为什么即将到来的丧失抵押品赎回权的危机看起来与上一轮危机完全不同

冠状病毒的衰退几乎可以肯定会引起止赎的激增。

一位著名的房屋分析师预计，随着抵押宽容期的结束，明年将有数十万的违约。联邦政府预计，持有三分之二美国抵押贷款的抵押巨人房利美和房地美将损失数十亿美元。

乍一看，这些预测看起来很糟糕。然而，经过仔细检查，与2008年至2010年的金融大屠杀相比，这一轮止赎回赎权应该是温和的。

金融技术公司Haus的首席经济学家拉尔夫·麦克劳克林(Ralph McLaughlin)表示：“我们认为，今天的房地产市场不会遭受大萧条期间遭受的灾难之苦。”“我们所有人都遭受新近度偏见的困扰，但是我不能太强调它有多么不同。”

在大约2008年至2010年的上一次经济衰退期间，疯狂的愚蠢贷款，鲁borrow的借贷和猖spec的投机行为使房地产市场陷入了崩溃。房价暴跌，成千上万的人遭受房屋损失。

相比之下，进入这场经济衰退的时候，信贷标准仍然很严格，房地产市场保持健康。COVID-19大流行将导致抵押贷款违约和丧失抵押品赎回权的上升。住房专家说，但是随着住房市场在经济不景气中muscle壮成长，丧失抵押品赎回权的情况似乎将形成a流而不是洪水。

是的，止赎将上升

ATTOM Data Solutions表示，明年可能有至少200,000美国房主违约。如果经济衰退特别严重，止赎房屋的数量可能高达500,000套。ATTOM数据解决方案首席产品和技术官Todd Teta预计，在未来两年中，赎回权将增加70%。

后果可能会因位置而异。ATTOM预计在科罗拉多州，马萨诸塞州和加利福尼亚州的止赎房屋将猛增。

相比之下，肯塔基州的抵押贷款违约率没有增加。

正如预测所显示的那样令人震惊，值得注意的是，止赎房屋在2019年末跌至纪录低点。在强劲的经济和足够的新建筑无法满足需求的推动下，过去十年来房价一直稳定上涨。

在大萧条期间，止赎文件激增。据ATTOM称，在2010年上半年，有165万套美国房屋陷入了止赎。2020年上半年，止赎行动仅打击了165,000笔贷款。即使违约急剧上升，它们仍将远低于抵押贷款崩溃期间的水平。

在另一警告中，房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的监督者联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)表示，冠状病毒的衰退将导致这些政府支持实体的贷款损失增加逾40亿美元。

这笔钱代表着数千名拖欠其贷款的房主，这听起来似乎很多-直到您认为房利美和房地美总共持有6万亿美元的贷款。换句话说，预期的违约只占抵押贷款的“一小部分”，圣地亚哥洛马拿撒勒大学(Point Loma Nazarene University)首席经济学家林恩·瑞瑟(Lynn Reaser)说。

为什么这次取消抵押品赎回权有所不同

导致失业率飙升至历史高位的急剧的经济下滑如何仅会导致止赎活动出现短暂的爆发?

一个答案是，美国房主已经积累了大量的房屋净值储备。大萧条时期的情况恰恰相反。在危机爆发之前，贷方以零首付制发放了抵押贷款。“骗子贷款”不要求借款人证明其还款能力。当房屋价格暴跌时，房主几乎没有动力继续支付抵押贷款。

“与2009年和2010年相比，我们所处的环境截然不同，”抵押银行家协会工业与经济预测副总裁Joel Kan说。“我们现在的房屋净值状况要好得多。”

房屋价值一直保持稳定，在美国许多地方爆发了竞购战，因为仍然有工作的美国人正在争夺更适合大流行生活的较大房屋。这意味着更多陷入困境的借款人可以通过出售来逃避止赎。

“不同于大萧条，大多数市场的房价都在上涨，”里瑟说。“这意味着人们的权益也增加了，如果可以避免的话，这将减少他们放弃房屋的动力。”

政府的快速回应

麦克劳克林说，联邦政府对大衰退的缓慢反应加剧了这场危机。失业救济仅提供了维持生计的收入水平，HARP和HAMP止赎程序直到衰退开始后的两年才完全启动。

在麦克劳克林所说的“昼夜不同”的回应中，联邦政府对COVID衰退迅速做出了积极反应。失业工人除了获得州失业救济外，还每周获得600美元。联邦宽容计划的条款很宽泛-借款人可以在长达一年的时间内停止抵押贷款，而不会受到罚款。许多私人贷款人也纷纷效仿。

确实，放贷者似乎无力承受重演大衰退的止赎危机。违约文件堵塞了法院系统，笨拙的反应导致华盛顿对抵押贷款实行了严格的规定。

数据分析公司RiskSpan的联合创始人伯纳黛特·科格勒(Bernadette Kogler)表示，在大流行的余波中，贷方正在为采取更合作，更少惩罚的方式定位。

Kogler说：“该行业将把人们留在家里做得更好。”“这次，感觉就像抵押贷款行业是解决方案的一部分，而不是问题的一部分，就像2008年那样。”

宽容如何运作

慷慨的宽容计划(使借款人无需还款)有助于避免抵押品赎回权。救济的工作方式：

●您必须问。借款人必须请求宽容。如果没有与您的贷方或服务人签到，请不要停止付款。

●排位相对容易。放贷人不要求困难。

●没有罚款。宽容期间遗漏的付款不会损害您的信用评分，也不会产生滞纳金。

●您仍然欠钱。宽容通过延长贷款期限来暂停付款。宽限期结束后，您将继续进行常规付款，但贷款期限将延长，以包括您错过的付款。