如何避免收房业务员私下收受房东红包进而提高房价

最近一段时间，你对某些头部互联网金融平台因低俗借贷广告被骂上热搜、蛋壳公寓爆雷等事件，一定不会陌生。两件不同的事件，背后都能看“贷款”的影子。

不得不说，“放贷”是来钱最快的路子。借贷平台通过撮合“放贷”赚取收益;蛋壳通过租客“租金贷”从金融机构拿到资金，来疯狂扩展房源，抢占市场份额。两件事件背后，被“收割”的“对象”，大多数还是那些有一定经济压力的年轻人群体。

过去的十年，移动互联网的快速发展，人们的生活和消费方式也随之发生变化。在这个过程，新的商业模式不断涌现，满足不同群体的消费需求，但同时也引发了一些社会乱象，引发监管层的关注。

“带血”的租金贷，被反复收割的年轻人

最近一段时间，多家媒体报道蛋壳公寓陷入资金链危机，多地蛋壳公寓出现拖欠房东租金、公寓断网、找不到管家等问题，与此同时，其杭州办公室撤下招牌，成都办公室人去楼空……

最近两年，长租公寓频繁爆雷，而此次蛋壳公寓爆雷事件的影响远超他长租公寓爆雷事件。

最近两年来，许多20-30岁年龄段年轻人租房时的选择长租公寓。成立于2015年的蛋壳公寓，短短5年在北京、上海、广州等13个城市，管理约40万间房源，并在2020年1月，登录纽约证券交易所。

蛋壳公寓采用“分租+租金贷”的模式。通过“租金贷”加大杠杆，以完成其加速扩张。在蛋壳公寓赴美上市前的招股书显示，2018年和2019年前九个月，通过租金贷获取的租金预付款分别占公司租金收入的88%和80%。

蛋壳公寓年报显示，在2017、2018和2019年三年期间，选择租金贷的蛋壳租户比例分别达到91.3%、75.8%和65.9%，贷款金额达数十亿元。

而蛋壳公寓爆雷，让万千年轻人一夜之间“无家可归”，一些租客更是在无房住情况下，还要偿还租金贷款;更让人痛心的是，广州一个年轻的蛋壳租户点燃房子跳下了18楼，为“租金贷”染上了“血色”。

曾经那些在“校园贷”中殒失的鲜活生命，那些悲痛欲绝的父母，泪水依稀在眼前。而最近几个月，又出现了“注销校园贷”的新骗局，那些在校大学生以及刚毕业不久的大学生又成为骗子的“猎物”，被骗金额少则几千，多则几十万

年轻人实在太难了!如果聚焦近十年移动互联网的发展史，或许你会发现，20-30岁的年轻人群体，正是一个被反复“收割”的群体。年轻人为何如此备受青睐?

首先，大学生等年轻群体具有旺盛的消费需求。90后和95后群体，可以说是伴随着互联网和移动互联网蓬勃发展成长起来的网络时代的“原住民”，他们对互联网的依赖在持续加深，而“超前消费”已成为大多数90后的消费观，“先消费，后付款”的分期消费方式被越来越多的年轻人接受。

大学生群体具有强烈的消费欲望。“校园贷”始于2004年，但是金城信用和广发银行发行了一张面向学生群体的联名信用卡，之后各大银行跟进，银行信用卡业务跑马圈地，在大学校园里疯狂扩张。

随后几年，“大学生透支信用卡被催收导致退学”、“大学生因为欠信用卡债务利滚利还不起自杀”等事件层出不穷，社会民愤甚大，终于2009年，银监会发布《关于进一步规范信用卡业务的通知》，规定银行金融机构应遵循审慎原则向学生发放信息卡，禁止银行向未满18周岁的学生发放信用卡，18岁以上需要书面落实第二还款来源。

自此，各大银行信用卡办卡人员撤离大学校园，各行陆续停止了面向学生群体的信用卡发放。

学生信用卡停了，但学生群体旺盛的消费需求依然存在。主流金融机构的撤离，造成一个完全的市场真空，让后来的互联网金融平台看到了机会。

2013年肖文杰创办的分期乐(现乐信)和2014年罗敏创办的趣分期(现趣店)，正式看到了校园这一个空白市场，从校园消费分期贷款这一细分领域切入，并快速发展成为“校园贷”双巨头。

游走在灰色地带的 “校园贷”，备受质疑和诟病。2016年3月，河南一大学生因欠下60万“校园贷”跳楼自杀，将“校园贷”推上了舆论风口的浪尖。伴随监管出台，曾经的“校园贷”双巨头分期乐和趣分期，也纷纷表态退出“校园贷”，完成品牌升级、转型。如今，肖文杰、罗敏等“校园贷”大佬，早已带领各自的公司登录资本市场，身价倍增。

虽然近几年，国家加大了对不良“校园贷”的整治力度。然而，仍有一些不法机构为了逃避监管部门的查处，改头换面，有的打着“培训贷”、“创业贷”、“毕业贷”等旗号，采取更为隐蔽的营销手段，继续向在校大学生违规放贷。

其次，大学生和刚毕业的大学生群体，社会关系简单，具备较强的偿还能力。

与踏入社会的群体相比较，在校大学生，其社会关系简单，身边的社会网络更多是亲戚、同学和朋友。大多数在校学生的生活费由家长提供，如此，如果大学生借贷发生逾期，其背负的贷款可以由其家庭来兜底、偿还。

此外，大学生毕业后，都有能力找到一份有稳定收入的工作，且更注重自己征信，还款意愿更强烈，有稳定收入来源说明偿还能力也较强，因此这些群体被网贷平台视为“优质用户”，备受网贷平台青睐。因此，大学生和刚毕业的大学生群体，依旧是不法机构眼中的“香饽饽”。

“流血”的长租公寓 是不是一门好生意?

一些年轻的群体，有的被困在“校园贷”的骗局之中，而有一些毕业的大学毕业，或许有幸避开了“校园贷”，却不幸栽倒在“租金贷”里。

2013年分期乐(现乐信)在入局“校园贷”细分领域的同时，长租公寓也在被各路资本追捧，互金平台进入上市潮的2017年，长租公寓也进入高潮阶段。

长租公寓的野蛮生长、疯狂扩张之下也隐藏了巨大的隐患，自2018年起，长租公寓持续“爆雷”。 最近的蛋壳公寓爆雷事件，让长租公寓的商业模式遭遇所有未有的质疑。

成立于2015年的蛋壳公寓，短短5年在北京、上海、广州等13个城市，管理着40万间房源。

成立于2011年10月18日，总部在北京在上海、深圳、南京、广州、成都、天津、武汉8座城市设立子公司，业务涉及国内十几余座城市，服务近300万租客。

根据自如披露信息，截至2019年底，自如手中的房间数量超过了100万间，是蛋壳公寓的2.5倍。

中国城镇化进程不可逆转，随着房产市场迈进存量时代，以及“租购并举”政策刺激下，中国住房租赁市场规模不断增长。成千上万的年轻人怀着热情和梦想涌入大城市， “租房”问题就是他们要面对的第一道难题。

长租公寓运营的核心是，为业务主端提供资产管理、房屋托管等服务，给客户提供租房服务。长租公寓将大量存量房进行整体出租，通过品牌化运营，向年轻人贩卖一种更有品质的居住和生活方式。从逻辑上来讲，长租公寓的商业模式是成立的。

然而，长租公寓的商业模式却倍受质疑，这主要有两方面的原因。

为什么那么多长租公寓爆雷?

长租公寓商业模式非常重。收房、装修、家居是长租公寓的三大硬性成本支出。

相比传统中介机构，长租公寓要将房屋进行统一化、标准化装修及改造。收房成本和装修、家居都是硬性成本支出，只有形成一定量级的规模化运营后才有盈利空间，因此在实现盈利前，需要一个长期稳定投入，须有充足的现金储备。

随着管理房源数量的增多，装修和房屋家成本、进度管理都会对长租公寓的运营产生重要影响，一旦现金流吃紧，将会影响到公司发展的可持续性。

前几年，长租公寓赛道竞争激烈，为了抢夺市场份额，长租公寓企业采取“高收低租”的竞争方式，用高于市场行情的价格从房主处收房以抢占市场份额，之后再以低于市场行情的价格出租给租户，导致长租公寓进一步的亏损。

另外，租房市场也存在淡旺季，淡季的长租公寓的入住率降低，收入减少的同时，运营成本增加。

随着“租购并举”等政策相继出台，“金融+长租公寓”的“租金贷”在蛋壳等长租公寓领域被广泛应用。“租金贷”模式，主要是承租人与中介机构签订房屋租赁合同的同时，在与中介结构合作的金融平台办理租金贷款业务。

这里需要注意的是，合同签订后，金融平台一次性垫付承租人所有资金，这笔钱会直接进入中介机构的账户，之后承租人根据合同约定，按月或按季度向金融平台还款。同时，中介机构在向业主支付租金时采用按月支付的分期付款方式。

需要注意的是，在这个过程中会出现一部分资金沉淀，沉淀的这部分资金可以由中介机构用于扩展房源、装修或者配置家居，也可以去购买理财、投资，也就是说这笔沉底资金中介机构可以自由支配。

蛋壳公寓在招股书信息显示，2017年、2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓上使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和 67.9%，在长租公寓市场处于比较高的水平。

一旦出现房屋空置率激增，出租率大幅下降的情况，一旦出现现金流断裂的情况，中介机构无法按时支付业主房租，业主驱赶租客，“租金贷”的模式就变得不可控，进而导致爆雷。

长租公寓靠什么盈利?

当前，长租公寓的收入主要来源于房租和服务费。

长租公寓房租收益，主要是赚取“差价”。因此，长租公寓房源扩张时，需要考虑拿房成本，这决定了未来房屋出租的价格和收益率。拿房成本越低，盈利空间就越大。

当然，房屋出租价格是否合理也很关键。地理位置和房租价格是决定“租房”最关键要素。通常情况下，租客希望租房所在最好临近地铁站、公交站，路上通勤时间控制在一小时之内。

交通和生活便利地方，拿房成本必然也高，因此如果纯粹靠房租差价，盈利空间相对受限。

服务费用是长租公寓的另一项收入来源。以自如为例，租客租住自如时，需要支付一定的服务费。服务费包含双周一次的免费保洁、家电器的维修、网络宽带服务等

相比房屋差价，服务具备更大的商业价值想象空间。登录自如App会发现，自如的保洁、搬家、家修等服务已开始市场化运作。

以自如保洁服务为例，自如保洁有：日常保洁、深度保洁、新居开荒等多项服务内容。服务费用与服务内容、房屋面积不同价格不同。

为什么说服务具备更大的商业价值想象空间?接下来，异观财经小编结合切身服务体验，做一个简单的费用拆解。

服务项目：深度保洁

房屋类型：60平米的一居室

服务范围：卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台等6区，40项清洁

服务人数：2人(自如App显示3人以上)

服务时间：10：10-15：30，用时5小时20分

服务报价：660元

实际付费：630元(充值500元，赠送200，使用了1张30元深度保洁赠送券)

660元的服务费用，自如平台和保洁人员利润分配是怎样的呢?

保洁获取的劳动报酬：130元/人，2人共计260，剩余400元是自如所得收益。

简单计算，该项服务订单，个体劳动者获取的收益抽成比例约20%，自如最终获取了约60%的收益。如果按照实际630元服务费计算，把充值赠送30元优惠券算做自如的促销成本，自如服务费收益率也56%，利润相当客观。

那么有读者可能会问，这里还应扣除一部分硬性成本，比如员工的薪资、物料成本等。此次保洁人员告诉异观财经小编，他们做深度保洁的人员，属于自如员工，但无底薪，无五险一金，保险只有一个安全险(擦玻璃可能造成安全隐患)，收入来源订单的提成。

保洁人员使用的清洁设备，包括铲子、扫把、清洁剂(除油剂、玻璃水、消毒液等)均由保洁人员从自如公司购买，各项费用支出由保洁工作人员承担，这样运营模式有助于自如降低运营成本。

仅从深度保洁一项来看，房屋类似、面积、服务项目不同收费金额不同，实际服务团队人员也有所不同，自如在服务费用或许产生一定差异。如果在订单派送实现智能化、标准化，进而对人效进行有效控制，其服务价值还能到进一步优化。

自如作为劳动密集型的公司，目前员工规模超14000人，管理上就充满各种挑战。从收房业务员，到保洁、维修团队的管理，都是对自如充满各项挑战。

比如，如何避免收房业务员私下收受房东红包进而提高房价?如何避免保洁、维修人员私下与消费者建立直接联系，低价接私单?毕竟，对于劳动者而言，即使降低价格到手钱也高于平台分成;对于消费者而言，较低的价格获得同样的人同质的服务，何乐不为?