建发物业上市,港交所迎来年内第17家内地物企 | 透视新股

2020年的最后一天，建发物业以介绍方式在港交所主板上市，股票代码为2156.HK，这也是年内第17家在港上市的内地物业公司。

截至收盘，建发物业报3.1港元/股，涨幅为0，总市值36.48亿港元。相比“上市即破发”的远洋服务、第一服务、佳源服务等中小物企，建发物业的股价表现超出预期。

作为年内最后一家上市的物企，建发物业从递表到上市仅用了92天，且采用的是介绍式上市。所谓介绍式上市，是指股票开始挂牌交易时并不进行融资，不涉及发行新股，但也要满足港交所注册上市的市值、盈利以及非控股股东持股比例的要求。

统计显示，目前港股上市的36家内地物管公司中，仅有2家采用介绍式上市，分别为2015年上市的中海物业以及2018年上市的碧桂园服务，其余34家均是通过发行新股的方式上市。

在知名地产分析师严跃进看来，建发物业选择介绍式上市，更多是出于上市时间的考虑。近期，港交所的上市大门有所收紧，采用介绍式上市更为简洁。不少房企都希冀通过上市，寻找新的发展机会。毕竟，上市对于企业及物业板块的品牌构建，都有益处。

经历过一波狂欢之后，物业股的上市步伐有所加快，但资本市场的反馈却越来越冷淡。严跃进认为，物业股上半年在资本市场的高光时刻，或有“物以稀为贵”的原因。物业股在资本市场的高光表现，招致了房企的追捧，赴港上市的物企因此越来越多。就时下物业股的表现来看，预计后续物业企业上市的标准将越来越严格。

超七成收益来自福建省

成立于2018年的建发物业，分拆自建发国际集团，主营物业管理服务、社区增值及协同服务、非业主增值服务等业务。分拆完成后，建发物业将不再为建发国际的附属公司，但仍是厦门建发的间接附属公司。其中，厦门建发系国有控股。

由于深耕福建多年，建发物业对这一市场颇为依赖。2017年至2019年以及2020年上半年，建发物业物管服务收益的72.8%、73.0%、74.8及74.3%都来自福建省；在管面积的81.9%、82.1%、80.0%及77.9%也来自福建省。

建发物业也意识到了过于依赖单一市场所面临的风险。在招股书中，建发物业表示，“由于业务集中，福建省的政府政策或商业环境有任何发展或变动，都会对公司的业务、财务状况及经营业绩产生重大影响”。

过往时间内，建发物业的单一最大客户为厦门建发及其联营公司。近三年及2020年上半年，公司来自单一最大客户的收益为1.41亿元、1.87亿元、2.54亿元及1.37亿元，在当期公司总收益的比重为31.7%、30.7%、31.8%和30.4%。

同期，建发物业来自其他五大客户的收益为1.6亿元、2.11亿元、2.9亿元及1.54亿元，在当期公司总收益的占比为35.9%、34.7%、36.3%及34.2%。其中，这五大客户均为独立第三方。

相比其他近期上市的物业管理公司，建发物业对母公司的依赖程度不高，且还在积极透过内生式增长拓充业务。在招股书中，建发物业也提出，公司上市后，不排除投资国内其他物业管理公司或选择时机进行并购。

然而，建发物业与关联方的联系不可切断。招股书披露，建发物业从建发国际的物业项目招投标成功率为100%。在建发国际今年的中报中也披露，公司近年到了交房阶段，合同负债达530.91亿元，这也是今后几年建发国际将陆续交付的房屋总销售额。这些交付的物业，都将交由建发物业来提供服务。

毛利率偏低难题待解

尽管规模不大，建发物业的规模增速却较快。截至今年11月底，建发物业的在管建筑面积达2350万平方米，涉及210个物业管理项目。而在去年同期，其在管建筑面积为1990万平方米，涉及185个物业管理项目。

不过，由于在管项目大多施行包干制，建发物业或将面临成本管控的压力。招股书披露，近三年及2020年上半年，建发物业按包干制收费所产生的收益在物管服务总收益中的占比为90.5%、91.9%、93.8%及94.5%，逐年上升。

但包干制一般收费较高，会导致成本走高，这一点在建发物业的招股书中也有提及。“若未能就履行包干制所有物业管理服务控制成本，则可能会遭受亏损，利润可能下降”，建发物业称。

债务走高是每个扩张型企业都会面临的问题，建发物业也不例外。近三年及2020年上半年，建发物业的流动负债分别为3.16亿元、3.54亿元、4.66亿元和7.94亿元，逐年走高。同时，公司经营活动所得现金流也由去年中期的482.3万元，下幅下降至今年中期的118.3万元。

在招股书中，建发物业承认，公司面临流动资产风险，本集团可能无法履行其金融负债相关的责任，而该等责任须以现金或其他金融资产结算。

合同续约率下滑，是建发物业值得警惕的另一个问题。招股书披露，近三年以及2020中期，建发物业在管项目的合同续约率分别为95.0%、92.7%、86.7%及85.7%。与中指院统计的百强物管公司2016年至2019年98.3%的平均续约率相比，建发物业略显落后。

“员工成本”支出走高，也是扩张下的建发物业所需解决的问题。“公司经营所在区域的最低工资大幅增长，这直接影响了员工成本。此外，公司的员工数量也将随着业务的拓展而增加，这也会增加公司的成本。比如，与培训和品质控制措施相关的成本”，建发物业称。

除此之外，建发物业还需解决毛利率偏低的难题。2017年至2019年，建发物业的毛利率分别为26.2%、23.1%以及22.9%。今年年中，其毛利率为24.3%，低于上市物企约30%的平均值。