长租公寓进入强监管时代 回归“住”的本质

2017年以来，全国共有153家长租品牌“爆雷”，2020年1-11月就多达84家。其中，很大一部分原因在于“高进低出”“长收短付”、滥用“租金贷”等运营模式导致资金链断裂。多家长租公寓爆雷，让房东和租户陷入“受害者”相争的漫长博弈。

危机并非一朝一夕产生。两年前，长租公寓还是一片高光态势，各路资本争相加码，头部企业相继赴美上市。但也正因资本力量的加持，一些分散式长租公寓陷入“互联网式”烧钱补贴、越扩张越亏损的普遍困境。

为规范住房租赁市场秩序，成都、西安、重庆等城市先后发文，要求建立唯一的住房租赁资金监管账户。此前，杭州、深圳等地也已陆续发布住房租赁资金监管通知。长租公寓已进入强监管时代。

频频“爆雷”

在蛋壳公寓“爆雷”之前，自2019年起，相继发生多起长租公寓“爆雷”事件，如鼎家、乐伽公寓、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等长租公寓倒闭或跑路，引发房东和业主大规模维权。即便是行业头部公司自如，也难逃盈利困境，这是企业战略激进的表现，也是行业不成熟的结果。

长租公寓频频“爆雷”，根源在于商业模式。贝壳研究院依据公开信息不完全统计，在陷入资金链断裂、经营纠纷或倒闭的企业中，近七成因为“高收低出”和“长收短付”。资金链断裂导致大量租金无法兑付的情况。

从2017年开始，长租公寓开启了房源争夺，在资本的加持下大打“价格战”。某业内专家表示，2017-2018年间，很多长租公寓以高出市场价20%-40%的租金从业主手里收取房源；为争抢租客又低价出租，降低租金以出货。

“大部分长租公寓因为流动性风险暴露而‘爆雷’。”互联网财富管理专家王永升表示，“资金的流动性管理是企业稳健经营必须做好的事情，但长租公寓名义上是租房企业，本质上是带有金融性质的企业。如果长租公寓的租金利差非常小或者为负，即月租金收入与月租金成本的差值越小，则长租公寓的毛利越低。如果利差不能覆盖人力财务等成本，则长租公寓处于亏损态势，乃至‘爆雷’现象频频发生。”

他进一步表示，现实中长租公寓竞争非常激烈，为了获取房源高价拿房、避免空置低价出租，长租公寓就处于亏损态势。如果向租客收取了较长期限的租金，而又向房东支付了短期的租金，则长租公寓在两端都有义务需要履行，对房东支付房租对租房客提供服务。当这种亏损的游戏进行不下去时，长租公寓行业就频频“爆雷”，这是对于长租公寓不计成本的激进业务扩张的惩罚。

摆脱“野蛮”

尽管“爆雷”“甲醛房”“租金贷”等问题频发，但长租公寓的出现，仍满足了当下年轻人的租赁需求，是解决我国租赁市场结构性失衡的重要途径。作为一种新兴业态，长租行业急需步入有序发展的轨道。

易居控股CEO丁祖昱认为，长租公寓正如早期的共享单车、滴滴，拼资金、拼实力、拼规模是行业早期阶段的正常表现。“大浪淘沙”之后，行业将走向成熟，中端企业逐渐退出，最终达到多方制衡的健康状态。

“长租公寓最近接连‘爆雷’，反映出了目前该行业所存在的准入门槛低、监管不够严格、相关法律法规不够完善等问题。”北京市京师律师事务所律师孟博表示，“以蛋壳公寓为例，其经营模式一直被反复提示风险，即支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期。资金链断裂后，便出现了大量租金无法兑付的情况。”

他进一步表示，从行业发展来看，租金亟需监管，“长租公寓‘爆雷’的一个重要原因就是未能对租金实行监管，相关长租公寓企业因此‘无所顾忌’。从现实来看，有必要从账户变更、公示监督、风险防控金设立、风险防控金使用、风险防控金调整、资金缴交、风险警示等多个角度，对租金进行监管。”

国家金融与发展实验室发文表示，应设立行业准入门槛，制定相关标准规范（如隔间、装修、安全等），定期组织行业形势研讨；地方政府应会同住建部门建设长租公寓信息平台，房客租金应在银行开立专户进行监管。

强监管时代来临

近日，多地已发文加强监管。其中，济南要加强对“高进低出”、“长收短付”经营模式的监管，对不具备持续经营能力、扩张规模过快的企业实施约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等举措。

针对“租金贷”问题，成都明确表示，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%；深圳也明确，住房租赁企业不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款；西安要求住房租赁企业在监管合作银行开立企业住房租赁交易资金监管专用账户，以避免恶意克扣押金、随意挪用租金行为。

此外，西安要求房租涨幅不得超过居民人均收入增幅。将进一步稳定住房租金水平，基于居民房价收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指标，确定租金价格指数合理区间，2020-2022年，各年租赁住房租金涨幅不超过城镇居民人均可支配收入增幅。

此前，针对过热的租赁市场及迅速增长的房租，北京市住建委联合银监局、金融局、税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的相应政策。住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》终止了长租公寓企业通过租金贷的方式走规模竞速的老路，明确指出，“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的30%。

监管政策密集出台，就是要让长租公寓回归“住”的本质。“政府通过政策不断规范租房市场发展，长租公寓市场依然有其存在的市场基础，是提供住房基础服务的重要市场平台，在这样的情况下，长租公寓市场需要的是更加规范的发展。”盘古智库高级研究员江瀚表示，“对于整个长租公寓产业来说，当前是转型升级的关键节点，从某种意义上来说就是长租公寓产业的新一轮的洗牌过程，行业正从重视规模转向深耕运营。”