南京房价离谱「多地房价跌回十年前」
来源： 2024-03-01 14:16:27
买错房，悔断肠！
近日，有粉丝向我诉苦：“我家紧邻江北核心区、位于隧道口、出门就是地铁，不仅是’盒区房’，小区楼下生活配套还一应俱全。
当年1.3万/㎡买的，现在竟1.2万/㎡就卖了…”
这个小区就是东方万汇城南区。
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南京房主哭诉：我买房6年，房价一分没涨，还亏了超13万！
近日，朋友小李向我吐槽：“我2016年买的万汇城南区房子，单价1.3万/㎡，现在才卖1.2万/㎡。
2016年买的价格，图源南京网上房地产
卖的价格，图源：链家
我也是租房租烦了，2年时间搬了5、6次。有一次，我听同事讲，江北核心区旁有个公寓，万汇城南区，靠地铁口、隧道口，位置非常好，38.9㎡的单室套，才要54万！
我听完就心动了，去样板间看了就买了！”
我帮小李算了下，这6年时间他到底亏了多少。
他告诉我，当时首付给了约27万，贷款约27万。已经还了本金加利息约33万，加上契税约1.6万，装修约2万，一共花费约63.6万元。
不算其他成本，对比卖出去的价格约50万， 小李亏了约13.6万元……
我在链家网上看到，东方万汇城南区公寓，整体价格都很低，小区二手房挂牌均价约1.5万/㎡，普遍成交价格约1.2万/㎡。
小区内二手房成交周期普遍较长，今年内有二手房挂牌343天才卖出去……
图源：链家
除了二手房，万汇城南区的新房去化也很艰难。
据南京网上房地产官网显示，万汇城南区最近一次领销许是在2017年，迄今为止5年，还有31套房源未售……
图源：南京网上房地产
2
中介直言：交易税费太高、隔音差、坐电梯难……
东方万汇城南区，位于地铁10号线万汇城站，地理位置优越。小区周边配套成熟。楼下就有宠物医院、烧烤店、超市、理发店、菜鸟驿站……
周边商铺分布，高德地图截图
此外，自从江北虹悦城城开业后，小区摇身一变“盒区房”，我定位到东方万汇城国际公寓，盒马生生鲜上的瓜果生鲜蔬菜，均可以送达。
盒马生鲜截图
但为何6年了，小区房价不涨反跌呢？我和相关中介、住户沟通后，总结了以下几点原因：
1、交易税费高、客户考虑的不多
“万汇城南区属于公寓性质，户型都在90㎡以下，如果是住宅只需要交1%的契税，而万汇城南区则需要交3%的契税。
以总价50万为例，相较于住宅，万汇城南区公寓要交1.5万元、买住宅只要交0.5万元，公寓要多出1万块” 中介小韩如是说道。
置业顾问聊天截图
2、旁边就是浦口大道，有一定的噪音污染
据中介透露：“小区离浦口大道比较近，这条主干道每天来来往往的车辆非常多，有时候到晚上12点还有车在呼呼的开，噪音不小”。
我用百度地图测量后发现最近的楼栋距离浦口大道直线距离约64米，还是比较近的。
图源：百度地图
3、四梯二十三户，一层一层停，上班能急死
租住在万汇城南区30层的小郁表示：“这边是四梯二十三户，上班千万不能掐着点，因为租住在这边的大都是在10号线中胜站下车。
小区实景图
大家都算好了时间，8点20-8点30这段时间，电梯是一层一层的停，有时候已经满员了，到2-3层还要停，能把人急死。”
小区实景图
除此之外，小区还有空气不流通、夏天热、小区绿化率不高，以草皮为主等槽点。
小区实景图
3
公寓，究竟值不值得买？
公寓，始终是争议性比较大的物业形态。
与住宅相比，究竟值不值得买？
公寓的优点很明显，总价低、位置好，这也是很多年轻人会心动的原因，换句话来说，公寓是住宅的“平替”。
但提及公寓的缺点，相信很多人都能列出一二，产权短、采光差、等电梯难，没有学区……
当然，公寓出手难，交易税费高，才是劝退买房人的主要的原因。
此前有媒体咨询过相关税务人员公寓交易需要交哪些税，得到如下回复（以买入100万、卖出200万为例）以下数据仅供参考：
1、增值税及其附税：增值税约为差额部分的5%，“100万/1.05×5.65%＝53810元”，附税为增值税额的13%约为6995元，总计约6万。
2.土地增值税：适用最低增值比例，30%的税率，经过一番复杂的计算得出应缴纳土地增值税约为11万元。如无法提供相关凭证，则按照转让收入的8%核定征收，即200万元×8%，总计约16万。
3.印花税：合同价格的万分之五，约1000元。
4.个人所得税：为个人实际所得金额的20%，增值的100万元减去前面各项税额后的所得，税额约15.7-16.7万，甚至更多。
也就是说，如果有买家要买下这套房，起码要付37.8-38.8万税费，加上200万的总价，一共需要付约237.8-238.8万。
这个总价，都能买到南京主城内位置不错的住宅了……
中介更是直言：“公寓都亏钱！我这有人87万买的公寓，装修花了10几万，最后80万卖的……”
中介聊天截图
对此，你怎么看？
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