禁售“楼花” 一地鸡毛

近日，广东省房地产协会向各单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》引发广泛关注。《通知》表示，广东省住建厅已配合住建部要求，对商品房预售制度进行了调研并拟订了相关材料，拟“逐步取消商品房预售制度，全面实施现售”。

受该消息影响，截至9月24日收盘，2017年销售额排名第一的碧桂园下跌5.57%，排名第三的中国恒大下跌3.55%，排名第四的融创中国下跌4.02%，排名第七的中国海外发展下跌3.25%，排名第八的龙湖集团下跌3.49%。地产行业龙头悉数下跌，整个地产板块总市值则一天蒸发超过600亿港币。

到9月25日， A股房地产板块开盘走低。新城控股、招商蛇口等盘中跌逾7%，银行、保险等金融板块亦走弱，拖累沪指低开低走。截至收盘，全新好跌停，新城控股、中南建设、保利地产均跌超过6%，其中新城控股跌6.25%，中南建设跌6.14%，保利地产跌6.01%。此外，招商蛇口跌5.89%，万科A跌4.5%，金地集团跌4.1%，华夏幸福跌3.83%。市值蒸发超过600亿元。

其实，也仅仅只是一则征求意见的文件而已，何况真的实施还会是分阶段逐步推行的。然而，就这样的政府部门红头文件，就足以让市场，尤其是房地产行业风声鹤唳了。很显然，这个商品房预售制度的逐步禁止，对房地产行业来说，绝对是利空的大事件。

上世纪80年代，深圳引入香港的“楼花”模式，即日后的商品房预售模式。1994年，《房地产管理法》颁布，商品房预售制度实施已近25年。而这个商品房预售制度的实施，不但让房地产行业有了提前收取销售商品房资金的机会，更让绝大多数普通人有了购买商品房的能力。

对房地产商家来说，这商品房本是高资金成本的行业。如果没有足够的资金，从拿地、到建设、到验收、到最终销售，都需要商家预先投入相当大的资金。接下来，销售时，其资金回笼也将会是漫长的过程。高资金成本的门槛，将会限制商家的数量，更会提高商家的资金成本，到头来也将极大的影响商家的收益。

好在有了商品房预售制度，如此就能极大的减轻商家的资金成本。当商品房地基打好，或者建设好3、5层后，就可以获得预售证，提前进行市场销售。如此以来，商家的资金回笼就将提前很多时间。尤其是，也将减轻商家的资金压力，不至于积压过多资金，从而能够提高收益。

同时，商品房预售制度的实施，也让消费者能够分期购买，明显的减轻了消费者的购买门槛。而再加上，消费可以贷款购买的金融手段，这两项措施就使得商品房的市场如虎添翼，热火朝天的成长起来了。

考虑到房地产行业对市场的拉动作用，飞速发展的房地产行业，与此同时也促进了建筑、装修、材料、电器、运输、化工等等，据测算有70多个相关行业的增长。尤其是，吸纳了相当数量的劳动者，也改善了国人的住宅条件，让高楼大厦鳞次栉比的繁荣景象成了现实。

历史发展到现在，作为我国经济重要支柱行业的房地产发展后劲有限，已经暴露出了其局限性，特别是高房价的出现，让全社会都感受到了成本的压力。如此，房住不炒，遏制房价上涨就成了大政方针。三去一降一补的政策之下，各地的房价又是一波上涨，而随着各地出台的以行政“限制”为标志的措施，如今的房价算是进入了滞涨阶段，甚至于很多二线三线的城市房价已经明显的有了下降趋势。

人民币贬值的预期之下，出于保值的考量，70年的商品房无奈之中承担起了普通人避险的选择。但是，除过一线或二线以外，全国各地的房价在棚改政策调整的背景下，能够维持已经非常艰难了。不过，全国户均1.2套商品房的现实中，房地产市场的资金池的“堰塞湖”效应非常的明显了。咋办呢？如何遏制房价？如何落实房住不炒？这逐步禁止商品房预售制度就成了一把鸡肋样的有效工具。

尽管是鸡肋，可是这“釜底抽薪”式的政策措施的出台，哪怕只是征求意见阶段，其威力就已经暴露无遗了。证券市场上，各房地产商家的股票表现，往往是市场敏感人士最真实的反应。毕竟，如果真的取消了商品房预售制度，那就意味着房地产市场的重新洗牌。那些资金充足的，那些有国资背景的，就会成为笑到最后的大赢家。而相反，那些资金周转慢的的，那些资金链紧张的，那些资金实力有限的，都会被淘汰，或者被前者“吞并”。一旦房地产市场的商家减少了，很显然，商品房的供应就将极大的受到限制。

供给少了，需求端的消费者改善性要求，和一线二线城市的虹吸影响之下，这房地产市场也就彻底的两级分化。比如说，三线四线城市或者地区的房价就成了，也许只能“炸”掉的废物，没有一点用处的垃圾了。至于说，一线城市的房价呢？或者有市无价或者有价无市，也纯粹陷入了一地鸡毛的状态。

总而言之，投资环境的好坏，其最重要的标志就是政策的确定性。法治化之下的市场环境中，一切都是确定的，都是制度化的，没有随心所欲的政策或者红头文件之类的事情。显然，这一纸文件就让房地产市场一地鸡毛的事情，只能说明我国当下的营商环境还存在严重的不足。法治而不是人治，才是市场确定性的前提。人为干涉的不断升级，正是我国房地产行业诸多乱象的原因所在。

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