上海滩中心的中心 蓄势待发｜上海买房攻略精选新天地篇

上海买房，看上海买房攻略。

大家好，我是阿楼，致力于用双脚丈量整个上海，给买房人带来最真实、最可靠的微观楼市情报。

如果要选一个最能代表上海摩登时尚的高档居住区，那必须是新天地。

陆家嘴的江景房多数空置或开公司，办公气息太浓；古北碧云偏居一隅，远离闹市；徐汇滨江初生牛犊，底蕴不足。

唯有太平桥，是上海的正中心；

属于老卢湾FFC范围，建国路以北是老牌的“上只角”；

更是共和国开始的地方。

新天地一直是全城的房价标杆，傲视群雄。15年前华府天地、翠湖天地御苑开盘价就达到了6-7万/㎡，远超其他中心城区。

而这一轮学区房的行情中，新天地却落了下风，不仅被前滩甩在了后面，甚至被联洋追上。

有的人说，新天地已经跌落神坛了，要产业没产业、要学区没学区，未来属于徐滨、前滩们。

甚至，在黄浦区内部，发展的重心也在向滨江沿线的董家渡偏移。

事实究竟如何？新天地还能不能上演王者归来？本文将详尽解答。

01

太平桥的前世今生

新天地位于上海中心的中心，紧挨着市政府所在地的人广，与西边的淮海中路板块连成一片。

新天地属于FFC范围，但与上海人心目中”梧桐落叶、闹中取静”的环境略有不同。湖南路、武康路等区域是后来拓展出来的FFC区域，是上海滩名流的居住场所。

太平桥位于FFC与老城厢的交界处，既有繁华的商业世界，也有破败的石库门街区。

顺昌路曾经还是有名的“尿布一条街”，淡水路上，仍有居民住在石库门里。

图：淡水路街景

法国是闹革命的地方，FFC的太平桥也诞生了属于自己的传奇——1921年，我党在此成立。

图：中共一大会址

有钱人信风水得多，一大会址就在华府天地隔壁，颇有一些“本朝龙脉在此地”的意味。

太平桥地理位置极佳，又具有浓厚的历史情怀，自然而然地成为了老卢湾区的发展重点。

1997年开始，老卢湾区就找来了香港瑞安规划城市更新。

居民被动迁安置，石库门的房子被保留。

2001年，以石库门建筑为特色的“上海新天地”开业，震撼全城，至今仍然是运营得最成功的街区式商业，也是游客必经的打卡地点。

图：新天地南北里

办公部分的企业天地也于2003年投入运营，入驻的都是会计师事务所、广告公司之类的高收入外企，在新天地工作也值得吹嘘一番。

图：企业天地

另一方面，淮海路东段一直都是上海滩的高档购物路段，1994年，美美百货携众多世界顶级名牌在淮海路开业。

图：美美百货

“旅游观光逛南京路（南京东路），高档购物逛淮海路“是上海人在90年代的共同记忆。

然而，好景不长，南京西路异军突起，梅泰恒、嘉里中心、芮欧，几乎垄断了浦西的高端购物市场，淮海路日渐冷清。

东段虽然也有大上海时代广场、爱马仕之家撑腰，又增添了香港广场、K11、新天地广场，品牌和运营上落后南京西路是不争的事实。

另外，2011年卢湾与黄浦合并后，发展重心就转移到了老南市的董家渡，新天地除了翠湖、中海推出的新建住宅，鲜有大动作。

写字楼市场也不景气，最大租户之一的普华永道因追求更低租金，搬迁去了前滩。

当下为数不多的看点就是瑞安与太平洋保险合资建设的250米综合体项目以及尚贤坊K11二期项目。

图：瑞安太平洋项目效果图（已开工）

02

新天地的配套

新天地位于南北高架、延安路高架的交界处，地理位置极佳，各项资源都是顶级的。

板块内主要的轨道交通有1、10、13号线，都是高能级的干线。即将建成的14号线也穿过黄陂南路站，补充了新天地横向轨交的短缺，可通往静安寺、陆家嘴等地。

前一段所说的，淮海路沿线的商业与南京西路逐渐拉开差距，但瘦死的骆驼比马大，淮海路商圈依然在上海Top3之列。

淮海路的精品段在西侧的iapm和东侧的黄陂南路站附近。

黄陂南路/淮海中路路口是上海最繁华的十字路口之一，香港广场、K11、新天地广场在此密集扎堆。

图：香港广场

图：K11

图：新天地广场

该片区主打轻奢时尚和餐饮，更高端的在东面的爱马仕之家和大上海时代广场，是淮海路的逼格顶点。

图：爱马仕之家

图：大上海时代广场

大上海时代广场由九龙仓运营，是各类奢侈品鞋包、服饰、美妆集中的商场，B1有个City' Super精品超市。

围绕太平湖一圈是由瑞安运营的九号商场、新天地南北里为主的街区式商业，主打中高端餐饮和酒吧娱乐，人气很旺。

图：上海新天地

湖滨道和无限极荟不是地铁站上盖，消费层次也与周边业主不匹配，除了工作日有上班族光顾外，显得比较冷清。

新天地的医疗资源极好，瑞金医院卢湾分院、曙光医院就在板块内，全国TOP5的瑞金医院总院就在南北高架另一侧，均步行可达。

在豪宅 好学区成为标配的当下，新天地的教育资源显得有些拉跨，片区内的住宅对口的是卢湾三中心 兴业中学的组合。

这与新天地的业主构成密切相关，外籍人士、富二代、外企高管、影视明星是关键词，国际化程度非常高，业主的小孩基本都上国际学校。

他们与现在抢购学区房的金融、IT精英以及体制内人士是完全不同的一群人。但正因为如此，新天地完全踏空了此轮学区房主导的行情，依然徘徊在2017年的房价。

03

新天地标杆楼盘

新天地是一个纯豪宅社区，虽然小区大部分都是2010年以前建成的，但产品力依然是全城的巅峰水准。

东汤臣，西华府，新天地最壕的小区就是有着浦西第一豪宅之称的Rich Gate华府天地，2005年开盘时即卖74000/㎡。

气派的大堂就足以亮瞎狗眼，门口停的都是保姆车。

图：华府天地

户型也颇为震撼，靠马当路一排的三栋是小区主力户型的446㎡整层，三梯一户。

靠近高架的两栋是小区入门户型的276㎡和301㎡。

华府天地虽是15年房龄的“老楼”，梯户比、外立面等各项配置放在现在看也是顶级，开发商当年专门包了一个巴西矿打造大理石外墙。

图：华府天地

锦鳞天地是华府天地隔壁的板楼小区，虽然“其貌不扬”，采用普通商品房通用的面砖外墙，内部豪华程度却不输华府。

靠高架东西朝向的一幢是只租不售的酒店式公寓，小区实际只有一栋楼可售。

锦鳞天地的户型在新天地属于比较好的，但户型都在250㎡以上，入门总价4000万以上。

新天地的C位属于瑞安开发的翠湖天地，从2003年开始至今，一共分5期销售。

一期小区已经比较陈旧了，为涂料外立面，看得出岁月的沉淀。

图：翠湖天地一期

翠湖2期产品力就要升级了很多，真石期外墙定期重新粉刷，依然保养如新。

图：翠湖天地御苑

值得一提的是，现在烂大街的Art-Deco建筑风格，就是从翠湖2期开始的。

内部会所还有餐厅、SPA、健身房、泳池，应有尽有，唯一的缺憾是小区没有人车分流。

翠湖3期的豪宅feel就要更强烈一些，窗墙比高，很是养眼。

图：翠湖天地嘉苑

小区也作了人车分流，美中不足的是，内部无会所，要与2期共用。

翠湖天地4期是2016年的次新房，终于有了点新时代顶豪的样子。

瑞安偏爱真石漆外墙，在翠湖2、3期都减配用了真石漆、瑞虹新城全数使用真石漆的情况下，翠湖4期还是良心地用上了全干挂石材。

图：翠湖天地隽荟

四期的地理位置不如1-3期，小区背后的城市界面比较破败。

翠湖天地还有一些非标产品，比如2期前排的湖景叠拼别墅、3期西侧的别墅，都是上亿的总价，基本无抛盘。

翠湖1期前排还有神秘独栋，据说是瑞安老板自己住的。

新天地除了三大“天地”系列，地理位置铂金的淮海晶华苑也值得关注，就在大上海时代广场背后，全干挂石材外立面。

图：淮海晶华

淮海晶华由于紧挨着曙光医院，一直被认为是“风水不佳”，所以价格迟迟还未站上10万/㎡，本轮涨幅之前更是在8万/㎡左右徘徊，210㎡三房仅售1600多万。

04

新天地板块总评

新天地学区不佳，最近的发展比较停滞，房价也没动，很多人开始怀疑其未来的价值。

顺着这个思路，我们先来说说新天地板块的缺点。

产业的不振是客观事实。外资企业退潮，审计、咨询、广告业当年收入是最高的，但十几年来工资基本没怎么涨过，被本土的金融、IT远远甩在了后面。

原先，在新天地工作的人是可以就近直接买房的。现在，别说Junior员工了，Senior能不能在新天地租得起房都是个问题。

教育是另一个大问题，如果不能接受马马虎虎就近读公办的话，新天地业主的后代是无法就近上学的，最近的康德双语学校也在斜土路。

淮海路最引以为傲的商业，现在也只是南京西路的跟班小弟了，太平湖附近的湖滨道、无限极荟、新天地时尚尤其突兀，定位配不上业主层次。

几项负面因素叠加，导致了新天地房价的萎靡，翠湖2期已经被源深的普通商品房甩在后面了。

但是，新天地自此就会没落了吗？

我认为，不存在这种可能性。

我在南京西路买房攻略中提到，从长远来看，板块的地理和交通条件是永恒的自然禀赋。

新天地和南京西路一样，也是延安路和南北高架的交界处。新天地、黄陂南路、老西门都是双轨交的站点。

如此基础条件下，即使黄浦区的发展重点在董家渡，无暇顾及老卢湾区域，新天地依然保持了原来的繁华和从容。

从另一个角度看，黄浦区正在大兴土木的董家渡是0轨交区域（9号线小南门站距离1公里开外），路面交通又被黄浦江割裂，完全是靠政策导入撑起来的。

终有一天，人们会发现，黄浦区乃至整个浦西市中心最值得开发的就是新天地。

依然留有大量可拆的旧地，这些都是战略性的土地储备，其中一块已经被中建以500亿价格拿下。

图：新天地

黄浦区的过去属于外滩，黄浦区的当下交给了董家渡，黄浦区的未来还是得回归太平桥。

当下紧缺的是学校，未来开发的时候一定不会放过这样弯道超车的好机会。

最后，也是最重要的，新天地是整个上海市中心唯一的次新豪宅社区，整个板块具有稀缺性。陆家嘴仅有临江一排，没有形成社区的概念，瑞虹新城定位中产，逼格不够。

住在新天地，坐享这种繁华都市感是很多人梦寐以求的。

在当下，大家都在追逐学区、产业的时候，不妨静下心来好好思考一下：拉长周期看，这个板块是否会有持久的生命力？你是否享受住在这个社区的感觉？

对于具有资金实力的买房人来说，抄底新天地、抄底翠湖正当时。

新天地，终将回归舞台的中央。

以上为正文，来自阿楼。