北京房价何去何从「北京房价真降了」

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:会长您好，看您的分析受益匪浅，非常认可您对区域的选址逻辑。本人情况如下：

目前自己名下2套房，分别在新北苑次新2居、东直门1居，自己没贷款过，孩子明年在东城念书。父母名下 2套分别在朝阳门小一居（这套他们要自留）、和北七家四居，名下无购房贷款。

家庭税后年收入100万，无其他负债。

我们四套房都没有名校指标，并且户型都小。所以我想把父母北七家的房子卖掉（市场价约800万），另外凑800-900w现金，总共能凑到1700-2000w，置换一套大点的核心区房子放在父母名下。想首先从纯投资、保值角度进行置换，其次再考虑是否优质学区。

我上个月在看万柳（峰尚国际、光大花园、阳春光华）、这几天看完您的文章在关注大望京（太阳公元、保利中央、橄榄城、臻园）。

想请教您：

1. 此前我考虑买北沙滩的马上要开盘的新房，但从投资回报考虑，现在还是认为买二手次新房更加合适，您认为是否正确？

2. 我想把手头的ZD打光，但压力不想过大，最好总价格在2000w的房子（买了之后出租、近10年可能不自住），想听您的建议——万柳和大望京从投资保值角度哪个更合适我？

3. 万柳和望京我关注的这几个小区的房子，如果买两居室，ZD打不完；买3居室现金又稍微有点差距。您认为怎样买更好一些？非常感谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、我看了一下从您描述的房产情况看,房产较多但缺少优质房产,从长期角度配置一套核心区的优质房产是个正确的选择.

2、北沙滩这个区域不建议考虑,楼盘的溢价比较严重,区域还是靠吃外区的产业,在市场上缺乏竞争力.如果以投资的角度核心区的品质盘比较适合,新房更多的是品质溢价,缺少稀缺性配套.

3、2000W的总价以长持10年的角度建议首选万柳,其次太阳宫最后望京,你选筹的盘除了万柳的其他问题都不大,

万柳和朝阳望京是两个不同性质的区域,望京是靠吃本地产业,万柳是靠吃整个海淀的产业 学区;很多人认为万柳学区溢价高,这点不可否认,但指的仅是个别没有居住属性的小区,如蜂鸟家园,万柳除了学区优势,地理位置在整个北京也属于稀缺板块,紧靠颐和园、昆玉河,处于海淀核心,大部分小区属于品质社区,人文素质处于上层阶层,抛去学区价值还有稀缺性配套,所以一直是北京的领涨区域,这个板块适合长期持有,如果以航母战斗群形容房产配置,万柳的房产类似于航母,其他房产类似于驱逐舰,都可为航母服务.但万柳的楼盘涨幅和其他区不同,万柳的购买力在整个北京可以排名前三,长期以来一直是品质盘领涨,中端住宅跟涨

峰尚国际公寓的卖点是横湿横温,在整个万柳的话比较稀缺,但在整个北京算不上稀缺,横湿横温是十年前的卖点,这个小区密度较大,位置处于万柳中路,也算是缺点,光大花园和阳春光华在万柳属于中低端楼盘,高端盘是万柳西路一排,像碧水云天、光大水墨、康桥水郡、最北侧的豪宅系万城华府.从长持的角度如果考虑万柳这个区域建议以万柳西路的楼盘为选筹目标,这几个盘比较推荐碧水云天二期,位置和品质属于万柳高端住宅的首选盘.

望京为什么比较适合投资你应该看过我的分析,这里就不再过多描述,望京的保利中央、橄榄城、臻园,这三个盘综合分析保利中央比较优一些,主要是位置和品质,橄榄城的空间比较大,臻园的位置稍微偏一些

望京自身分为望京东、西、北和南。其中发展的最好的就是望京东，标杆楼盘保利中央公园，融科橄榄城，远洋万和。望京北是后期发展起来的，标杆楼盘金茂府，臻园、东湖湾。整个区域内人口结构不错，加上名校在这里开了分校，所以望京的教育资源也还不错，属于朝阳中上等水平。

太阳宫商圈属于东北三环较优质的板块，行业内称之为低调的贵族，太阳宫本地缺乏产业支撑，除了几个零碎的写字楼外几乎没有像样的办公，为什么还能挤进朝阳的前列，一是因为学区，朝阳的教育虽然和东西海比不了，但朝阳作为北京经济最强的区，教育近年来发展有目共睹，硬是培养出了几所可圈可点的名校。相比于东西海的老破小，朝阳学区房从居住品质上来说，要比东西海强很多，从价格上来说，朝阳也更亲民，可选空间更大;太阳公元属于太阳宫的房价风向标,流动性和保值增值性都属于稳健性的.

4、建议适当加点杠杆,一次性到位三居室,北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；几乎成为孤品，以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流。

建议阅读下星球置顶的文章《因为保障房充足,所以商品房BZ》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问:京总好！想请教下品质次新的底层带花园户型的购买逻辑？未来交易中单价上会比其他楼层吃亏吗？在看中铁翰庭，发现报价比同户型其他楼层贵，不知道有没有坑。谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!品质次新底层带花园分几种情况:

第一种:中高层带花园,一般是15层以上,这种房源在未来卖的时间其实优势不是特别大.主要是楼上的住户比较多,在花园停留的时间比较长会有安全隐患,因此在二手房市场上会有这方面的影响.

第二种:低楼层带花园,一般是7层以下,这种房源如果在核心区的话价格还是比较有优势的.一般都是比楼上的要贵,具体的差异楼盘的性质不同价格也不一样,一般比楼上的贵3%-6%属于正常的价格,有的好盘可能会达到10%以上.

建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问.

Q:提问:感谢星主的详细回复，我还是漏说了。二环边朗诗阁的盘是70年住宅商品房，不是商住公寓，但确实这种商务楼改造为住宅体验感受局限大。因为近二环，边上商圈尚可，五矿 中石化 中信等大企在，不知增值性如何？

A:回答:您好，这种房子和公寓本质上没有区别,不同的就是房本多20年,其他都一样

您可以看下三里屯附近的公寓,都是类似的,包括三元桥的,像宵云里8号、上东8号公寓,还有一个远洋公馆

这种公寓都是做的民宿酒店或者快捷酒店,您正常上班过日子,这种房子是没办法住的

增值性基本没有,能卖出去就已经很不错了,和商圈没有关系,是房子的性质,住宅小区,哪怕稍微差点,都不至于不增值和没有流通性,无论是从投资还是居住,都不建议考虑这样性质的房子

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Q:提问; 您好京总,我看了你很多视频和问答,很佩服你对这方面的研究,我是你的忠实粉丝,我春节后有购房资格,想请教京总房山的长阳你怎么看呢?后期的发展会好吗?我们是属于外地户籍,首付也是家里给出了一部分,月供只能承受1万5左右,在高就有压力了.期待京总的回复!

A:回答; 你好,北京整个城市的产业布局发展轴是以东南为主,西北有海淀,中部有金融街、西南有丽泽(处于发展阶段),再想发展出一个新的产业似乎有点困难

再一个北京目前的人口进入停滞阶段，不足以支撑十个郊区，开车围着五环绕一圈，你会发现有大概十个不同的产业新区，做为投资这种地方一定是要回避的，价格决定了未来房价的空间，买的低省下来的就是利润，低价本身是一种优势，用低成本买到高价值的资产就是赚到，以后卖房时议价权也掌握在自己手里，这里的低价不是价格绝对便宜，而是相比竞品更有性价比，绝对价格更低的通常都是坑，而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间

房山明显的缺乏产业支撑，商圈很难形成,投资的话不能总想着买便宜的房子，一般首次的购房者喜欢买特别便宜的房子，优势是价格低面积大。但实际5万一平米未必比8万一平米的便宜，一套房子最终的价值不仅要看它价格，还要看它的盈利能力和成长性等很多因素。买便宜房子，就如同拿一张一百元的人民币，换了一堆韩币一样，虽然在你面前堆了一大堆，但它们并不值钱。房产是个长期持有的投资品，随着社会的发展，经济的增长，尤其是像北京这种购买力比较强的城市，人们对房产的要求会越来越高，买太差了，将来没人愿意要。核心地段优质物业，永远是市场上的稀缺品

长阳属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车,如果以保值增值的角度建议选择次新的二手房为主,一定要回避新房

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