美国五大科技巨头正在给沉睡中的商业地产行业带来一系列冲击

腾讯证券11月26日讯，美国五大科技巨头正在给沉睡中的商业地产行业带来一系列冲击，它们正成为写字楼和其他办公场所的主要租户和买方，而许多非科技公司则试图撕毁租约。

据CoStar Group的数据，科技行业五大地产业主——亚马逊公司、Facebook、苹果公司、谷歌的母公司Alphabet和微软公司——总共占据了美国约5.89亿平方英尺的房地产。这比纽约市所有的办公空间都多，相当于220座帝国大厦的面积。这一数字比10年前增长了5倍。

科技股飙升的房地产需求变成所在城镇的福音，不过它也引发了租金上涨和中产阶级化的一些担忧。大型科技公司的到来通常会涌入大量高薪员工，并为金融城带来财产税收入。它们的出现还产生了积极的连锁反应，帮助推动了零售业、餐饮业和其他行业的发展。

虽然Facebook、微软和谷歌都表示，他们将支持在疫情爆发后继续在家办公，但这似乎并未减弱他们对仓库、数据中心、零售店甚至更多办公空间的需求。

仅今年一年，这五家科技巨头的房地产面积就扩大了四分之一以上，这是过去十年来的最快增速。

过去，其他行业公司也曾大举扩张，比如上世纪80年代初的金融服务业或上世纪60年代的制造业，但经纪商表示，大型科技公司对房地产市场如此大的需求此前还没有过先例。

房地产投资银行Eastdil Secured LLC首席执行官罗伊-马奇(Roy March)表示，“这可能是房地产行业有史以来存在的最好的机会。我认为，自内燃机发明以来，我们还从未遇到过这样的需求驱动。”

大型科技公司的需求反映出这些公司持续快速的增长，它们拥有大量可支配的现金，以及最近由于新冠疫情的影响，整个商业地产市场的价格都出现了折扣。

它们对房地产市场的需求反映出它们在社交媒体、网络搜索、在线广告和电子商务方面的主导地位。

这五家公司还帮助推高了股市，它们在标准普尔500指数中占很大比重，并在股市从3月份低点反弹的过程中发挥了关键作用。

疫情只会让这些公司在房地产领域占据更大的主导地位。在经济前景不明朗、远程办公越来越受欢迎之际，多数其他公司都在推迟房地产交易，而亚马逊、Facebook及其同行则继续租用和购买办公场所。

“我们相信，疫情过后，我们最终会回到办公室，在办公室里完成大部分工作，”亚马逊全球房地产和设施副总裁约翰-舍特勒=表示。“我们相信，最好的高效率工作都是在办公室里完成的，在这里，员工们可以聚在一起，一起工作，解决问题，互相协作。”

这种房地产主导地位也引发了焦虑。科技巨头对公寓租金的影响，让很多常住居民的生活成本提高了。这使得大型科技公司成为反中产阶级活动人士的噩梦。

2018年，谷歌放弃了在柏林的克罗伊茨贝格(Kreuzberg)社区为科技初创企业开设园区的计划，原因是有人抗议这家科技公司会抬高公寓租金。几个月后，亚马逊取消了在纽约长岛市(Long Island City)开设一个大型办公园区的协议，原因是当地居民和一些政界人士也做出了类似的反应。

这五家科技公司承诺将投资数十亿美元建设经济适用房，但这些金额远远不足以抵消它们对公寓租金的影响。

科技行业与其他租用大量办公空间的行业的不同之处在于，它购买或建造了多少房地产。

根据提交给美国证券交易委员会的一份文件，截至今年9月，Alphabet拥有价值399亿美元的土地和建筑，其中不包括正在开发的房地产。这比10年前的40亿美元有所增加。截至2019年底，亚马逊拥有392亿美元的房地产资产，略高于2010年10亿美元的水平。

通过购买而不是租赁，科技公司可以利用其巨额现金储备，避免与房东打交道。他们还从所创造的房地产价值的增长中获利。

谷歌在房地产领域的首次大手笔投资发生在2010年，当时该公司斥资18亿美元购买了曼哈顿切尔西社区的一栋写字楼。高纬物业(Cushman & Wakefield)资本市场主席道格拉斯-哈蒙说，这桩交易标志着纽约房地产市场危机的结束，并引发了持续数年的房价飙升。

该公司在该地区租用了更多的办公空间，并以24亿美元的价格购买了附近的另一栋大楼。部分由于谷歌的扩张，该地区的写字楼租金和公寓价格在过去10年的增长速度超过了曼哈顿的平均水平。员工们开始寻找距离工作地点步行距离以内的公寓，并刺激商店和高档餐厅消费。

牛津地产集团(Oxford Properties Group)总裁迈克尔-特纳表示:“科技公司租户往往会创造出生态系统，就像金融服务公司租户在城市周围占据主导地位时所做的那样。”该集团去年将附近哈德逊广场(Hudson Square)的一栋办公楼租给了谷歌。

科技股公司对房地产市场的影响并不局限于大城市。俄克拉荷马州普赖尔是谷歌最大的数据中心之一，该公司正斥资6亿美元对其进行扩建。

当地房地产经纪人梅斯拉估计，她多年来已经向谷歌的员工出售了约35套住房，而建造数据中心的建筑工人则在租房。据Zillow Group的数据，自2011年初以来，这个县的普通房价已经上涨了近40%，其中谷歌的扩张发挥了显著作用。

在华盛顿特区的弗吉尼亚郊区，政府和它的许多承包商曾经是房地产新需求的最大来源。

然后，在2018年，亚马逊宣布计划在阿灵顿建立一个可容纳2.5万名员工的办公园区。

Facebook和微软也宣布了在该地区的计划。由此，角色发生了转变。

费尔法克斯县经济发展局负责人霍斯金斯说，科技公司现在是该地区新增房地产需求的最大来源，并推高了房价。(仲夏)