长租公寓未来依然有较大市场 但对其加强管理应该是明年的重要工作

2020年中央经济工作会议于近期在北京举行，会议强调，要解决好大城市住房突出问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，预计未来楼市的稳定、尤其是房价的稳定依然是重中之重，对于过热城市的调控，依然会保持高压。在部分区域，房价可能出现一定下行压力，同时也会出台相应的支持性政策，保持购房者信心稳定。因此未来房地产不会出现所谓的单边市场热度上扬的局面。整体稳定，小幅波动，应该会成为主流趋势。

贝壳研究院首席分析师许小乐认为，此次会议明确提出解决大城市住房突出问题。2020年在资金外溢到房地产市场的情况下，部分大城市如深圳等的住房供需矛盾进一步激化，房价出现明显上涨。这在一定程度上对人口流入形成阻滞作用，不利于城市发展，所以要将解决大城市住房问题提升到重要战略地位上来。

许小乐认为，解决大城市住房问题要注重“因地制宜、多策并举”。总结2020年下半年以来多地房地产调控政策，政策工具不仅是对需求端的限制，也增加了住宅用地供应、建设人才房、租赁房等供给端的政策，以及促进区域协同发展等政策。

(广州荔湾某楼盘。林小昭/摄)

会议强调，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

许小乐认为，这意味着租赁市场赋权将进一步加快。“租购不同权”是影响租赁市场发展的首要障碍，我国现有户籍制度与社会福利及社会保障挂钩，由于不同城市的社会福利及保障差异较大，在哪个城市落户就成为能否充分获取社会福利的关键。目前我国落户的政策与房屋挂钩，在实际执行过程中是以“房屋所有权”为原则，这也就意味着“租房”获得社会福利的优先级较低，“租购歧视”现象存在，会影响城市租赁市场的发展。

他说，此次会议明确租购住房在享受公共服务上具有同等权利，会加快租赁市场赋权的细则落地，有利于租赁市场制度的完善，使人们真正将租赁作为一种长期居住选择。

同时，此次会议提出了要探索利用集体建设用地建设租赁住房。此前，集体土地存在着流动性差、利用率低的情况。许小乐认为，集体土地建设租赁住房，对市场带来几方面积极意义：一是对于打破城乡二元结构，逐步建立城乡统一的土地市场起到推动性作用;二是逐步缓解住房租赁供需矛盾，增加租赁住房的供给，提升租赁品质;三是有效盘活农村闲置的集体土地，有利于增加集体经济组织收入，改变原来农村集体土地增值收益在农民和集体之间的分配机制。随着租赁住房多元化体系建设，集体土地建设租赁住房将发挥更多的保障性功能。

此外，租赁市场的监管将一步制度化，常态化。张波说，长租公寓未来依然有较大市场，但对其加强管理应该是明年的重要工作。未来会有更多地方出台监管资金的措施。相关企业应从追求房源的数量，转移到追求产品力和运营能力上来。