自下半年以来 浙江省内已经有6个城市加入调控大军

文 | 白羊

不算不知道，自下半年以来，浙江省内已经有6个城市加入调控大军，11月刚开始就已有2个城市接连出手。

11月3日，浙江台州市印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确在台州市区新购买的住房(含新建商品住房和二手住房)，自取得不动产权证书满3年后方可转让。

1天后，GDP倒数第二的丽水也出手了，发布《关于进一步促进丽水市区新建商品房市场健康发展的通知》明确“四个加强”调控措施。

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浙江也一举成为下半年以来升级调控城市最多的省份，当真是彪悍呐，并且调控范围从一二线城市的杭州、宁波，开始向三四线城市的绍兴、台州、衢州、丽水等扩散，由此亦可窥见浙江楼市的大火燎原之势。

浙江楼市有多火呢?

据中指院公布的最新数据显示，今年1-10月，杭州、绍兴、宁波几个浙江省内的城市，累计涨幅居于全国前列。前十个月，全国累计涨幅前20名的城市中，浙江省内城市就有6个，分别是杭州、宁波、绍兴、嘉兴、温州、金华。全国城市大排名中，一省就能占比近1/3，还是很恐怖的。

已经出台调控的衢州、台州、丽水虽然没能挤进前20，但表现也都不弱。如吉屋网数据显示，近一年来台州市新房和二手房房价涨幅分别约为7.9%、8.6%。而这也正是台州调控新政中，出台一、二手房限售措施的直接背景。

从调控内容上看，浙江各市出台的调控整体上还是值得肯定，不像有些城市的“蜻蜓点水式调控”，浙江各市还是动用了限购、限售、限价等辣招的。

杭州“7.2”和“9.4”调控核心政策，关键词：限购、限售

1、明确高层次人才家庭在杭州只能享受一次优先购房资格，且自房屋网签之日起5年内不得上市交易。

2、单价3.5万元/平方米以内新盘，向无房家庭倾斜的比例不低于50%。

3、父母投靠落户杭州，须满3年才能取得购房资格。

4、调整“无房家庭”认定标准，未婚单身和离异单身满足一定条件，可认定为无房家庭。

5、针对热点楼盘，无房家庭房源倾斜比例达到80%，无房家庭以优先购买方式取得的住房，自买卖合同网签备案之日起限售5年。

宁波“7.6”楼市调控，关键词：扩大限售范围

1、调整限购区域范围，本市户籍在海曙、江北、镇海、北仑、鄞州五市区内限购2套，非本市户籍限购1套，不能提供3年内连续缴纳24个月以上个税或社保限购。

绍兴“10.9”楼市调控，关键词：限价

1、全市土拍严格执行“限地价、竞配建”，严格溢价率和楼面价。

2、市区新房价格执行“双备案”，经区联席会议审议通过后提交市联席会议审议确定。

衢州“10.30”楼市调控，关键词：限价、限售

1、住宅用地采取“限房价+限地价+竞配建”方式公开出让。

2、热点住宅地块出让前明确限售5年。

台州“11.3”楼市调控，关键词：限价、限售

1、通过限地价，竞拍自持或配建等手段来严控楼面价和溢价率。

2、实行住房限售政策。在台州市区新购买的住房，自取得不动产权证书满3年后方可转让。

3、新开盘项目每期备案均价应保持基本一致，销售价格不得高于备案价格。

丽水“11.4”楼市调控，关键词：限价

1、分期预售的商品房需严格执行预售备案价格续推不涨原则。

限价、限售、限购的板子打下去，对抑制楼市热度是有立竿见影效果的。换言之，浙江各市是在真调控，而不是仅仅是像其他城市那样，做个样子就算交差了。

为什么会是浙江呢?还要从基本面说起。

先说财富基本面。过去十年，由于基数较高，浙江省内各市的GDP增速是跑输了全国平均水平的(杭州除外)，但这并不意味着浙江省内其他城市就相对衰落了，或者说居民分得的蛋糕少了。

事实上，凭借着发达的民营经济，浙江省内的城市展现出了强大的经济韧性与活力。

如下图，过去十年，浙江省各城市地方财政一般预算收入增速远高于全国平均水平，也越高于同期的GDP增速。而地方财政一般预算收入占大头的就是来自地方的税收，税收又是薅的地方经济的羊毛。

这种局面之所以能持续十年，关键就在经济结构上。和广东、江苏一样，浙江也是民营经济相对发达，有很多全国性民营企业的总部，即便是中小企业，业务也基本都是全国乃至全球性的。

这就意味着，即便是经济总盘子增长相对一般的情况下，仍会有大量财富汇集到浙江各市。在推动地方财政高增长的同时，也整体性推高了当地的购买力。换言之，浙江是藏富于民的。

尤其是，今年疫情后居民购房需求补充释放、融资环境相对宽松，像杭州、宁波等这些不缺购买力的城市，很容易一点就着。

再看人口基本面，浙江的吸虹力也是越来越强。

2019年，浙江常住人口增长113万人，仅次于广东的175万人，但浙江常住人口增速是高于广东的。由此可见，浙江正在成为全国人民新的“诗与远方”。

若把时间维度拉长至十年，用更能常住人口增长质量的小学生在校人数来看，浙江小学生在校人数整体增长是全国的近3倍。当然，分化也比较严重，衢州、绍兴则出现-10%左右的萎缩。

释放了什么信号呢?

一是，随着台州、丽水这样浙江省内相对较弱的市都因楼市较热出台了调控，那么，在涨幅榜上居前的金华、嘉兴、温州等浙江城市升级调控怕也不远了。

二是，浙江三四线城市纷纷出台调控，对全国其他相对较热、但出于各种考虑仍对调控半推半就、或做表面文章的城市形成了压力。

三是，浙江城市频繁动用的限购、限售、限价等辣招，虽然药效快，但副作用也值得警惕，环京楼市就是现成的教材，16/17年当地楼市火爆时，天津、石家庄、北三县等基本也都纷纷出台类似辣招，再看看它们现在。

在华顿经济研究院发布的“2020年中国百强城市排行榜”中，浙江有7个城市的房价绝对值进入全国TOP50，超过广东，可见浙江房价整体还是偏高的。

所以，面对限购、限售、限价等辣招，相对较高的浙江各市房价，两三年之后会不会像环京城市那些出现回调?值得关注。毕竟限购限售等措施，出台容易、取消难。