澳大利亚房地产市场可能出现历史性崩溃

2015年获奖电影《大短裤》(The Big Short)，史蒂夫·卡雷尔(Steve Carell)和克里斯蒂安·贝尔(Christian Bale)出演了一个故事，讲述了围绕美国次优住房泡沫的贪婪和系统性风险，以及它如何导致了历史上最痛苦的住房崩溃之一。

这部电影用玛格特·罗比(Margot Robbie)和赛琳娜·戈麦斯(Selena Gomez)等名人解释了一些更抽象的金融概念，并举例说明了具有五个投资性质的“异国情调的舞者”等现实世界的例子，描绘了美国的贪婪和监管失败。

美国次贷泡沫和最终的房屋崩盘已经成为世界各地的一个警示性故事。从那以后的几年中，无论是在后院烧烤还是在媒体上发表演讲的高管首席执行官，澳大利亚人经常喜欢评论我们的与众不同之处。

但是我们呢?

众所周知，澳大利亚是世界上家庭债务水平最高的国家之一。实际上，根据最新的可比数据，与全球金融危机爆发前的债务狂热绝对高峰期相比，我们的债务比美国人多了近50%。

但这并不是什么新鲜事。在过去的20年中，澳大利亚人承担的家庭债务比美国人多。

然而，随着冠状病毒大流行的到来，以及政府的JobKeeper或JobSeeker计划为超过500万人提供了支持，有迹象表明，澳大利亚房地产市场的发展轨迹可能与美国人在全球金融危机期间的发展轨迹相同。

PEXA是一家由各种私有土地注册处组成的电子运输公司，最近撰写了一份报告，介绍了我们两个人口最多的州，新南威尔士州和维多利亚州的房价走势。

根据PEXA的数据，从今年年初到9月底，新南威尔士州的房价下跌了9%，而维多利亚州的房价下跌了14%。新南威尔士州的商业地产也表现极差，今年前九个月的价格下跌了14%。

高达14%的价格下跌为该国的房地产市场描绘了一幅令人担忧的图画，但与“大空头”的房屋崩盘相比，这又如何呢?

根据首选基准，凯斯席勒国家房屋价格指数，在美国“大萧条”的前九个月中，房价下跌了6.6%。

与PEXA提供的有关新南威尔士州和维多利亚州房价下跌的数字相反，他们所经历的下跌是灾难性的。

在新南威尔士州，房价下跌速度比2008年美国崩盘时高出37%。对于维多利亚州，这一数字更加令人担忧，价格下跌幅度是美国房屋崩盘速度的两倍以上。

对于像澳大利亚这样的吃饭，睡觉和呼吸财产以及财产投资的国家来说，这些数字实际上是亵渎的。即使有超过350万工人受到JobKeeper的支持，数十万抵押贷款和商业贷款被延期以及莫里森政府提供的空前支持，PEXA的数据仍显示价格下跌速度惊人。

但是在暴风雨云中，天气中断可能会隐约出现，即使只是一小会儿。

9月份，新南威尔士州的房价本月上涨了近1%。但是，PEXA的报告还警告称，“削减劳动力市场支持可能会在中期对房价增长和住房活动施加进一步的下行压力。”

在今天之前，您可能还没有听说过PEXA。但是，由于该公司每周处理20,000笔房地产交易，因此它为澳大利亚住房价格数据提供了极为丰富和全面的数据源。

但是，PEXA与其他住房价格数据提供者的不同之处在于，它提供了给定时间内所有交易的中间价格。因此，它提供了一个州房地产市场的非常广泛的概述，而不是一种更具针对性的方法，该方法考虑了更多的变量，通常是单个房地产级别。

对于统计人员和市场分析师来说，PEXA还是其他竞争者之一提供了该州房地产市场的最准确快照。但这仍然为对房地产市场结果感兴趣的所有人提供了很多思考的食物。

如果PEXA的数据正确，并且在全球金融危机期间新南威尔士州和维多利亚州的房地产市场下跌速度明显快于美国房地产，那么澳大利亚房地产市场可能面临历史性房屋崩盘的风险。

随着JobKeeper为其350万受款人缔结的协议，以及成千上万借款人的贷款延期到期，如果没有莫里森政府的进一步干预，价格可能会继续下跌。

重要的是要牢记，通过全球数十亿亿美元的刺激力量，冠状病毒危机的经济方面在世界许多地方已基本停止。

现在，随着刺激措施的用尽，以及由于COVID案件的爆炸，北半球的大部分地区都陷入了某种程度的锁定，我们有可能在未来的几个月和几年中看到一波完美的国际因素冲击我们的银行和房地产市场。

澳元高企的房地产价格能否在政府和澳洲联储的干预下相对不受损害的全球危机中幸存下来，还有待观察。

但是，如果PEXA关于房价在中期内进一步下跌的警告被证明是准确的，那可能仅仅是财产所有者痛苦的开始。

至少可以说，在当前的经济气候下，预测房地产市场具有挑战性。随着政府进一步干预以防止价格下跌的可能性，问题变得更加棘手。

最终，如果全球和国内因素的融合共同形成房地产市场的完美风暴，那么这些现有的价格下跌可能仅仅是澳大利亚住房市场的“大空头”。