业内人士：房地产金融风险目前是监管防控重点

本报记者 慈玉鹏 张荣旺 北京报道

近日多家银行因违规发放流动资金贷款用于房地产开发被监管处罚，经《中国经营报》记者不完全统计，银保监会仅11月份已公示17张关于银行机构违规开展业务涉及房地产的罚单。

中国银保监会主席郭树清近日撰文指出，房地产与金融业深度关联，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。经记者了解，2018 年以来，在“房住不炒”和“防范化解金融风险”等宏观调控政策实施的背景下，国民经济各行业部门的杠杆率稳中趋降，但房地产企业杠杆率仍较高。

业内人士告诉记者，房地产金融风险目前是监管防控重点，对于银行输血房地产从额度、报备审批、放款路径等多维度进行限制，但利益驱动下，仍存在银行资金违规进入房地产的情况。业内人士建议，针对灰犀牛防控，一方面，监管可通过大数据使用提高对银行贷后资金流向把控能力;另一方面，货币政策收紧速度应适度，同时监管应促进房地产企业融资结构更加多元化、透明化。

严惩机制规范资金流向

11月30日，济宁银保监分局公布的行政处罚信息公开表显示，山东金乡农村商业银行因贷款管理不到位、向房地产开发企业发放流动资金贷款用于房地产开发，被处罚款。2020年11月26日，银保监会河南监管局发布处罚通报，河南项城农商银行因贷款管理不审慎、流动资金贷款流入房地产开发企业等原因被处罚。

经记者不完全统计，银保监会仅11月份就公示了17张关于银行机构违规开展业务涉及房地产的罚单。从类别来看，被处罚机构涉及国有银行、股份制银行、城商行及农商行，其中中小行偏多。

银行资金违规进入房地产归根到底是利益驱动。某东北地区银行人士告诉记者：“银行违规贷款给房地产企业的原因可能有多种。一是房地产利润率高，银行贷款给房地产收益大;二是内外勾结，领导违规安排。”

某国有银行相关人士告诉记者：“商业银行归根到底是逐利，在指标要求、不良考核、坏账追责等压力因素下，银行工作人员更倾向放款于利润率高的房地产等行业。”

另一位山东地方银行支行负责人告诉记者：“从银行一线风控角度讲，房地产贷款一般具有土地抵押或房屋抵押，比纯担保形式的实体经济更为安全，所以银行机构会偏向于放款房地产。”

从被处罚事由看，除上述银行“流动资金贷款违规流入房地产开发企业”外，还包括对依据虚假的首付款资料办理按揭贷款行为负有管理责任;违规发放流动资金贷款用于支付土地征收款;未按项目真实资金需求发放房地产开发贷款等。

上述国有银行人士告诉记者：“银行违规借款给房地产企业有多种方式，比如放款给开放商相关企业，包括承包商、建筑商等;其次，房地产大型集团一般涉及多种类型业务，会建立融资总平台，银行有时会以放款给大型房企集团非房地产板块业务的名义，输血该集团房地产业务;另外，土地征收款要求房地产公司使用自由资金，而银行借款支付的情况也并不少见，实际上，许多房地产企业大量举债的原因是囤地，资金流并未用到开发上，否则负债不会如此高。”

目前监管对银行资金流向房地产还采取了多方面措施，上述山东地方银行负责人告诉记者：“首先，目前银保监会要求按揭贷款、房开贷、经营性物业贷，都算作房地产贷款投向资金，需纳入指标考核，银保监对于各家银行的放款额度均有限制;其次，目前支行放款房地产企业权限被限制，需报备总行审批把控;最后，历经严格管理，涉房影子银行仍在压降，这是银保监会监管的重中之重。”

布控“灰犀牛”

中国银行研究院今年发布的《房地产融资政策调整的原因、影响与建议》显示，今年以来，为对冲疫情影响，我国已实施了多次降准，LRP 等各类政策利率也不断下调，对中小微企业更是加大了金融支持力度，包括定向贷款支持和贷款贴息等政策。在各种贷款利息优惠、贴息政策实施背景下，部分人利用获得的优惠贷款进行炒房，部分经营性贷款以各种方式违规进入楼市，加大了风险隐患。

中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清12月1日撰文指出，房地产与金融业深度关联。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

上海财经大学教授戴国强告诉记者：“中国房地产市场主要是靠贷款支撑发展起来，该行业杠杆率很高。国家对房地产企业目前采取了较多限制政策，收紧了房地产商的资金来源。目前，在去杠杆、货币政策收紧、市场利率上升的背景下，不少房地产商处置资产来获得流动性，最主要的目的就是偿付借款。而一旦这个过程中，房地产行业出现资金链问题，将会引发较大的金融风险。”

上述东北银行人士告诉记者：“房地产风险目前已与金融机构捆绑在一起。首先，房地产行业负债率较高，银行较大比例的贷款额是在该行业，如果房地产行业出现风险难以还款，银行机构将损失过大。其次，对银行机构来说，房地产是抵押物中占比额度最高的，一般抵押值在房产总估值70%左右。如果房价大跌，对于银行来说抵押物贬值过大，就覆盖不了成本。引发风险。”

11月26日公示的央行《2020年第三季度中国货币政策执行报告》强调，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

如何科学化解灰犀牛?上述国有银行相关人士告诉记者：“防控金融灰犀牛，从银保监会角度讲，把控贷后资金流向房地产是关键点，目前大数据技术已较为成熟，监管一定程度上已能够通过大数据应用来了解银行业务资金走向，可在此方面加大监察力度。”

戴国强表示：“我国在发展历程中长期采取了宽松政策，目前货币政策收紧势必会对房地产等实体经济造成一定影响，央行采取货币政策收紧是必要的，但这个过程中，政府及监管应把控好节奏，避免对经济造成过大影响，引发金融系统性风险。”

中国银行研究院研究员李佩珈告诉记者：“针对灰犀牛，从金融调控部门看，首先可继续加大差别化金融调控力度，引导好金融资源的流向。从各国经验发展教训看，为应对危机的宽松货币政策容易放大资产价格泡沫风险，但货币政策过度收紧又会使潜在风险显性化，成为触发危机的按纽。因此，货币政策要在稳增长和防风险之间走好钢丝绳，把握好节奏力度。一方面，货币政策不宜过快收紧。就我国当前来看，考虑到经济增长的内生动能不足，债券违约风险频发，明年信用环境可能进一步恶化，另一方面，坚持有扶有控的基本原则，增强对中小企业、‘三农’、新兴和民生产业的金融支持，控制好房地产领域资金的过快流入。”

她表示：“其次，应防范房企不当加杠杆，促进房地产企业融资结构更加多元化和透明化。房地产开发企业过度依赖银行信贷的单一融资结构，很容易将行业债务风险传导扩散到整个经济金融领域，产生一连串的多米诺骨牌效应。因此，未来有必要将房地产企业融资结构优化纳入房地产市场稳健均衡发展的长效机制建设之中。一方面，落实主体责任、稳地价、稳房价、稳预期，防范资金违规流入房地产市场，削弱监管效力。另一方面，提高举债透明度，规范房企融资、强化资金来源与购地审查。”

(编辑：朱紫云 校对：颜京宁)