上海楼市:如何实现财产增值?这些买房投资,建议你看看!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好！我在上海浦东塘桥有一套三室两厅，嘉善有一套小公寓，30多平，想在浦东再买一套投资房，目前手里的资金有一百万左右。具体如何操作，能更有效地使我的财产增值，希望得到曾叔关于投资方面的建议。

回答：你好，第一、可以优先考虑出售公寓。公寓是最垃圾的投资产品。公寓没有学位，是商用水电，只有40年，这都不重要。最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。第二、如果出手公寓后资金还有较大缺口，可以把目前自住房做截断抵押融资，还清剩余贷款，可以抵押6-7成资金出来，作为下一套买房首付。第三、上海市场正在回暖，二手成交量明显上升，投资可以选择继续加仓。比如内环内老黄浦，中环闸北、闵行学区房，以及中外环大虹桥、张江、三林成交量明显起来了。上海隐隐约约正在迎来一波牛市，建议在这几个地方可以看起来了。上海投资买房建议，详见内部分享！

提问：曾叔，你好，坐标上海陆家嘴，自住，首套，预算首付150w以内，18号线沪南公路地铁站绿地康桥新苑两房可以考虑吗？04年的房子，小区绿化比较好，也导致低楼层有遮挡，所以想考虑中间楼层，户型不错，离地铁站也比较近，后面18号线通车以后到周浦万达一站地铁，缺点是小区太大，物业一般般，对口康桥小学，教育配套比较差。跟美林小城比呢??也是一个大小区，目前对口小学都没得。对比松江泗泾新盘招商9号公馆跟华发泗水和鸣呢??

回答：你好，因为坐标陆家嘴，买泗泾有点远了，不太适合。还是考虑浦东有限。你这个预算有限了，康桥新苑这样的房子还算是比较适合你的，这个是可以考虑的，另外建议可以去看看老周浦，川沙这些地方。

提问：曾叔，你好，我在上海，想买点房产投资升值，上海的房票用光了，环沪有哪个城市或哪个项目可以推荐的？大概两百万左右。

回答：你好，总价200万可以去看下无锡、合肥，但确定性都不是很好。等到上海涨起来了，可以看下花桥。

提问：曾叔，你好，请问尚海湾与百汇园怎么选，目前投资以后自住，距离差五公里的中海呢，各有优缺点，预算1200.请指点迷津，多谢！

回答：你好，两个各有所长吧，相对来说百汇园口碑更好一点。

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：你好，曾叔，请教下万胜围板块比如天悦雅郡，以及磨碟沙赤岗板块的会展西岸及佳信花园等，您觉得600万预算左右，自住和投资，分别哪个更好呢，以及理由？

回答：你好，万盛围板块，未来我认为无论是投资还是自住，都是非常不错的，如果非要跟电商总部挂钩，以及非要在琶洲东——琶洲西之间做个选择，我会选择琶洲东 那么结论自然就有了，选择会展世界城、雅郡。有人认为，万盛围目前生活不方便，其实只要实地走一走，你就会明白，那里没问题，一点问题都没有。

提问：曾叔，您好，看到您在圈子多次说到公司买房破限购，我想咨询一下公司买房首付能三成吗？后期过户或者卖出税费有什么区别吗？

回答：你好，公司购房只能全款抵押。 公司购房税费比较高，一般不转给个人，直接转让公司，变更法人或股东。 公司买房，无论是普通住宅还是非普通住宅，只要是以公司名义购房，均需按照房款的3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠。 公司买房属于公司购置固定资产，没有条件限制，公司买房需要提供的资料与人个提供的资料不一样，缴纳的契税税率不一样。

提问：您好，曾叔，请问现在首付还差40w左右，用闪电贷那种合适吗？

回答：你好，可以用，信用贷授信不使用的情况下不影响房贷，提出来了就受影响了，不可避免的你需要一段时间的短过。 建议换个人申请，按揭之前银行会要求你还清负债。

提问：你好，曾叔，纠结！是否在拿到产证后，套现上海前滩小两房，赚差价约400万。想贴点钱往传统市中心找房子长期持有作资产保值配置。

回答：你好，你这种操作思维，是比较注重眼前获利，想要收割掉，才安心。如果按我的推测，如果你买房被套住了，那也就不想着卖了。这就是典型的炒股心态。而且是散户思维定式！牛股拿不住！是否卖前滩、换成市中心，要看你想持有多久？ 不同区位的房子的升值性强弱不一。前滩，作为新兴商务生活综合区，长线看升值性会跑赢上海大势，而且还会超过传统市中心的多数房子。如果只是考虑长线升值性，那就没有必要折腾了，安心持有即可。如果觉得此房总值偏小，手中有几百万甚至更多的余钱，且没有房票了，为了让房票发挥最大价值，那是可以考虑卖出的，拿到产证后卖，然后换成高总价的房子。

另外，你是否觉得短线看前滩价格可能高估了？由于新盘频出，人气炒得很旺，前滩的市场价，比如二手房价，确实短线有略略高估的嫌疑。这不足以构成你卖此房的理由。上海投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在杭州买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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