近期有购房计划的人群 一定要紧盯这两个月的成交量趋势

文/子木

不经意间，时间已经来到了11月。

这也意味着我国楼市正式进入了传统意义的年尾阶段，年尾是一年内的冰点时期，也是最为敏感的信息节点。

近期有购房计划的人群，一定要紧盯这两个月的成交量趋势。如果成交出现连续上涨的翘尾行情，那么就应该抓紧备战，在来年3月前最好买房上车，否则，就只能继续等待2021年的行情走势。

政策面上，现在来看，今年不会再出现大的变动，会以绝对温柔的姿态迎接春节。

但值得一提的是，这几天有两份透露中央意志的重磅文件下发，几乎关系着我国房地产的未来。

一份是11月1日出版的第21期《求是》杂志，刊登了一篇最高领导人的重要文章《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》。另一份是11月3日，新华社授权发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》。

一个是最高思想，另一个是第二个百年计划头5年的规划概要，两大官媒加持，重要程度可见一斑。那么文件中到底透露着哪些重要机会信息呢?下面子木帮大家揭晓。

1

以人为核心的城镇化

我先把两份报告中，最为关键的信息摘录出来，挨个分析。

“目前，我国常住人口城镇化率已经达到60.6%，今后一个时期还会上升。要更好推进以人为核心的城镇化，使城市更健康、更安全、更宜居，成为人民群众高品质生活的空间。”

数据上，目前中国的平均城镇化率超过60%。但实际上，过去15年中房价涨幅领跑的几乎所有一、二线城市都已超过70%，其中一半城市的城镇化率已超过80%，后续进一步提高的空间非常有限。

但未来影响房价的并未是单纯的“农民进城”式传统的城镇化，而是人口在城市之间流动形成的城镇化，尤其是人才迁徙，我把它叫做二次人口城镇化。

例如深圳，人口城镇化早已达到100%，位居全国第一，但近几年源源不断的人才流入，导致房价二次畸变，拥有购买力人群的城镇化夯实了房价基础。

所以在未来，因城镇化趋势而产生房价变动的还会集中于一二线城市，尤其是二线城市，会替代一线城市价值，成为主力房产拉升区块。

在文件中，提到一句非常深刻的话，“要更好推进以人为核心的城镇化”。

其实之前我们一直是本末倒置的。

过去各个城市都在以经济发展为核心，进行城镇化建设，结果演化为轰轰烈烈的造城运动，地价飙涨，城市筑起了高高的房价围栏，产业和年轻人进不去留不下，从而形成了一个个郊区“鬼城”。

但这次明确提出以人为核心，那么一定会在造城之前落地最实际的人口、人才引进政策，建立保障人才房体系，让人们有所安居，让人们先进来，再谈城镇化。

所以未来轰轰烈烈的造城运动会停止，户口门槛会逐步放低，让人们有充足空间实现城市之间的流动，这也会加剧中国城市的“强弱分化”。我们心中要有这个背景基础。

2

卫星城的机遇

“增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，这是符合客观规律的。同时，城市发展不能只考虑规模经济效益，必须把生态和安全放在更加突出的位置。”

这句话再次肯定了中心城市的价值，但污染指数较高的工业产业会被快速腾挪。例如北京乃至河北这几年都在大量关停钢铁厂，然后把这部分重工业产业转移到了张家口、内蒙古地区。

后者也没办法，为了经济效益，只能以牺牲环境为代价承接产业溢出，唯有这样才能跟得上经济节奏。所以在可见的未来，经济较弱的地区会二次发展重工业，虽然经济有一定的进步，但宜居价值被迫失去了。

产业和人口向优势区域集中是客观经济规律，但城市单体规模不能无限扩张。目前，我国超大城市(城区常住人口1000万人以上)和特大城市(城区常住人口500万人以上) 人口密度总体偏高，北京、上海主城区密度都在每平方公里2万人以上，东京和纽约只有1.3万人左右。

长期来看，全国城市都要根据实际合理控制人口密度，大城市人口平均密度要有控制标准。要建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推动多中心、郊区化发展，有序推动数字城市建设，提高智能管理能力，逐步解决中心城区人口和功能过密问题。

这两段话极其重要，因为在前两年，当局的思想是实现均富，不单要把大城市发展起来，还要把村镇县地级市全部发展起来，实现百花齐放的局面。

但走了几年发现，产业和人口一直都在向优势区域集中，这种客观规律，全球都是一致的。

然后我们开始部署以核心城市为主的城市群战略，实现“以一带多”的格局，但事实上这些年只有底子比较殷实的长三角城市群和大湾区实现了带动和共荣作用，其他都还在逐步成长中。

前几年我们认为大城市人口太多会出现无法避免的“城市病”，从而殃及城市功能，所以以北京和上海为主的超级大城市，均在做“人口减法”，尤其是北京疏解非首都功能力度空前，导致近两年人口流入呈现负值。

但在这篇报告中，体现了一种新的思维。

我们不能改变，就要接受这种人口规律。可以通过建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，来达到疏解中心城区人口过密的问题。

重点来了，那么以北三县为首的环北京郊区新城，以昆山、嘉善为首的环沪郊区新城，以莞、惠、佛为首的环深广郊区新城，接下来便会迎来政策性利好。

通过政策导向，补足基建和配套，引导资金和人口流入，这符合中国核心城市的发展需求，也是国际大都市城镇化第三阶段的归宿。

在这其中，莞惠已经在年中跟着深圳涨了一波，嘉兴下半年也在通过自己特有的方式加速暗涨，目前唯有北京旁边北三县以及佛山还处于相对价格谷底。这是当下拥有投资需求的购房者，要去着重关注的区域。

3

农村经济的希望

我国现有1881个县市，农民到县城买房子、向县城集聚的现象很普遍，要选择一批条件好的县城重点发展，加强政策引导，使之成为扩大内需的重要支撑点。

优先发展农业农村，全面推进乡村振兴推动区域协调发展。实施乡村建设行动。把乡村建设摆在社会主义现代化建设的重要位置。强化县城综合服务能力，把乡镇建成服务农民的区域中心。统筹县域城镇和村庄规划建设，保护传统村落和乡村风貌。

虽然在过去的综合报告中，时有提起农村问题，但这次在两份报告中，提到农村建设和农村经济问题的篇幅显然更大，尤其是《建议》文件对农村建设的规划可谓详实。

其实这里暗含一个影响几亿人群的大趋势。

首先我们已经确定了国内大循环的经济主路线，内循环的基础就是不断挖掘并开辟内需市场。

现在来看，我们的顶层核心大城市虽然承载了主要的经济任务，但因为高度逐步接近天花板，而使得增速放缓。反而中国大约5亿多的农民同胞所在的市场，因为起点低，经济价值挖掘空间非常大，必然会成为“扩大内需的重要支撑点。”

中国当下第二大电商平台拼多多的发展速度，显然佐证了这股浪潮蕴含的势能。

我在前几天写过一篇文章，提到今年国庆黄金档上线的两个电影《我和我的家乡》以及《一点就到家》，电影讲述了城市创业者、大学生回到农村，振兴经济并找的致富之路的故事。

这两部电影上线的题材和时机非常明显，就是为了帮助国内做农村经济的文化铺垫，唤醒人们发展农村的意识。

其次我在这两部电影中着实看到了农村的商业价值。例如在《一点就到家》这部电影中，主人公去云南山区种植普洱咖啡豆，拿到了国际银奖。

当下最珍贵的是什么?是资源。

人才是资源，金融是资源，山水花草、气候环境同样是资源。

普洱咖啡豆是在特定的气候、山水环境下的产物，这是城市所无法取代的。所以农村有农村的价值，城市有城市的价值，前者服务后者，后者反馈前者，相互成全相互成长。

所以未来会有源源不断的创业者深入到中国的大山大河，去寻觅能提高城市人生活品质的产品原料。再加上当下物流运输非常成熟，已经像毛细血管一样深入到各个农村，这都为内需市场迎来二次爆发提供了基础。

所以在报告中提到的，我国现有1881个县市，农民到县城买房子、向县城集聚的现象很普遍，要选择一批条件好的县城重点发展，是有希望的。

但对于在这些所谓好的县城投资房产，子木认为依然不可取。因为在增加需求的同时，绝大多数县城的土地供给是没有边界的。

而且当农村经济发达后，既得利益者会追求更高形式的资源，也就是在农村创业赚钱后，又会跑到城市购房。因为大城市的医疗条件和教育水平是县城根本无法企及的。

所以县城投资房产依然是个伪命题。但农村经济会迎来机遇，从而再次夯实城市价值。

4

不可避免的一家独大

中西部有条件的省区，要有意识地培育多个中心城市，避免“一市独大”的弊端。推动西部大开发形成新格局，推动东北振兴取得新突破，促进中部地区加快崛起，鼓励东部地区加快推进现代化。

综合文件有一个特点，就是面面俱到，中国所有城市所有区域都要跟上。

但要知道，政策归政策，发展归发展，有些地方政策给了一飞冲天，有些地方政策给了，但依然会止步不前，这源于一个城市的文化资本和资源基础。

对于文化资本我要解释一句。我们在衡量一个地区的经济时，很多人都爱用GDP、人口、人均劳动力等指标来核算，但很少提及“文化资本”。何为文化资本?

简而言之，就是此区域所有人的做事风格、脑回路，以及共同的价值观。这个对当地经济发展的影响几乎是致命的。

我们经常听到一句话，“天上九头鸟，地上湖北佬”，湖北人比较拼也爱思考，这是地方文化对教育重视的结果;再有福建人，家家都爱做生意，鼓励孩子成人以后走南闯北，所以在中国，闽商始终占有一席之地。

当然你也见过，有的地方官僚主义盛行，凡事靠关系，大人懒散无为，还喜欢把孩子藏在羽翼之下，生怕出去遭罪。这种地方非常多，典型存在于西北部，即使空降个金山银山，几年之后也会颗粒无收。

山东这些年也有这样的趋势。

山东本是北方资源经济大省，然而这几年被酒文化、官本位思想所累及。尤其是今年，留学生事件、高考替考、校长安排儿子替代退伍、济南某开发商宣传假地铁欺骗消费者买房……

“文化资本”退步，导致经济开始滑坡。

想当年青岛是中国响当当的计划单列市，北方第三城，而在2019年，经济滑到全国第十四，马上要被郑州超越。工资低房价高，年轻人更是进不来、留不住。

今年5月份的青岛市两会上，山东省委常委、青岛市委书记王清宪说了一句话很重要：

“从城市竞争的格局上来讲，作为北方第三城，我们已经没有退路了。无论有多大的困难，我们只能完成，我们必须完成，我们别无选择。”

再没有这个决心，山东真就难了。无论如何，还是希望孔孟之乡，礼仪之邦，不要被时代所抛弃，能撑得起北方经济。

5

资源和未来

回到主题上，对于西部大开发，个人依然持保守态度。这个口号已经喊了几十年了，到现在依然没有多大的进展。投资不过山海关，这个信道恐怕会越陷越深。

东北振兴倒是有希望的。

虽然现在东北经济陷入沼泽，但是之前积累的医疗、教育资源，依然可以在全国排进第一梯队。尤其高校资源，会培育成千上万的优质人才。

这两年国家给东北的政策很足，现在只需要穷尽所能把这部分人才资源留下来，就会实现反弹。

所以在区位角度讲，东北会陷入高度资源集中的格局，也就是说沈阳会成为东北唯一的希望，这个无论在国家层面还是地方竞争优势上，都是可以确定的。

中部地区加快崛起，已是板上钉钉之事。在中部五大城的经济发展排列上，武汉依旧可以排位第一，其次是长沙、郑州、合肥以及南昌。但在房地产价值投资层面，排列有所变化，依次为：武汉、郑州、合肥、长沙、南昌。

所以在推测你所在的城市到底有没有希望时，就要扪心自问，到底有没有文化资本，你所在的城市年轻人是积极上进、敢于闯荡的，还是想方设法只想去求图求安稳的。

地方的营商环境如何，创办一个企业是一天就解决了，还是被百般刁难，需要送礼才能办成。

除此之外，还要问自己这个地方有什么核心资源?

有没有江海湖泊，交通运输条件是否发达，有没有文化底蕴和师资力量雄厚的高校。

所以，文件中提到在中西部培育多个中心城市，我认为难度太大了。这么多年，西北部就出现了一个西安，这是因为西安有文化底蕴和超强的高校资源，而中部地区依然会维持很长一段时间的“省会”一家独大，更别说多个。

如果是农村，有没有可以种出类似于普洱咖啡豆这种优质产品的天然气候和土壤。这些都是一个区域是否有未来的关键因素。

如果没有，对不起，你所在的城市将会随时代大势逐步被淘汰。

这种淘汰会有两种结局：一种是像鹤岗一样走向衰败，另一种是维持现状并缓慢进行迭代生长，最终成长为一个温柔故乡、养老胜地。

当然后者作为人生依托，老来归宿，还是蛮不错的。

今天的报告就解读到这里。