普遍大于0.5，地房比越低越容易吸引开放商进驻。